利率連降，美國樓市為何“E型”分化？誰在“避險”，誰在出清

隨著美國抵押貸款利率連續第三周回落，一度陷入沉寂的春季行情似乎終于找回了“脈搏”。

根據房地美（Freddie Mac）4月23日發布的最新數據，美國30年期固定抵押貸款利率降至6.23%，雖仍高于2月底低于6%的水平，但較去年同期的6.81%已顯著回調。美國抵押貸款銀行協會（MBA）也稱，截至4月17日當周，抵押貸款申請總額反彈7.9%，終結連跌勢頭。

然而，這種數據上的微弱復蘇并未彌合市場的裂痕。在多位接受第一財經采訪的美國資深房產經紀人口中，當前的美國房地產市場并非“鐵板一塊”，而是在利率波動與經濟預期的交織下，演變成一種“E型”分化的格局。

具體來說，處于頂端的超高端豪宅，已演變為高凈值人群對標“銀行存款”的避險資產；處于中間層的中產剛需，正因硅谷裁員風聲與高利率而陷入觀望；而處于底部的低端投資盤，則在現金流斷裂與估值縮水的雙重打擊下經歷著一場“洗牌”。

中產的“精打細算”

蘇富比國際房產地舊金山門羅公園（Menlo Park）經紀人梁彥 （Aya Yan Liang）發現，硅谷中產群體對就業市場的風吹草動表現出極高的敏感性。她向第一財經記者舉例稱，受地緣沖突影響，一位原計劃配置100萬至200萬美元投資房的買家已轉入觀望狀態。而另一組計劃購置500萬至600萬美元房產的夫婦，在太太供職的Meta傳出裁員風聲后，即便項目尚未落地，也立即中止了行動。梁彥認為，近期大廠頻繁的裁員傳聞令工程師群體普遍缺乏安全感，這直接沖擊了硅谷100萬至200萬美元區間的剛需市場。

美國房地產經紀服務企業Compass西雅圖柯克蘭（Kirkland）經紀人Becco Zou也表示，現在的買家普遍對房源非常挑剔。“目前科技行業上班族沒時間打理房子，想要拎包入住，我就要根據這一需求給賣家提供一些針對性的翻新建議。最近我剛為一位賣家安排了工程隊，預計用一個月的時間對房屋進行整修，讓房子達到理想的出售狀態。”她說。

在這種“防守型”心態蔓延的同時，市場的另一端卻在經歷著對存量的“肉搏戰”。

蘇富比國際房地產加州里奇克雷斯特經紀人徐姣（Veronica Xu Resh）發現，盡管受地緣沖突影響利率再度回升，但開年以來洛杉磯及其周邊區域的樓市活躍度卻出乎意料。其中，150萬至250萬美元區間、狀況良好的房源成交速度極快。

她分享的案例顯示，她的一對客戶夫婦今年先后參與了兩套房產的競價。“第一套房產吸引了10位買家競標，這對夫婦在第二輪將出價提升至155萬美元，但賣方隨后要求加價至165萬美元方可成交，最終我們認為溢價過高而選擇放棄。第二套房產共收到4個競標中，這對夫婦準備了100萬美元的首付款，我們原以為志在必得，但競爭對手最終居然通過放棄‘盡職調查’這一手段成功搶到房源。”徐姣表示。

不過，徐姣表示，此前該地區一套100萬美元的房產通常在次年能實現10%左右的增值，但隨著目前房價下調，投機性買家已有所減少。

高端房產的“存款性質”

當中產在裁員陰影下對預算反復權衡時，金字塔尖的資金流向卻遵循著另一套邏輯。

梁彥表示，當地1500萬美元以上的超高端豪宅市場呈現出另一番景象，“甚至更為活躍”。在斯坦福大學所在地帕洛阿爾托（Palo Alto），近期有一座價值3000萬美元的豪宅，在未公開上市掛牌的情況下，僅一個周末便迅速成交。

“對于高凈值人群而言，在斯坦福周邊持有一套房產不僅是居住，更是一種類似銀行存款的資產配置方式。”梁彥分析。由于該區域約50%的豪宅處于空置狀態，富豪們將其視為一種安全資產。每當經濟環境或地緣政治出現波動，這種具備“保值避險”屬性的頂級房產反而能吸引資金流入。

