人類住宅發展至今歷經了幾次重要的更新迭代。第一代是茅草房，第二代是青磚瓦房，第三代是電梯房。

近年來興起的第四代住房，是通過增設空中花園及空中園林街巷，讓城市建筑與園林景觀相生共融，又稱“空中庭院房”，“城市森林花園建筑”。

2021年中國工程標準化協會發布的《T∕CECS 855-2021 城市森林花園住宅設計標準》，將“第四代住房”解釋為“每戶擁有戶屬空中花園”的住宅類建筑。

第四代住宅集四合院、街巷胡同、低層別墅以及電梯房的優點于一身，將綠色生態理念注入城市建筑，是未來居住發展方向，可以說是顛覆式的迭代產品。

近年來，國內外出現了眾多的第四代產品，比如米蘭垂直森林，新加坡空中伊甸園等等，都非常驚艷。

意大利米蘭“垂直森林”

新加坡“空中伊甸園”實景圖

第四代住宅能為市場提供多樣化高質量住宅產品，能夠有效刺激改善性需求，對于引導樓市健康發展和促進城市高質量發展有著重要意義。

重慶前幾年有一些第四代住宅，比如龍湖攬境、金融街兩江融府、龍興國際生態新城等等，但總體發展較為緩慢。因為沒有足夠的政策支持，加上建造成本偏高等原因，大部分開發商并不愿意去嘗試第四代住宅產品。

去年，重慶市規劃和自然資源局印發《中心城區立體綠化住宅試點工作細則》的通知。此次細則中最重要的新規，是對開敞式戶屬立體綠化庭院不計容積率。這項新規成功地將開發商引導到了第四代住宅的開發，也是一種曲線救市的策略。

我們之前寫過一篇文章《大變局！重慶正掀起一場顛覆式的住宅革命！》，闡述了這項新規對于重慶樓市的意義，也頗受關注。

在新規的刺激下，重慶第四代住宅逐漸興起，開始引領重慶樓市的發展。2024年是重慶第四代住宅爆發元年，將會有10多個第四代住宅項目陸續入市。

我們來盤點一下目前重慶市場上在售和即將入市的第四代住宅。

01

北島N11

龍湖是重慶第四代住宅的先行者之一。2018年，龍湖在九曲河開發了第一個第四代住宅龍湖攬境，項目早已售罄，但仍是重慶樓市網紅樓盤。

2021年底，龍湖和金茂合作，在中央公園北推出了第二個第四代住宅項目北島。

北島一期實景圖

北島占地79畝，分為兩期開發，一期推出了5棟光幕大平層和6棟院館大平層。其中院館大平層設計了約6米挑高面積約25㎡的庭院，屬于第四代住宅大平層。

北島一期戶型圖

最近，北島二期啟動，項目發布了二期組團的新案名，北島N11。但目前北島二期戶型尚未對外公布。

但可以確定的是，北島一期是新規出來前的產權，院館是計算半面積的。而北島二期是在新規之后，所以北島二期的院館將不計產權面積。

02

金融街兩江融府

金融街兩江融府位于北碚水土，占地330畝，總建筑面積33萬方，包含別墅、花園洋房、商業等產品，其中主力產品是洋房，也是第四代生態住宅產品。

金融街兩江融府實景圖

項目的洋房在每層樓的中間位置設計了一個挑高約6米的空中花園，面積從35到50平，屬于共享花園平臺。另外項目每個戶型的陽臺外沿專門設置了挑高約6米的花池，但花池部分面積不大，僅約4平米。

金融街兩江融府戶型圖

兩江融府屬于新規前的第四代住宅，戶內花池是計半面積的。空中共享花園雖然不算套內面積，但是要作為公攤面積計入建筑面積的。

兩江融府多個組團已經交房，但目前仍然有第四代住宅的新房在售。

另外，位于龍興的金茂龍興國際生態城也曾有類似的第四代住宅產品，不過龍興國際生態城的第四代住宅產品已經售罄，目前只有其他產品在售。

03

國瑞麓林府

國瑞在湖北十堰已經打造了多個第四代住宅產品，也是第四代住宅的先行者。

國瑞長嘉外灘位于彈子石原洋人街地塊，項目占地約500畝，將打造總建筑規模約80萬方的城市綜合體。

國瑞麓林府效果圖

國瑞麓林府是長嘉外灘的一期產品，推出的是建面約142-360平米的精裝生態大平層，每戶陽臺有一部分是挑高約6.6米的空中花園，屬于第四代住宅產品。

國瑞麓林府戶型圖

稍顯遺憾的是，目前在售的麓林府一期是在新規出來之前的產品，生態陽臺仍是計半面積的，項目設計的生態陽臺面積不大。不過這樣的產品在兩江四岸核心區域來說，也已經是遙遙領先了。而且可以肯定的是，國瑞長嘉外灘的后期組團將會有更驚艷的第四代住宅產品。

