6月12日，天津市規劃和自然資源局網站發布《（和平區）城鐵大廈項目建筑設計方案總平面圖公示》。

項目位于和平區南京路與鞍山道交口處，在地鐵1號線鞍山道站D出口東側，總用地面積25840.80㎡，并設有機動車停車位960個。

按照《中華人民共和國城鄉規劃法》要求，現將和平區城鐵大廈項目建筑設計方案總平面圖予以公示，公示時間為2026年6月12日——2026年6月23日。聯系電話：022-23308213。聯系地址：和平區岳陽道88號天津市規劃和自然資源局和平分局。

日前，記者來到和平區南京路與鞍山道交口處，在地鐵1號線鞍山道站D出口東側，看到有一空置地塊被施工擋板圍攔。就是這宗地理位置絕佳的地塊，原規劃在這里建起一座集居住、辦公、酒店、商業于一體的現代化綜合體，誰料到，規劃一直停留在紙面，黃金地塊長滿雜草沉睡了20余年。

一個市場前景頗好的地產項目為何爛尾20余年？又是如何起死回生并準備啟動建設？這背后是一個司法與市場發力、政府與法院協同化解問題死結，將城市存量成功盤活的故事。

畫紅線部分是涉案地塊。圖片由南開區人民法院提供

時間回溯到2005年，天津市地下鐵道總公司將上述黃金地塊作價出資給天津市博亞投資發展有限公司（以下簡稱博亞公司）。

博亞公司獲得該地塊后，計劃打造城鐵大廈項目。當時，這個地鐵上蓋項目承載著所有人的期待——緊鄰南京路商圈，交通便利、區位優越，一旦建成，必將成為城市新地標，不僅能提升區域形象，還能帶來豐厚的商業收益和就業機會。

然而理想與現實的差距，遠比想象中巨大。項目啟動不久，就遭遇第一道難題——拆遷。該地塊不僅有部分地上物需要拆遷，更關鍵的是，一座高壓變電站恰好位于規劃范圍內，需要進行拆遷和異地重建。因為這件事牽扯多方利益，協商了一年又一年，始終沒能達成共識，項目建設被迫按下“暫停鍵”。這一停就是好幾年，原本的建設計劃被徹底打亂，項目前期投入的資金也陷入停滯，為后續的債務危機埋下了隱患。

好不容易在拆遷問題上有了一些進展，新的麻煩又找上門。隨著城市規劃的調整，一道規劃綠軸硬生生占壓了項目地塊的一角。項目的規劃審批遭遇重大障礙，相關手續遲遲無法辦理，原本的建設藍圖只能束之高閣。直至2022年相關地塊修詳規調整后，才取得建設工程規劃許可證。2023年9月，項目的《建設工程規劃許可證》正式到期，因客觀原因，這份許可證無法續期，項目徹底失去了合法開發的依據，陷入了“想建不能建”的尷尬境地。

受規劃受阻、建設停滯、疫情以及房地產全行業整體下行影響，博亞公司的資金鏈也逐漸斷裂。為了維持公司運轉、推進項目前期工作，博亞公司開始大量舉債，不僅向金融機構貸款，還為關聯公司提供擔保，債務規模一步步擴大。

最終，在多重壓力疊加下，博亞公司無力償還到期債務，債務危機全面爆發，負債總額飆升至近80億元。與此同時，由于債務糾紛，項目地塊被16家法院輪候查封，徹底陷入“誰也動不了、誰也管不了”的僵局。

就這樣，一塊得天獨厚的黃金地塊，一個前景美好的建筑項目卻淪為閑置20余年的“爛尾地”。雜草叢生的基坑、褪色的圍擋，與周邊車水馬龍的繁華景象形成了鮮明對比，不僅造成了巨大的社會資源浪費，也讓眾多債權人陷入了困境。

如何危中尋機？

債務危機爆發后，眾多債權人紛紛起訴博亞公司，案件進入執行程序。由于博亞公司資不抵債，無法償還到期債務，南開區人民法院依法將案件從執行程序轉入破產清算程序，這也是常規情況下“執轉破”案件的退出路徑——通過清算處置資產，償還債權人債務，讓企業依法退出市場。2024年5月23日，經天津市高級人民法院批準，南開區人民法院裁定受理債權人對博亞公司破產清算申請。

該案承辦法官鄭博涵說，如按常規破產清算操作，這是一起并不復雜的破產案件。但當合議庭仔細梳理案件、研判核心資產價值后，發現如果走簡單的破產清算程序，將造成資產價值的大幅貶值，形成社會資源的巨大浪費。

合議庭成員反復研討、實地勘察，最終一致認為，該案具備通過重整程序實現資產價值修復與債務化解的雙重可能性，啟動重整程序，實現資產價值的最大化才是對債權人利益最負責任的選擇。

經過持續努力，克服了項目遺留的諸多障礙，2025年12月4日，天津市南開區人民法院依法裁定批準《天津市博亞投資發展有限公司重整計劃》。

重整面臨哪些“硬骨頭”？

談到該案破產重整過程中面臨的“硬骨頭”時，鄭博涵說，核心難點在于項目長期“爛尾”所積累的歷史遺留問題，這些問題直接阻礙了存量資產的盤活。

具體包括，項目地塊因城市規劃調整，導致規劃審批長期無法通過。項目《建設工程規劃許可證》于2023年9月23日過期，且因客觀原因無法續期，使得資產無法動工建設。另外，土地閑置與權屬模糊，地塊涉及高壓變電站拆遷異地重建問題，以及土地閑置調查程序。16件次查封，進一步模糊了權屬，阻礙了市場化處置。

