文/鷹覓君

所謂繁榮的市道妻賢子孝，擺爛的市場雞飛狗跳。

如今房地產市場復蘇遲滯，現在連濃眉大眼的綠城也被卷入了是非之中。

讓綠城陷入輿情漩渦的，是一家叫河北德融房地產開發有限公司的唐山本地開發商。

2019年，綠城為德融輸出代建服務，如今這個項目瓜熟蒂落但賣得很差，于是后者開撕綠城，主要涉及未實現銷售承諾和違規高息放貸。尤其是后一項，德融認為綠城根本沒有放貸資格，卻收取高達14%的利息。

對于指控，綠城籠統地進行了駁斥。其實這個案子，唐山德融及大股東早在今年2月就提起了民事訴訟，目前正在走訴訟程序。德融選擇在唐山打黑期間突然爆料，時機選擇的那叫一個絕。

江湖耍把式練刀還要啥報幕的。

雖然案件仍在審理當中，但事涉綠城高息放貸，還是引發了市場的種種遐想。

其實房企之間高息放貸并不罕見，常見于融資容易且便宜的國資房企放貸給民營房企。只要沒有大波折，國資房企轉個手便能獲得最高達10%左右的利差，比真正的銀行賺錢多了。還記得去年5月濱江老板那句“努力做到1-2%的凈利潤水平”吧，相比而言，放貸的生意就是躺著賺錢的路數。

這個生意很容易上癮，一不小心就會發展成業務板塊。

不幸或幸運的是，綠城果然“不辱使命”地高舉高打，并將此公開寫入了自己的總結報告中——

圖片來源于公司2021年年報

什么是產業金融？是否獲得了牌照許可？綠城沒給出詳細解釋。

盡管如此，綠城還是用實際行動劈開了兩條路徑：

一個是向第三方墊資，收取4%—15%利息，在2020年最高利息甚至達到17%。這一數額，在2021年有8億，2020年為15億。

17%的高息，已經和信托公司的貸款利息持平了，而綠城只是一家開發商。

另一條途徑是向聯合營公司發放計息貸款，2021年總額為179億，2020年為186億。

2021年一整年，綠城僅靠收利息便達到了19億的收入，2020年是24億。19億規模占到了2021年稅前凈利潤125億的15%。這次起爭執的代建板塊，利息收入為1.1億，同樣占到了稅前凈利潤的15%。如果按照河北德融的說法，綠城放貸借道影子公司，那么實際利息收入會遠超19億。

比較一下同行，就知道綠城在放貸上有多高的興致。2021年，萬科的利息收入是38億，占稅前凈利潤的7.3%；保利的利息收入是24億，只占稅前凈利潤的4.8%，均遠低于綠城15%的水平。

萬科和保利都是行業公認的龍頭公司，營收是綠城的四五倍，尤其保利還是根正苗紅的大央企，占盡融資優勢，卻選擇了苦哈哈地壘磚頭塊賺辛苦錢。從這一點看，保利是個老實孩子，而綠城的心思明顯活泛多了。

善用機巧是把雙刃劍，在帶來意外收獲的同時，也將可能的代價一并贈送。

德融地產質疑綠城違規高息放貸，結果如何還要等待法院的最后判決，在這里還是祈禱綠城好命吧。

綠城此次陷入風波，背后是這幾年激進的增長戰略。2018年，自張亞東空降綠城后，公司三年實現了從1500億到3000億的大躍進；未來三年，又提出了營收和利潤倍增計劃。

經過2021年史無前例的行業巨變，幾乎所有房企都在爆錘中反思過去，辯證審視規模論，并將尋求高質量增長和探索新賽道，作為一致努力的方向。

綠城不是這樣的，面對未來它依然在喊打喊殺，一點都不像剛經歷過行業危機的樣子。看它2021年報，里面充斥的多巴胺和睪酮素溢滿了整個篇章。

財務處理上的激進更是蓋都蓋不住。

2021年行業崩潰，房價下跌，很多房企大手筆計提存貨減值。這一方面反映的是客觀現實，另一方面則是財務洗大澡的財技。這一切對綠城來說都是多余之舉，因為它只象征性地計提了4億存貨減值，竟比2020年的8億還少了一半。

雖然這樣做，可以說明綠城對未來利潤調節的意愿不強，但不切實際的減值水平，還是反映了公司對于當年凈利潤的重視。

綠城在2021年的利息資本化水平高達72%，遠超一般的穩健型房企。像萬科的利息資本化水平，多年來一直維持在40%-50%的比率。

另外，公司的投資物業在2021年增加了21億，轉撥自自家的發展中物業，數額之大遠超2020年的4億，恰好這個事就發生在房子很難賣的下半年。這很容易讓人理解為，為了實現當年銷售目標，于是綠城主動消化了自家的房子。

還有一項操作耐人尋味。2020年，綠城對一家寧波在建酒店減值了4700萬；而到2021年，又從中轉回了3400萬。這種對在建固定資產減值又轉回的操作，要在中國內地絕不被允許，但在香港市場并不違規。不過從中可以看出，公司對于3400萬的利潤都錙銖必較，對于一個3500億規模的公司來說，實在有點令人啼笑皆非。

以上操作，要么直接增加了凈利潤，要么增加了權益銷售，綠城刻意追求當年規模和凈利潤的雞血可見一斑。

負責審計的安永對綠城非常盡職盡責，盡管審計費在2021年生生降了270萬。不過看到董事和主要行政人員薪酬漲了300萬后，不知安永是怎樣的心情，反正綠城的兩位最高長官應該最滿意。

最大的永動機可能還在別處。

2018年8月張亞東空降綠城，當月便獲得了760萬分購股權；然后于2020年12月，又獲得了500萬份購股權，合計1260萬份購股權。目前，這兩批認股權都滿足了行權條件。

激進的綠城，攀升的股價，一切都在烈火烹油中按部就班。而此時，橫空冒出的河北德融，是多么掃人興致啊！

盡管巴菲特早已看透了股權激勵的弊端。他認為，股權激勵降低了獲得者的風險，導致管理層在使用股東資金的時候，會更加隨意。于是，老爺子直接取消了旗下所有公司的股權激勵。

與金錢刺激相比，巴老爺子看重的是精神鼓勵。

不過，這招估計在大部分地方都不太行得通，你就說：

讓賈會計聽從上帝的召喚下周真回國，他干不干？

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