房地產(chǎn)投資市場活躍，外資玩家伺機(jī)而動。

2022年上半年，以凱德、貝萊德、鐵獅門為代表的境外資管公司出手境內(nèi)存量資產(chǎn)，下半年，相關(guān)交易正在變得更加頻繁。

來自證券之星地產(chǎn)的不完全統(tǒng)計，6月至今，外資通過收購、拍賣、土拍、合作方式獲得資產(chǎn)交易金額已超百億，資產(chǎn)類別也從商辦、物流進(jìn)一步延伸至租賃、住宅、產(chǎn)業(yè)園。

數(shù)據(jù)來源：證券之星地產(chǎn)整理

誰在買入？

從收購資產(chǎn)數(shù)量與金額來看，凱德依然是中國市場的堅定擁躉。

2022年上半年，凱德集團(tuán)旗下凱德置地在成都首輪集中供地中以11.75億元總價競得成華區(qū)二仙橋街道崔家店社區(qū)1、2組住宅用地，又以23.1億元在武漢首輪集中供地中競得硚口常碼頭地塊。下半年，凱德再度發(fā)力，10月17日，凱德以約20.37億元拍得位于北京朝陽區(qū)東三環(huán)的博瑞大廈，24日，凱德以14.68億元總價收購了杭州錢塘區(qū)約40畝住宅地塊。

新加坡另類資產(chǎn)管理公司Ares SSG緊隨其后。9月29日，新世界發(fā)展公告稱，擬以約30.79億港幣（28.1636億人民幣）向合營伙伴，Ares SSG旗下企業(yè)出售香港九龍一處地塊51%權(quán)益。而同樣來自新加坡的新加坡政府投資公司GIC則聯(lián)合華之門以17.55億元競得徐匯區(qū)華涇鎮(zhèn)XHPO-0001單元D5D-1地塊，將打造地標(biāo)購物中心。

相較之下，來自加拿大的資管巨頭博楓則將目光瞄準(zhǔn)租賃。9月14日，博楓收購富力、合景泰富在上海楊浦區(qū)新江灣城板塊聯(lián)手打造的嘉譽(yù)云景項目，并將其命名為上海五角場博鄰行政公寓，定位中高端租賃住宅，總代價13億元。據(jù)了解，這是博楓在國內(nèi)首個租賃住宅項目，標(biāo)志其在中國租賃住宅板塊布局的起點(diǎn)。

為何現(xiàn)在選擇切入租賃賽道？世邦魏理仕在研究報告中指出，長租公寓是成熟商業(yè)地產(chǎn)投資市場的主流資產(chǎn)類型。2021年，全球長租公寓大宗交易總額超過4600億美元，占比達(dá)到33%，在全部商業(yè)地產(chǎn)中位居第一。相比之下，中國的長租公寓投資雖然還處于起步階段，但在城鎮(zhèn)化、消費(fèi)升級等結(jié)構(gòu)性趨勢的推動下，將爆發(fā)出巨大的潛力。根據(jù)世邦魏理仕研究部門的測算，2020-2030年期間，全國集中式長租公寓市場的規(guī)模有望超過1400萬套，北京和上海的潛在需求都將達(dá)到120萬套左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場目前的供給水平。

在收購的同時，也有外資企業(yè)選擇出售資產(chǎn)，“騰籠換鳥”。7月3日，ESR公告稱，擬向投資者出售中國物流資產(chǎn)組合，總代價約21.98億元；8月11日，ESR與其合作伙伴以2.68億元收購陽光城旗下生命科學(xué)產(chǎn)業(yè)園項目。據(jù)悉，本次收購也被ESR視為重大“里程碑”，標(biāo)志著ESR間接入局正在蓬勃發(fā)展的生物制藥行業(yè)。

把握行業(yè)周期底部？

外資選擇購入境內(nèi)資產(chǎn)的時間點(diǎn)有何意義？IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，外資加大在中國投資力度，其直接目的是把握行業(yè)周期底部，以賺取周期性差價。對緩解中國房企流動性壓力略有益處。

星圖金融研究院研究員雒佑也表示，目前國內(nèi)資產(chǎn)處于低估狀態(tài)，外資可以較低價格購入未來會有較大升值概率的資產(chǎn)。從今年2月以來，多家外資公司都相繼投入了10億元以上的現(xiàn)金收購國內(nèi)地產(chǎn)資產(chǎn)，可以說投資力度很大了。

行業(yè)調(diào)整使房地產(chǎn)投資市場受到影響。睿和智庫研究報告顯示，2022年三季度中國內(nèi)地房地產(chǎn)大宗交易成交總額為448.1億元，環(huán)比減少21.5%；同比下降51.2%；2022年前三季度的交易額為1464.9億元，同比減少37.1%。

從交易數(shù)量與金額來看，2022年三季度的大宗交易成交共計46單，環(huán)比略微下降5單，與一季度持平。故根據(jù)總成交交易額和交易筆數(shù)計算而成的單筆成交金額平均數(shù)為11.8億元，這一數(shù)字創(chuàng)本年來的新高，但與前兩年相比仍處于低位水平。

打折拍賣、抄底收購正在變得更多。如博瑞大廈在競拍期間雖有超過萬人圍觀，但只有1位買家報名競拍，最終以底價成交，較評估價相差8.73億元，打了“7折”。同月，阿里資產(chǎn)拍賣平臺顯示，王府井世紀(jì)大廈起拍價11.2億元，低于市場估值4.19億元，雖有4690人圍觀，但卻無人出價。

如果投資，外資更偏好哪一類資產(chǎn)？中指研究院事業(yè)部研究主管陶淑茹表示,外資投資者更關(guān)注投資組合的多元化和對穩(wěn)定回報的預(yù)期,存量資產(chǎn)市場在多層次、國際化的同時,不確定性和波動性相對更小,與宏觀增長動力關(guān)聯(lián)更緊密的城市化、科技進(jìn)步相關(guān)的資產(chǎn)更受外資投資者青睞。