廣東高院發布物業服務合同糾紛典型案例

董晶看法

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民事 |商事 |公司 |金融 |財富管理

今天，廣東省高級人民法院發布物業服務合同糾紛典型案例，主要涉及業主車位充電樁安裝、物業管理費收費標準調整、業委會更換物業期間各方權利義務等與百姓日常生活息息相關的民生案件。

所發布的案例中，有1宗涉及新能源汽車充電樁的安裝問題，在譚某訴某物業公司案中，法院判決支持業主為自有車位安裝充電樁的合理需求，解決了業主新能源汽車充電難題。有3宗案例涉及對物業公司管理行為的規范等問題，其中，在高某訴某物業公司案中，法院判令物業公司在未取得過半數業主同意情況下，其提高收費標準行為無效；在某物業公司訴吳某案中，法院判令房屋未明確交付的情況下，業主有權拒絕繳納物業管理費，為源頭防范物業公司與業主之間群體性矛盾激化提供指引。此外，還涉及未成立業委會小區的物業服務問題，在某物業公司訴蘇某案中，法院認定其所在的居委會代為簽訂的物業服務合同有效，填補了未成立業委會小區管理的空缺，保障了小區生活井然有序。

近年來，廣東法院按照“抓前端、治未病”理念，積極推進依法審理和訴源治理工作，多元化解“小物業”糾紛，守護人民群眾的“大民生”。今年1至7月，全省法院物業服務合同糾紛收案6.5萬宗、結案5.8萬宗、調解成功4.2萬宗、調解成功率達七成。

01

物業公司未經法定程序不得隨意調整物業收費標準

——高某訴某物業管理有限公司服務合同糾紛案

基本案情

某物業公司在小區公告欄張貼區物價局有關收費標準批復及《關于停車收費調價的通知》，于2014年9月1日將小區車位管理費由原來的30元/月上調至60元/月。高某按照該標準支付一段時間后提起本案訴訟，要求某物業公司按照原收費標準計收車位管理費并退回超額收取的費用。

裁判結果

廣東省高級人民法院經審理認為，物業公司調整物業收費標準應符合法定程序，但某物業公司未提交證據證明其在2014年9月1日調價前已按照規定完成了包括調價方案經專有部分占建筑物總面積1/2以上的業主且占總人數1/2以上的業主表決通過等調價程序。該公司在2018年對2014年調價進行相關說明并收集支持表決票不符合規定，不應認定為其已就調價完成了主要程序，故某物業公司的調價不符合程序，不應支持。

典型意義

物業服務收費標準屬于“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，依法應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。物業服務人主張上調物業費的，應舉證證明其已完成法律、法規規定的調價程序。該案明確前期物業服務人調整物業收費標準的程序要求及舉證責任，對于維護物業服務領域秩序、保護業主合法權益具有重要意義和必要性。

02

物業公司拒絕離場無權收取物業服務合同終止后的物業費

——曾某訴某物業服務有限公司物業服務合同糾紛案

基本案情

案涉小區經“雙過半”（即參與表決專有部分占建筑物總面積過半數且參與表決人數過半數）業主表決同意解聘某物業公司，并通過公開招標方式選定新的物業公司。經業委會通知，某物業公司一直拒不退出、移交。另案生效判決確認業委會解聘某物業公司的決定有效，又一另案生效判決判令該公司撤離案涉小區，但某物業公司一直拒絕撤出，直至法院強制執行才搬離。此后，某物業公司起訴要求曾某等業主支付其撤場前的物業費。

裁判結果

廣東省高級人民法院經審理認為，在另案生效判決已確認業委會解聘某物業公司的決定合法有效，且業委會已多次明確要求其退出、交接的情況下，某物業公司仍拒絕撤出案涉小區及履行交接手續，對于某物業公司以其已實際提供物業服務為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止后的物業費的，應不予支持。

典型意義

近年來，物業服務合同糾紛數量一直居高不下。實踐中，物業公司“退出難”問題十分嚴重。物業公司在業委會解除合同后，甚至在已聘用新的物業公司后仍拒絕撤出小區，更有甚者還通過訴訟方式來拖延退出時間，進而要求業主支付物業費用。對于物業公司拒絕退出并強行提供服務期間的物業費不予支持，對維護物業服務領域秩序、保護業主合法權益具有正確的價值導向。

