“未來幾個月，我們將保持積極姿態(tài)，全面撒網(wǎng)，希望有更好項目。”

當(dāng)這樣的話，從中海地產(chǎn)（00688.HK）管理層口里說出來時，咋聽起來還是很提振信心，終于有一個能打的房企了。

中海上半年財報正面，加上還有派息，讓外界對其穩(wěn)健標(biāo)簽更加認(rèn)可，同時中海還戳破了其他房企的一些謊言。

比如說工程進(jìn)度放緩，造成了營業(yè)收入下降，而中海的營業(yè)收入同比持平，并強調(diào)上半年三分之一的物業(yè)實現(xiàn)提前交付。

中海管理層所說的全面撒網(wǎng)，是指中海在并購市場積極買入。

上半年中海在公開土地市場斬獲不少，13個城市新增21塊土地，總地價480.1億元。

與此同時，中海在上海、廣州、成都并購上，投入超過100億元。

當(dāng)然，中海所說的全面撒網(wǎng)，也只是在其所布局城市的抄底動作，廣州亞運城項目是雅居樂和世茂的退出，上海是接盤城投地塊，成都土儲補倉正當(dāng)時。

中海地產(chǎn)聯(lián)營公司中海宏洋，也收購了雅居樂、龍光的幾個項目。

中海怕不怕像萬科一樣，在環(huán)京市場的抄底抄半山腰上？這可能是一個問題，這很考驗中海的戰(zhàn)略判斷與城市深耕經(jīng)驗。

上半年，中海實現(xiàn)銷售額1385億元，同比下降33.2%，但中海所布局城市總體銷售額，下降了42%，管理層判斷市場仍“短期承壓”。

下降幅度相比行業(yè)較少，是因為中海只布局一二線城市三十余個，幾乎就是省會城市加直轄市。

再進(jìn)一步思考，如此城市布局，導(dǎo)致了中海的土地儲備，不可能像布局上百個城市房企那樣深厚，那么其實每年中海都存在拿地壓力。

另外一方面，也正是因為布局城市少，使得中海在市場經(jīng)驗、建筑成本、品牌辨識上更有優(yōu)勢。

有點像巴菲特的市場先生理念，你不可能預(yù)測市場是漲還是跌，你也不可能永遠(yuǎn)擇時而入，你需要做的就是留夠安全墊。

中海的最大的安全墊，是穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)，有一個細(xì)節(jié)很有意思，中海管理層說公司資產(chǎn)負(fù)債率只有59%。

這還是沒有扣除合同負(fù)債。

不過從另外一個方面來想，中海在30多個城市了，90%的資源專注于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，拿不到太多的地，銷售額沖不到TOP1，也不可能有太多合同負(fù)債。

如此來看，中海可被復(fù)制的經(jīng)驗是：只進(jìn)銷售良好的城市，不拿太多地，有足夠開發(fā)經(jīng)驗與品牌，穩(wěn)健財務(wù)隨時有抄底能力。

當(dāng)然要承認(rèn)中海有央企優(yōu)勢，不過也要明白，這是橫跨香港、內(nèi)地兩個市場三十多年的殘酷經(jīng)驗。

中海財報有非常清晰的現(xiàn)金流指引。

上半年融資流入319.1億元，歸還到期債務(wù)164.5億元；銷售回款927.9億元，資本（土地和建筑安裝）支出746.5億元，費用支出323.1億元。

也就是說，企業(yè)經(jīng)營活動、融資活動科目，必須時刻保持凈流入的狀態(tài)。