超預期降息 房地產市場重磅新政出臺能否刺激需求？

日前召開的國務院常務會議提出，允許地方“一城一策”靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。此消息一出立刻引起業界關注，更多聲音認為，樓市復蘇有望加速。

從政策的出臺不難看出，中內進一步明確了支持房地產市場穩定發展的信號。各地優化信貸政策的力度也會加大，認房認貸政策將進一步優化，合理住房需求會得到逐步釋放。

不過業人士認為，降息的政策要讓老百姓真正能夠感受到，在各種政策紛紛加碼房地產市場的同時，真正影響房地產復蘇的是需求端，而影響需求端的因素有很多，除了房貸利息外，還包括交付風險、人口下降等各種因素。

超預期降息 仍需加大市場引導

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布，2022年8月22日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.65%，較此前下調5BP；5年期以上LPR為4.3%，較此前下調15個BP。

那么這就意味著，當前首套和二套房房貸利率下限已降至4.1%、4.9%。

業內人士認為，1年期LPR下調幅度不及市場預期的10BP，而與房貸掛鉤的5年期以上LPR，下調幅度則超出了10BP。照此計算，買房商貸額度為100萬元，貸款30年，以等額本息的還款方式計算，月供可減少88.48元，累計30年可少償還利息3.18萬元。

事實上，自7月28日中央政治局會議以來，超10城優化了信貸政策，北京針對特定項目降低名下無住房且無在途貸款的老年人購房的首付比例，蘇州、無錫、福州均優化認房認貸政策，下調首付比例，南通、惠州亦明確首套房及二套房首付比例下限。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，降低房貸利息政策需要落實，要讓老百姓真正感覺到，目前市場對這種政策不太敏感，仍需進一步宣傳。目前首套房貸利率已經下降到4.1%，而消費貸才3.8%，未來會不會更低。比如長春的商貸轉公積金貸款才3.25%，比消費貸還要低。因此降低房貸減少支出成本的政策落地，仍需要銀行、房產行業等多方聯動。

“一城一策”靈活信貸 給地方調控留有空間

國務院常務會議允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。在業內人士看來，此次提法有很多新意。

”為什么不叫支持，而叫允許呢？這說明各地信貸政策的空間會更大，允許一些創新的空間，可能會出現一些沒有出現的信貸政策。”嚴躍進說。

他進一步表示，過去提及的一城一策，主要是從房地產調控的大方向角度說的，而此次一城一策主要強調了信貸的政策工具。這說明，在當前各地落實一城一策的政策過程中，信貸工具是重要抓手。各地要充分利用好既有的信貸政策基調和政策工具箱，充分利用好信貸工具，即房貸工具。

“合理支剛性和改善型住房需求”，這句也并不陌生。說明中央很重視住房的需求，而且住房需求不是靠放松限購，放松限售，最主要的一項政策工具是關于信貸，現在就是指房貸。

嚴躍進認為，各地在政策推進中，允許有各類創新的空間，或者說創新的自由度可以增加。反過來也要求商業銀行等積極做業務創新，在房貸方面多推出適合本地購房者消費習慣的產品，真正助力交易行情的提振。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜表示，短期來看，各地優化信貸政策的力度有望加大，通過降首付、降利率，來降低購房成本，尤其是核心二線城市，預計將對認房認貸政策進行優化，促進合理住房需求釋放。

因城施策有望加快 需求端或受多因素影響

在中指研究院看來，各地因城施策有望加快，市場或進入新一輪政策集中出臺期

據其監測，今年以來，全國已有超240個省市優化調整政策超650次，尤其是4-6月政策密集出臺，7月以來各地因城施策有所放緩。本次會議推出穩增長19條，涉及到多個方面，提到“各部門要迅即出臺政策細則，各地要出臺配套政策�！瓑簩嵉胤截熑危涌煺吲e措落實�！�

整體來看，本次國常會進一步釋放了積極信號，各地因城施策力度有望加快跟進和落實。樓市傳統“金九銀十”即將到來，當前釋放出積極的政策信號，有助于市場預期好轉，隨著政策的不斷優化，樓市活躍度較7-8月有望改善，預計熱點城市的市場或逐步企穩并恢復。

盡管超預期降息給房地產市場回暖帶了積極的信號，但業內認為降了信貸政策外，主要的問題還在于需求端，老百姓對住房的需求到底能不能起來，是由多的因素造成的。

北京大學國民經濟研究中心任蘇劍認為，人口出現了一個現象，就是從今年開始，人口總量會減少，而從中長期來看這是一個不可逆轉的趨勢。而反映的老百姓的購房預期上就會形成一個比較大的影響。其次，交房風險可能對老百姓的購房熱情造成影響。據了解，目前銷售的住房大多數是期房，期房交房風險出現之后，老百姓會有出現一個觀望態度，降低利率的效果可能不會太大。當然這就意味著降息的可能性還會繼續存在。如果目前的力度不夠用，可能還會采取其他一些刺激樓市場的措施，包括進一步降息。

中指研究院認為，整體來看，當前經濟恢復速度較慢，房地產開發投資增速自2021年2月至今持續下行，房地產銷售面積再度走低，而7月部分城市出現項目集體“斷供”的事件，進一步加大了房地產市場恢復的難度。政治局會議“因城施策用足用好政策工具箱”定調后，預計調控政策或將持續加力優化，疊加信貸環境的優化改善，政策效果有望逐漸顯現，購房者預期和置業信心有望逐漸回升，后續市場有望企穩，熱點一二線城市或穩步復蘇。