03

居委會可依法代行未成立業委會的小區業委會職責

——某物業服務有限公司訴蘇某物業服務合同糾紛案

基本案情

廣州某小區業委會任期屆滿后，因故未能成立新一屆業委會。經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上的業主聯名請求，小區所在社區居委會組織開展了重新選聘物業公司的招投標工作，并召開了業主大會。經小區業主投票，“雙過半”的業主同意選聘某物業公司為該小區提供物業服務。公示期滿后，某物業公司與居委會簽訂了物業服務合同，并入駐該小區提供物業服務。業主蘇某認為：物業服務合同應由開發商或小區業委會代表業主與物業公司簽訂，居委會無權代表小區業主簽約，故居委會與物業公司簽訂的物業服務合同對其無效，其無需繳納物業費。某物業公司遂將蘇某訴至法院，向其追討物業費及滯納金。

裁判結果

廣州市中級人民法院經審理認為，在涉案小區未選舉產生新一屆業委會的情況下，該小區所在社區居委會有權代行業委會職責，組織開展選聘新物業公司的招投標工作�，F居委會組織涉案小區業主召開了業主大會，并經“雙過半”業主投票選聘了某物業公司為該小區新的物業服務公司，符合法律規定。依據業主大會的決議，居委會代表全體業主與物業公司簽訂的新的物業服務合同對包括蘇某在內的全體小區業主均具有法律約束力。某物業公司已實際為涉案小區提供了物業服務，蘇某理應依約支付物業服務費。

典型意義

物業服務合同的簽約主體具有特殊性。根據《中華人民共和國民法典》第九百三十九條規定，在成立業主大會之前，由建設單位與物業服務人簽訂前期物業服務合同；在成立業主大會后，則由業主委員會與物業服務人簽訂普通物業服務合同。在小區因故未能成立業委會的情況下，根據住房和城鄉建設部《業主大會和業主委員會指導規則》第五十八條有關“居民委員會對轄區內小區具有一定管理職能”的規定，宜由居委會在特定條件下代行業委會職責，經合法程序選聘物業公司為業主提供服務，以維護小區管理秩序穩定，使業主安居樂業，推進建立共建、共治、共享的基層治理模式。

04

物業公司不能證明房屋已交付的業主可拒交物業費

——某物業管理有限公司訴吳某、某投資管理有限公司物業服務合同糾紛案

基本案情

2014年12月14日，吳某與開發商簽訂《商品房買賣合同》，約定于2015年4月30日前交樓。同日，某物業公司與吳某簽訂《前期物業管理服務協議》，約定自開發商向吳某發出入伙通知書中確定的物業交付日期次月起，業主或物業使用人按月交納物業服務費。開發商表示已于2015年4月16日向吳某寄出《入伙通知書》，通知其于2015年4月30日辦理入伙手續，但吳某表示沒有收到，開發商亦無法提供郵寄憑證。某物業公司主張其已依《前期物業管理服務協議》之約定提供物業管理服務，要求吳某支付相應物業管理費，吳某則以商品房未交付為由，認為不應支付相關費用。

裁判結果

橫琴粵澳深度合作區人民法院經審理認為，無論是根據《商品房買賣合同》還是《前期物業服務協議》的約定，吳某繳納物業管理費是以開發商向其發出《入伙通知書》為前提條件的。但本案缺乏充分確鑿的證據證明案涉商品房已向吳某交付，且吳某與開發商雙方對商品房買賣合同是繼續履行還是解除存在重大分歧，在此情況下，認為吳某應支付物業管理費顯然不符合常理且有失公平，故判決駁回某物業公司的訴訟請求。

典型意義

本案中，沒有證據證明出賣人已向買受人交付案涉物業，同時買賣雙方在此期間就合同是繼續履行還是解除存在訴訟糾紛，由此可以認定商品房交付的條件未成就，物業管理公司也就喪失了向買受人主張物業管理費的依據。因此，在認定買受人應否向前期物業管理公司支付物業管理費時，應從合同約定、交易習慣、生活常理、公平角度等對商品房交付的條件進行嚴格審查，避免審判結果有違常理與公平。

05

業主安裝充電樁合理需求物業公司應予配合

——譚某訴某物業管理有限公司物業服務合同糾紛案

基本案情

譚某系案涉小區房屋及車位權屬人，于2022年購買了新能源汽車并按照《前期物業管理服務協議》住戶手冊“電動汽車需要購買產權車位，并到供電部門辦理相關用電手續方可使用”程序辦理相關手續，譚某在請求小區物業公司在其提供的同意安裝新能源汽車充電樁書面證明加蓋公章時，某物業公司無出具相關證據材料，僅告知譚某地下停車位不具備充電樁安裝條件、變壓器容器不足為由拒絕蓋章，導致充電樁安裝流程無法進行。為此譚某提起本案訴訟，請求判令：某物業公司七日內在同意安裝新能源汽車充電樁書面證明加蓋公章，后續配合譚某辦理地下停車位新能源汽車充電樁項目建設相關手續、協助施工及承擔本案的訴訟費用。