另外，國瑞在南岸上新街和高新區金鳳的新項目，都是新規后的第四代住宅產品，值得期待。

04

龍湖云河頌

龍湖云河頌位于照母山愛琴海購物公園旁邊，毗鄰龍湖藍湖郡，項目規模不大，只有5棟樓，是建面200平米以上的第四代住宅大平層。

云河頌效果圖

龍湖云河頌是龍湖繼龍湖攬境、龍湖北島之后在重慶打造的第三個第四代住宅，也是龍湖新一代的豪宅標桿項目。云河頌院館面積達到約45平米左右且不計面積，刷新了人們對于空中庭院的想象。

云河頌戶型圖

龍湖云河頌清水房建面單價逼近3萬，首批次兩棟樓在實景示范區和樣板間均未開放的情況下，推出即清盤。

龍湖云河頌也是重慶《中心城區立體綠化住宅試點工作細則》新規之后首批入市的第四代住宅產品，也首先享受到了政策紅利。

05

鳳棲湖畔

鳳棲湖畔是科學城首個入市的第四代住宅，位于高新區金鳳，在鳳棲湖旁邊，與金鳳實驗室相鄰，是科學城置業開發、重慶龍湖代建的項目。

鳳棲湖畔效果圖

鳳棲湖畔是純洋房社區，其中部分房源按照第四代住宅打造。項目天空院建面約143平米的洋房擁有面積約30平米約6米挑高的空中生態庭院，是項目最受歡迎的產品。

鳳棲湖畔戶型圖

項目在幾乎沒有過多宣傳也沒上分銷的情況下，年初首批次房源被團購秒罄，成為2024年第一個秒光盤。

可能鳳棲湖畔主要的遺憾是低估了第四代住宅的受歡迎程度，項目中第四代住宅產品規劃占比偏少了。

06

觀宸千重錦

觀宸千重錦是電測村二期地塊，仍然是華潤和香港置地聯合開發。

去年，觀宸以建面約3.5萬/㎡的單價拿下重慶樓市新房銷售冠軍，讓人不得不佩服。在重慶樓市，以純豪宅產品穩定冠軍寶座，這應該是第一次。

觀宸千重錦效果圖

觀宸也是重慶近兩年最受關注的標桿項目，觀宸二期新地塊自然也備受關注。而更讓人興奮的是，觀宸二期千重錦將是第四代住宅產品，擁有6米挑高多面采光的空中生態庭院。

觀宸千重錦戶型圖

觀宸千重錦又將會把重慶豪宅帶到怎樣的高度，我們拭目以待。

07

國盛自在蓮花湖

國盛自在蓮花湖，占地面積3500畝，位于高新區蓮花湖風景區，規劃有主題公園、星級酒店、藝術中心、溫泉城、文創體驗式商業街區、高端住宅區等業態，屬于生態資源型大盤。

國盛自在蓮花湖效果圖

項目一期湖嶼墅組團有一半是疊拼別墅產品，目前已經交房。而該組團剩余地塊推出的是第四代住宅。

國盛自在蓮花湖戶型圖

項目即將推出建面約129平米的第四代住宅產品，擁有約38平米的空中庭院，相對早期疊拼別墅產品似乎更有吸引力。

08

國瑞浩月府

國瑞浩月府位于南岸區上新街龍洞天地塊，項目距離軌道環線上浩站不遠。

國瑞浩月府效果圖

國瑞浩月府規劃有7棟樓，其中有3棟樓將打造第四代住宅產品。浩月府戶型98-128平米，目前還未公布戶型圖，項目預計將在年中入市。

09

春風與你

春風與你項目位于軌道環線陳家坪地鐵站口，是科學城置業和春風地產合作開發的項目。

春風與你效果圖

春風與你將推出建面115-143平米戶型，其中部分房源將是第四代住宅產品，項目將于近期入市。

總結

據我所知，除了以上項目之外，國瑞高新區項目，聯發觀音橋項目，陜建高新區項目等多個項目也會打造第四代住宅產品，年內都將陸續推向市場。另外，去年拿地和今年拿地的項目，我認為絕大部分都會去嘗試第四代住宅。

保守估計，2024年重慶樓市會有10余個第四代住宅項目。2024年將是重慶第四代住宅大爆發元年！這對于改善人群來說無疑是一個好消息。

另外，根據重慶去年印發的《中心城區立體綠化住宅試點工作細則》，立體綠化住宅試點時間是2024年底，所以未來相關支持政策是否會收回也不得而知。

所以，2024年的第四代住宅產品，值得改善居住的朋友們特別關注。