上海
【前言】動遷房讓人又愛又恨，愛的是價格低于市場價；恨的是有限售期，房東容易毀約，風險較大。今天就聊一聊購買動遷房的常見風險。
一、“限售期”內的動遷安置房能買嗎？
限售期內所簽的房屋買賣合同無效的觀點確實曾經存在過，但目前的司法實踐已無爭議，限售期內所簽的房屋買賣合同是有效的，但是，對于過戶時間還是要受到限制的，須在“大產證”和“拆遷安置協議”均滿3年后才能過戶。
二、房東毀約的風險如何防范？
做到以下5點，就可一定程度防范毀約風險：
1.房屋買賣合同要符合動遷安置房本身的特點，否則合同無法正常履行，將給維權帶來很大麻煩；
2.盡量多留些尾款，將支付時間盡量推遲；
3.設置較嚴的違約條款，且明確違約金的計算方法，具有可操作性；
4.設置由違約方承擔律師費、保全費等條款，減少維權成本，也給賣方一定的威懾；
5.了解房東的人品和財務狀況，避免因房東欠款而導致房屋被司法查封。
三、有三個錯誤認識應及時糾正
1.公證委托過戶手續可確保實現過戶
公證委托也不能確保過戶。因為只要房東一心想違約，公證過的委托書也是可以單方撤銷的。
2.只要賠償違約金即可毀約
這同樣屬于錯誤認識。守約方不僅可以提出違約金，還可以要求繼續履行合同。也就是說，如果賣家違約，買家起訴到法院，不僅可以要求賣家繼續履行合同，還可以要求其承擔違約金。實務中，有些買家由于擔心訴訟期較長，還需要支付維權的費用，而向賣家妥協，甚至修改了合同，最終還是沒有達成交易，這樣反而讓維權更加困難，這樣非常可惜。
3.勝訴后，房東不配合也不能過戶
這也屬于錯誤認識。不動產過戶與欠款不同，只要法院判決支持房屋過戶到買方名下，即可通過執行局實現房屋過戶，而不需要賣方簽字同意。
【小結】風險和收益總是并存的，只要妥善簽訂房屋買賣合同并積極合理維權，拆遷安置房交易還是相對安全的，完全可以順利過戶。如遇到本次未討論到的問題，可進一步聯系溝通。
文/上海杜繼業律師（未經許可，不得轉載）
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