四川
我們分析，未來天府新區的房價，會朝對標五城區同水平區位價格的65％靠近。
未來天府新區合理的房價趨勢，會是五城區房價的6.5折。（特別強調：一定是對標地段和對標品質，不能錯位對比。）
這意味著，天府新區的房價會進一步和五城區拉開差距！
老讀者都應該清楚，我前幾年對天府新區購房的看法一直是，對標五城區的70％。
但這幾年過去了，結合目前的市場變化，未來如果是要買天府新區的房子，建議的合理買入價格是：
天府新區對標五城區，同品質，同地位水平的盤，價格在65％以內可以考慮買，價格在65％以上要謹慎。
對于普通購房者而言，買房看區域，我們建議只看三個指標：
產業結構、區域位置、整體氛圍。
基本上三個指標就可以決定區域和板塊的樓市表現。
之所以會將比例調整到65％以內，是因為以目前的人口形勢，未來區域位置對整體樓市影響的占比會提升。
天府新區最大也是基本不可能改變的劣勢，就是區域位置表現差，人口輻射范圍弱。而五城區最大的優勢就是區域位置，人口輻射范圍強。
前幾年，很多人不理解，在2020年至2021年天府新區樓市最火熱，房價漲幅最高的時候，我為什么會站出來潑冷水，一直發文章提醒天府新區的風險，甚至提出天府新區未來房價會是五城區70％的分析。
在當時，大家對天府新區樓市的潛力是非常有信心的，認為天府新區樓市會全面超越五城區。
說天府新區未來的房價只值五城區的70％，無異于是癡人說夢。
在城市狂熱擴張配合上投資熱的階段，大家買房會無限的縮小區域位置的重要性，更多去考慮未來，認為只要規劃足夠好，打造空間足夠大，新區取代核心老區就只是時間問題。
當時很多人對天府新區的看法就是：要投資買天府新區，潛力大，漲幅高！
樂觀的認為，天府新區復制并且超越高新區的成功是必然。
但我非常清楚，天府新區就區域位置而言，在成都來說，太邊緣了。
即使短期內的擴張和投資熱讓大家忽略掉區域位置的劣勢，但長期看區域位置的劣勢必然會顯現。
過度透支未來的前提是未來一直提升，但就天府新區的位置，我從來不認為它能在區域位置上有所改變。
以前為什么我能堅定的認為，天府新區會是五城區的七折。
是因為五城區優質板塊能做到，產業結構、區域位置、整體氛圍三個指標表現優異。
但天府新區無論產業結構、整體氛圍再怎么優質的板塊，在區域位置這項指標的表現都不會太好。
結合當時的市場環境，認為天府新區和五城區同水平對標，會存在30％的差距。
現在回頭看，當初的不可能，已經變成可能。
就拿前幾年，看好天府新區的人天府新區，喜歡用天府新區的頭部板塊天西（秦皇寺西），對比五城區的攀成鋼，用天府新區熱門的鶴林村（錦江生態帶），對比五城區的三圣鄉。
現在看一下二手房數據，把樓齡選到5年內，不去錯位對比，就拿對標板塊差不多樓齡差不多品質的盤比較。
兩三年前都還是天府新區全面超越五城區，現在點開二手房數據看價格，難道不是已經開始朝七折靠攏了嗎？
而且很抱歉地告訴那些目前還很看好天府新區樓市的朋友。
未來的樓市，人口會是關鍵！
就如文章開頭所說，通過我們重新的分析，考慮到當下的人口環境，未來成都的人口增量會放緩，甚至在更長的未來負增長是大概率事件，那么城市的樓市表現，區域位置帶來的人口輻射就會成為重點加分項。
未來天府新區房價合理的水平大概就是五城區的65％以內。
因為人口帶動配套，不說商業、醫療等等這些五城區能碾壓新區的配套，你沒有足夠的人口，共享單車都不在騎行范圍。
我對天府新區買入價格雖然做了改變，但對于天府新區的買房看法依然沒有改變：天府新區不是不能買，而是一定要控制成本的買。
其實近幾年，我從來沒有說不讓大家買天府新區，只是讓大家要控制成本買天府新區，到最后就變成了我在黑天府新區。
諷刺的是，前幾年低價買入天府新區的人賺得盆滿缽滿，現在回頭就罵我憑什么讓別人便宜買天府新區。
還是那句話，沒有不能買的區域，只有不能買的價格！
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