該案的第二個難點是博亞公司陷入深度財務危機，債務規模巨大且結構復雜，直接影響了重整方案的可執行性和債權人利益平衡。博亞公司負債總額近80億元（精確值為774865萬元），涉及有財產擔保債權、職工債權、稅款債權和普通債權。清算狀態下普通債權清償率僅0.44%，而職工債權和稅款債權雖可優先清償，但普通債權人占比高（116戶中113戶為普通債權人），極易引發社會不穩定。

第三個難點是招募合適戰略投資人，重整方案需要得到債權人支持，這關系到重整成功與否和社會維穩。

南開區人民法院裁定受理博亞公司破產清算申請后，中倫文德（天津）律所經公開搖號被指定為管理人。該所由溫志勝律師牽頭，劉志剛等十余名律師及助理組成的管理人團隊，全力協助法院推動破產重整工作。

在企業破產服務領域頗有經驗的律師劉志剛說，雖然多家知名機構表示有意向參與這個項目重整，但因該項目長期未開發，相關規劃手續已經過期等原因，招募工作并不順利，首次招募未能成功。

第二次招募時，天津權通匯信息服務有限公司表達了投資意向，但其最初報價經測算難以獲得債權人會議表決通過，投資人不愿增加投資，談判陷入僵局。

經多輪艱難談判，投資人天津權通匯信息服務有限公司最終同意額外追加2000萬元投資，專門用于提高普通債權清償率。同時為保證重整計劃能順利推進，投資人先行繳納1.2億元重整履約保證金。

經測算，投資人擬支付的重整價款預計能夠滿足債權人會議表決通過的要求，按重整計劃，重整投資人支付重整價款后，取得博亞公司99%股權，進而控股博亞公司。

2025年10月，重整計劃草案獲債權人會議高票通過，其中，有財產擔保債權人組和出資人組100%投贊成票；93.10%的普通債權人（代表普通債權總額的71.44%）投下贊成票，充分體現了各方對重整方案的認可。

法官和管理人、投資人前往項目地現場查看

南開區人民法院在6個多月的時間內，將難點化為機遇，成功完成破產重整工作。

市場化推進項目重生

真金白銀要投入十幾個億，接手這個爛尾20余年的項目不怕風險嗎？記者把這個問題拋給天津權通匯信息服務有限公司的負責人李景龍。

李景龍回答，接手這樣的項目風險當然有，但公司對天津經濟發展有信心，對這個項目的市場前景看好。新公司是為接手城鐵大廈這個項目專門成立的。

李景龍說，他在天津生活工作了四十多年，對這座城市有著深厚的感情，看到最近幾年很多閑置的廠房、樓宇、歷史建筑通過市場化盤活重新煥發了生機，感受到政府對存量盤活工作的重視、支持，也感受到存量盤活帶來的市場機遇。因為從事過建筑行業，對城鐵大廈項目的前世今生比較熟悉，也覺得這個原本看好的項目被擱置了20余年確實可惜。一直觀望這個項目，沒敢輕易介入，因為他知道，很多歷史遺留問題不是靠一個企業、靠個人能解決的。

在法院啟動破產重整工作后，他覺得這是一個好機會，于是注冊成立了天津權通匯信息服務有限公司，并與法院、管理人接觸表達了參與該案破產重整的意愿。在與法院、管理人、眾多債權人的多次接觸溝通中，感受到承辦法官的努力和管理人的積極推動。特別是府院聯動，清除了項目存在的抵押、查封等全部法律與債務障礙，解決了項目規劃和權屬問題，使得公司全面接手城鐵大廈沒有了后顧之憂。

對法院、博亞公司、眾多債權人而言，天津權通匯信息服務有限公司資金充足、誠意滿滿，也是能夠成功接手這個項目的重要因素。

李景龍說，他和公司其他高管對這個項目前景都非常樂觀，除了我市對存量盤活工作的重視外，還有宏觀經濟持續向好、國家“十五五”規劃對城市更新的傾斜、今年釋放的房地產支持政策等多重利好。如果順利的話，今年5月，項目建設會正式啟動，在三到四年工期內，將建成一個集居住、辦公、商業、酒店于一體具有地標性的現代化綜合體，建筑面積達9萬多平方米，將為政府提供稅收2億多元。

項目建成后效果圖

李景龍說，破產重整成功只是為公司接手這個項目鋪平了道路，對公司真正的考驗是項目的市場化運作，這關乎這個項目的成功與否。公司會結合項目所處的黃金位置——緊鄰南京路濱江道商圈進行細致科學規劃，將這個項目打造成精品。

在項目建設緊鑼密鼓準備的同時，項目的招商工作已經展開，目前天街等頭部企業有入駐意向，樓宇自持部分計劃做成酒店。他說，等到大廈投入運營之日，再回顧這次破產重整工作就會更有意義。

編 輯 | 霍然

來源 | 天津市規劃和自然資源局 天津日報