裁判結果

肇慶市鼎湖區人民法院經審理認為，充電樁是新能源汽車實現使用目的不可或缺的設備，安裝充電樁符合車位正常使用功能，是業主正常行使合法權利的行為，不應受到限制或禁止，物業管理人應予配合。故判決某物業公司應于判決發生法律效力之日起十日內在譚某申請安裝新能源汽車充電樁書面證明材料上加蓋公章并駁回譚某的其他訴訟請求。

典型意義

民事主體從事民事活動，應當有利于節約資源、保護生態環境。大力發展新能源汽車產業，對保障能源安全、促進節能減排、防治大氣污染具有重要意義，充電設施建設是電動汽車推廣應用的重要舉措。車位產權人對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益、處分的權利，而充電樁是新能源汽車實現使用目的不可或缺的設備，安裝充電樁符合車位正常使用功能，是業主正常行使合法權利的行為，不應受到限制或禁止，物業管理人應予配合，但業主在安裝使用充電樁的同時亦不得損害其他業主的合法權益。

06

雖未簽訂物業合同仍可構成事實物業服務關系

——某物業管理有限公司訴方某物業服務合同糾紛案

基本案情

某商業樓位于某小區外圍，兩者一同開發建設。原業主通過以物抵債方式從建設方取得商業樓后對外出售，公示的項目簡介中注明商業樓是小區的附屬商業設施。2020年1月，方某通過網絡競拍取得商業樓的所有權。原業主向方某移交某商業樓前，一次性向小區物業公司繳清了此前的物業管理費。因方某接收某商業樓后一直未支付物業管理費，物業公司于2020年10月召集方某及小區業主代表開會商討，形成的會議紀要中，明確商業樓屬小區物業管理區域，施工前需向物業公司辦理施工備案，服從物業公司的管理。但此后方某仍拒絕支付物業管理費，物業公司遂于2021年4月向法院提起訴訟，要求方某按物業公司與小區業主委員會簽訂的物業服務合同約定標準，支付物業管理費及違約金。

裁判結果

中山市第二人民法院受理后，調閱了小區周邊的國土規劃及紅線圖，進行實地勘查和走訪，查實某商業樓不屬于小區建筑，不在物業服務合同約定的范圍，但物業公司受小區業主委員會聘請進駐以來，一直為附屬于小區的商業樓提供物業服務，原業主對此并無異議，雙方已形成事實物業服務關系，權利義務應參照物業服務合同執行，故判決方某向物業公司支付物業管理費及違約金。

典型意義

本案中物業公司對合同區域外商業樓提供了服務，業主知情且未提出異議，可推定雙方形成事實物業服務關系，業主作為受益方應當履行繳納物業管理費的義務。人民法院依法通過判決厘清物業公司與業主的關系、權責，定分止爭，促進了當地社區的和諧穩定。

07

法院依法支持業委會更換物業公司決定

——某小區業委會訴某物業管理有限公司物業服務合同糾紛案

基本案情

據約定，某物業公司的物業服務合同期限自2012年5月18日起至業主委員會成立止。2019年12月20日，某花園小區業主委員會依法成立并備案，隨后召開業主大會決定更換物業服務公司。2020年5月18日，某花園小區業主委員會與某物業公司向小區全體業主發出《聯合公告》，某物業公司繼續服務并收取物業管理費到2020年7月31日。但此后，經住建部門以及某花園小區業主委員會多次催告，某物業公司一直不配合騰退物業用房和移交物業資料。

裁判結果

清遠市中級人民法院經審理認為，案涉小區召開業主大會成立業主委員會，并已通過決議更換物業公司，涉案物業服務合同的權利義務已終止。某物業公司應退出物業服務區域、移交相關設施及財務資料。

典型意義

業主大會成立后，可以根據有關規定程序選聘新物業服務企業或其他管理人，該決定是屬于業主重要的自治事項，也是公民進行社會自治的重要體現。物業服務公司本質上是基于物業服務合同的一種“服務者”角色，不但無權對屬于業主內部自治范疇的事項提出異議，而且還應積極配合業主大會的決定。本案被告經住建部門以及業主委員會多次催告仍不配合移交物業資料和騰退物業用房，人民法院以此亮明司法態度，堅決維護業主權益，破解物業服務公司“退場難”，以司法之力保障良好的物業服務秩序。

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