還沒等來樓市救市政策 深圳樓盤已經開始85折"斷臂自救"

所有人都在等深圳同樣出臺樓市的救市政策，

畢竟，過去一年的深圳樓市，實在是太難看了。

2021年，深圳二手房成交僅有40699套，同比2020年大跌57.3%，被形容為腰斬，不僅是近10年來深圳二手房的成交新低。

并且，根據深房中協統計到的二手房網簽數據來看，2021年深圳二手房網簽量相比2020年的網簽量，下降幅度達到63.1%，創下了深房中協有二手房網簽量數據統計以來的新低。

今年1月，深圳二手住宅成交量只有1557套，創下2012年3月以來的最低記錄。

進入2月，深圳中原周報數據顯示，截止2月20日，深圳全市二手住宅成交只有496套，有業內人士指出，“深圳這個月的二手房成交能不能突破800套，可能都是個問題”。

一個市場共識是：當下的深圳樓市，已經是“過冷”，而不是“理性”。

年后，關于樓市救市的聲音愈發強烈，而多個城市的樓市政策也確實有了松動跡象，積極釋放寬松信號，讓媒體、自媒體以及一眾看客也一度打起雞血。

2022年以來，浙江、南寧、菏澤等14個省市相繼落地房地產紓困政策，主要涉及內容，不外乎三個方面的政策手段：

一是放松公積金貸款，二是非限購城市重啟最低首付20%，三是通過財稅刺激托底樓市。

據監測，截至目前，全國至少已有7個城市出現了首付比例下調的情況，其中包括公積金首付比例下調的三個城市，即北海、自貢、南寧，以及商業貸款下調首付比例的四個城市，即菏澤、重慶、贛州、佛山。

問題來了，多個城市的樓市都在救市，放寬手段層出不窮，深圳是否也會出臺類似的放松性樓市政策？

或者說，深圳會出臺什么樣的政策，來穩定2022年的樓市和人心？

01，

深圳二手房指導價上調幾乎無望

2021年2月8日，深圳市住建局發布通知，宣布深圳建立二手住房成交參考價格發布機制，3595個住宅小區二手房指導價從天而降，自實施以來，深圳月度二手房網簽量便呈現出持續下滑態勢。

并且，二手房指導價所帶來的連鎖反應和系列沖擊，遠遠超過了樓市歷史上任何一次的調控打擊。

因此，在購房首付比例幾乎沒有可能下調的情況下，作為深圳樓市急轉直下“導火索”的208住房參考價，在出臺一周年之際會否迎來上調，成為了市場期待的方向之一。

要知道，指導價哪怕只是迎來些許的上調，深圳樓市都有可能因此重燃信心與調整信號。

但令人遺憾的是，這樣的可能或許微乎其微。

實際上，在去年深圳208二手房參考價出臺后，官方曾表示，深圳二手房成交參考價格原則上“一年發布一次”，

并且，深圳二手房參考價的“形成機制”，是深圳市房地產和城市建設發展研究中心在調查分析基礎上，以二手住房網簽價格為基礎，并參考周邊一手住房價格，從而綜合形成全市住宅小區二手住房的成交參考價格。

如此一來，新一年的二手房參考價，實際上并沒有上調的道理，而只會有下調的邏輯。

因為一方面，2021年的二手房網簽價格，屬于肉眼可見的“割肉下跌”，多家房產中介機構的數據顯示，越來越多的深圳二手房源成交向參考價靠攏，部分熱門小區成交均價下跌了20%-30%。

國家統計局2月21日發布的數據顯示，2022年1月深圳二手房環比跌幅0.5%，同比跌幅1.5%，連跌9個月。

(圖源：南方日報）

另一方面，深圳2022年的一手新房價格在去年三輪集中供地后，各個區的新房房價天花板已被規則限死，價格甚至比2021年還低。

因此，一二手房價均在客觀“雙跌”之下，參考價又豈有主觀拔高之理？

深圳自媒體朱羅紀則也曾發文認為，深圳的二手房參考價不會調整，也沒有必要調整。

其依據很簡單，一來，如果參考價繼續調低，那么會進一步打擊已經低迷到不行的二手房交易，但如果轉頭調高，以目前房價下行的事實來看，缺乏邏輯支持，而且會被公眾理解為政府在刻意托市，

所以，最可能的是維持原狀。

當然，深圳二手房參考價調整的方向，也并非一定得是價格的漲跌，也可以是機制的完善。

比如，去年出臺的208二手房參考價，基本上屬于“一個小區一個價”，但是同一個小區不同戶型大小、不同樓棟、不同樓層也是同樣一個參考價，顯然仍不是一個“完美的參考價”，

