即使背靠有實力的大股東，中交地產在2022年也沒能實現(xiàn)“彎道超車”。

4月初，中交地產公告2022年經營業(yè)績。截至2022年12月31日止12個月，中交地產實現(xiàn)營業(yè)收入384.67億元，同比增長164.52%；利潤總額21.83億元，同比增長43.36%；歸母凈利潤0.34億元，同比下滑85.60%；總資產1373.07億元，同比降低3.28%。

銷售方面，2022年，中交地產實現(xiàn)簽約銷售金額458.82億元，同比下降18.07%；簽約銷售面積195.78萬平方米，同比下降14.32%。

值得一提的是，中交地產董事長李永前從綠城“回歸”時曾提出“2019年沖刺350億，2020年沖刺500億，2023年遠在千億之上”的銷售目標。如今看來，中交地產銷售規(guī)模不僅連千億目標一半都沒到，相比去年還有下滑態(tài)勢。

歸母凈利潤大降近9成

據中交地產年報數據，公司2019年起就出現(xiàn)“增收不增利”的局面，歸母凈利潤持續(xù)負增長，2022年則是下滑程度最嚴重的一年。

一方面，大幅增長的營業(yè)成本占去了收入。截至2022年12月末，中交地產營業(yè)成本約為333.00億元，同比增長197.05%。其中，土地成本、建設安裝費、其他成本分別增長281%、106%、175%，土地成本仍然占“大頭”。“三費”中，漲幅最大的是銷售費用，2022年中交地產銷售費用約為10.63億元，同比增長53.43%。

期內，中交地產還計提了資產減值損失約5.68億元，信用減值損失約2.75億元，又增加了約87.98萬的資產處置收益。對此，中交地產解釋稱，受市場情況變化及疫情影響，公司部分項目存在減值跡象，報告期預計計提資產減值準備同比有所增加；公司上年同期部分項目因合并范圍變化，根據會計準則相關規(guī)定，對相應股權進行公允價值計量產生非經常性損益，本報告期此項影響同比減少。

此外，持續(xù)擴大的少數股東也是影響中交地產歸母凈利潤變動的原因。期內，中交地產少數股東權益為157.48億元，少數股東所占損益為9.88億元。

而不止利潤在走下坡路，中交地產盈利能力同樣堪憂。2019年-2022年，中交地產毛利率分別為25.36%、26.52%、22.91%、13.43%，不僅呈現(xiàn)下降趨勢，公司2022年毛利率連15%都不到。

不過就算留在手上的錢越來越少，中交地產近年來也沒有停止擴張的步伐。

年報數據顯示，2019年-2021年，中交地產項目數量從55個增加到103個，土地儲備從929萬平方米增加到1788萬平方米。尤其2020年，公司新增土地建面同比增長176.9%，土地購置總價款535.8億元，超出當年533億元銷售金額。

因此，中交地產2019年-2021年間經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額、投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額持續(xù)為負，直到2022年才雙雙回正。年內，中交地產新增11個項目，支付土地價款為234.37億元，雖然公司拿地數量減少，支付土地價款縮減，公開資料顯示，中交地產在2013年到2016年的4年時間里，拿地總額才近109億元。

一邊盈利能力下降，一邊要擴張，公司資金缺口仍然存在。截至2022年末，中交地產的短期借款為 20.26 億元，同比增長 127.9%;應付票據為 7.32 億元，同比增長 92.63%;一年內到期的非流動負債為 175.9 億元，合計短債規(guī)模為 203.48 億元。公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅有 86.82 億，不能完全覆蓋短債。

頻頻向大股東借錢 負債破千億

相比其他房企“找錢”，中交地產的途徑顯然多了一條：大股東。

企業(yè)公告顯示，從2017年起，中交地產就開始向中交房地產集團借款。此后，借款額度不斷加大、期限不斷延長，甚至由單次單筆借款逐漸變成年度借款框架合同。

2017年12月，中交地產向中交房地產集團借款6.5億元，期限1年；2018年2月1日借款40億元，年利率不超過10%；2019年內借款三次，金額分別為5億元、8億元、15億元，期限在1-3年之間。

2020年后，中交地產與中交房地產集團簽署了年度借款框架合同。其中，2020年內借款額度為不超過80億元，2021年內借款額度不超過100億元。借款目的基本為“應對市場激烈競爭，保障項目建設過程中對資金的需求，保證公司房地產主營業(yè)務持續(xù)健康發(fā)展”。不過據中交地產2021年12月13日披露的數據，公司2021年借款額度已使用90.8億元。

而到了2022年，中交地產又多次向地產集團追加借款額度。9月份追加借款額度50億元，去年12月，中交地產又新增了兩筆借款額度，共計110.6億元。

截至年底，中交地產已經向地產集團借款185.88億元，遠超年初既定的借款額度。且從大股東處的借款利率在7%-10%之間，高于中交地產公開發(fā)行債券利率3.52%-4.99%，以及銀行借款利率3.8%-6.5%。

據中交地產2022年財報，截至2022年年底，通過關聯(lián)方借款的利息已經達到3316萬元，遠高于非關聯(lián)方約47萬借款利息。

在同行們都在尋求更低融資成本的同時，中交地產卻偏偏愛借更“貴”的錢。雖然原因尚未可知，但不容忽視的一點是，尋求外部“輸血融資”的情況下，中交地產負債不斷走高。

2018年-2022年，中交地產流動負債分別為261.40億元、285.10億元、437.74億元、772.68億元、731.33億元，總負債分別為359.99億元、414.51億元、866.11億元、1240.17億元、1182.66億元，銷售未破千億負債已達千億。同時，中交地產2022年凈負債率為171.78%，剔預資產負債率為82.61%，現(xiàn)金短債比0.53，踩中“三道紅線”，仍為紅檔房企。