總部在吉隆坡的亞洲房產科技集團居外IQI（Juwai IQI） 聯合創始人兼集團董事總經理何丹尼（Daniel Ho）也告訴第一財經記者，在全球知名的創新與教育樞紐，房地產市場在歷史上一直展現出強勁的長期需求和相對較強的抗風險能力。

“房地產研究顯示，各城市的房價表現差異顯著，而那些供應受限、需求旺盛的地區，其長期表現往往優于市場平均水平。這里源源不斷的世界級教職員工、留學生家庭、精英校友網絡以及高科技高管，構成面向全球的穩定需求。這種需求受普通經濟周期的影響較小，被視為一種安全資產，每當投資者對其他投機性市場感到擔憂時，這些地段便會吸引資金流入。”何丹尼表示，在美國，真正的抗跌資產多在此類具有“不可替代性”的地段，除帕洛阿爾托外，硅谷的門羅公園和哈佛大學旁的劍橋市也是典型代表，此外還有紐約曼哈頓的核心區、西雅圖東區的貝爾維尤，以及洛杉磯的貝弗利山莊。

他分析稱，對于高凈值人群而言，選擇這些地段本質上是在購買一份抵御通脹和全球動蕩的長期保險。“這些區域擁有持續的需求，但由于地理環境或土地規劃的限制，房屋供應量非常有限，幾乎不可能進行大規模的新住宅開發。相比之下，那些擁有大量可開發土地的地段雖然可能經歷短暫的繁榮，但往往在需求高峰期出現供應過剩，從而導致房價和租金面臨下行壓力。”何丹尼表示。

“相比之下，那些過度依賴低利率和政策紅利的投資性房產，在房貸利率上升時會面臨嚴峻的現金流挑戰。然而，頂級核心地段的豪宅買家通常采用現金支付或極低杠桿的融資方式。因此，這些業主對高利率環境擁有遠高于普通市場的耐受力。”何丹尼稱。

低價值房產的“洗牌”

當頂層資產在“避險”，處于杠桿末梢的低端投資盤則正在經歷一場褪去光環后的估值重塑。

蘇富比國際房地產奧斯汀經紀人李佟洋（Tonya Li）對第一財經記者表示，當前的奧斯汀投資房市場正處于明顯的調整期。由于房價回落，部分在疫情期間估值40多萬美元的房產，目前已下跌逾10萬美元。

回顧疫情期間的市場亂象，李佟洋表示，當時在低利率環境與過熱行情的催化下，行業準入門檻降低，導致經紀人水平參差不齊。在非理性的哄搶中，不少報價40萬美元的房產，在買方經紀人的推波助瀾下被加價至65萬美元。

當前，一些“大戶投資者”開始入場抄底，而散戶投資者則面臨“被套”的困局。李佟洋解釋稱，這些投資者多來自于疫情期間從加州跨州布局的人群。彼時，奧斯汀郊區大量開發的單戶型獨立屋憑借較大的戶外活動空間，以及僅2000美元左右的月租金，精準契合了當時有子女家庭的避險居住需求。然而隨著時間推移，這些郊外投資房的稅率顯著高于自住房，而在規管限制下，租金漲幅乏力。

“目前部分業主的持有成本已超過租金收入，每月虧損在100至300美元之間。”李佟洋稱。盡管不少業主因賬面虧損動了打折變賣的念頭，但她建議，若非急需資金，應以持房觀望為主，因為月度的現金流虧損較之大幅折價變賣的資產損失，仍屬可控。對于得克薩斯州市場的長遠前景，她依然保持樂觀，預計市場最遲將于明年好轉。

何丹尼建議，當前的投資策略應從單一的“資產升值型”轉向“穩健收益型”。部分亞洲投資者的策略正在發生轉向，開始關注“陽光帶”及中西部地區人口持續流入、可負擔性改善且供應相對寬松的城市。他認為，這些市場受本土企業遷入紅利驅動，庫存回升較快，房價壓力相對溫和，且租售比顯著優于沿海一線城市，為分散風險和價值型布局提供了較好的窗口。