因此，在今年一年一調之時，政策整體能否有所完善，也可能是一個方向。

另一個方向，則可以是“人群傾斜”，以調整首付和貸款的形式。

中國城市經濟專家委員會副主任宋丁認為，對于深圳二手房來講，政策要調整的方向完全不是“直降到首付二成”，而是可能在既定的銀行按評估價確定首付成數和放貸成數的基礎上，探求專門針對剛需首套購房適當調低首付成數的政策調整，以便修正對首套剛需的“誤傷”，讓他們實現國家提出的“滿足剛需人群合理的住房貸款需求”的政策訴求。

別忘了，“引導市場理性交易，引導商業銀行合理發放二手住房貸款”，這也是當時深圳宣布建立二手住房成交參考價格發布機制的初衷和目的之一。

02，

深圳開發商各自“斷臂自救”

但85折的深圳新房最大折扣，

救不了去化率至今只有2.1%的東海

信心比黃金重要，這句話沒有問題，

問題是沒有信心。

在最近的經濟數據里，深圳的GDP增速，是北上廣深四大一線城市里的倒數第一，不少著眼于樓市的觀點均認為，這樣的數據，的確會影響到各方特別是買房人對這座城市房地產的信心。

一個更赤裸裸的明顯事實是，深圳的樓市不會馬上變好，中介在出現離職潮、門店大面積關閉后，有人開起了滴滴，有人嘗試做短視頻，甚至有將以往的客戶們通通給拉了個群、在群里做微商的。

二手房拐點遙遙無期，新房樓盤也在等不來救市政策的開春里，開始了“斷臂自救”。

而當下，最好的自救，就是降價。

據了解，位于羅湖蓮塘的東海富匯豪庭項目，近日推出了10套“85折特價房”，最高直降151萬/套，也因此被業內人士調侃為“直接按照深圳15%的備案價調價底線來降價，一步到位，直降到底”。

該樓盤被稱為“深圳打新史上最高中簽率”的樓盤，去年11月4日，東海富匯豪庭項目獲批預售，整體均價約8.9萬/平將近9萬，最高價格達到10.4萬/平，但去年12月便開始推出“94折特價房，其中最高可省69萬”。

然而，上演著冰與火之歌的深圳樓市，94折的促銷力度似乎仍未能拯救“消化不良”的東海富匯豪庭，自打折促銷以來，幾乎并未能看到該項目的所謂成交喜報或信息。

這也是此次項目祭出“終極85折”的歷史原因，據悉十套特價房單價已直接變成了6.88萬/平起還帶精裝修，對比7.9萬/平起的備案價，單價少了整整1萬元/平，更不用說對比8.9萬/平的備案均價之間的差距了。

同時，伴隨著85折這個深圳一手新房最低折扣，該項目還給賣房中介漲傭最高至3.88%，且不論大小戶型，成交每套都4萬元現金獎。

據了解，自開盤銷售不佳后，該項目開發商東海去年12月份便將三級市場中介的轉介傭金從之前的0.8%，大幅提高到了3.88％（有部分中介稱是4%），提高了將近五倍的中介傭金，

而到了此次2月份促銷，則是在3.88％傭金的基礎上，再疊加了4萬元的現金獎。

既給自己降價，又給中介加錢，不一定是“斷臂自救”，也可能是“垂死掙扎”，

同時，業內人士提醒，大幅降價的背后，是項目的實際去化率可能非常低，同時盡管降價促銷，但羊毛出在羊身上，誰最終為這樣的樓盤項目分銷的高傭金買單，購房者需三思后行。

截止至2月24日，記者查詢深圳市規土委官網看到，東海富匯豪庭備案的房源中，僅有5套顯示“已簽認購書”，14套顯示“已備案”，另有1套顯示“已錄入合同”，共計20套，其余房源均為期房待售。

按去年11月備案了911套住宅房源來算，自11月13日開盤以來，三個多月過去，東海富匯豪庭項目的去化率其實只有2.1%。

而剛開年便祭出了15個點“史上最高轉介傭金”的兆鑫匯金廣場項目，則在本周已陸續發起了如“一周勁銷4.6億”的戰績和海報，似乎在宣告著一種“重賞之下必有勇夫，降價之下必有客戶”的樓市回報，

但是，深圳樓市今時不同往日了，事實如何，誰又知道呢？