這篇文章，希望你們能耐心看完。

它會(huì)讓你對(duì)成都未來(lái)的城市發(fā)展，有新的思路。

也會(huì)讓你清楚，未來(lái)成都最優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，會(huì)集中在哪些區(qū)域。

前兩天，成都2023的常住人口的統(tǒng)計(jì)出來(lái)了，2023年新增13.5萬(wàn)！

放眼全國(guó)，已經(jīng)算是非常優(yōu)秀的成績(jī)了，但就成都而言，各城區(qū)其實(shí)都沒(méi)有按早期的預(yù)期人口發(fā)展，包括增量最多的天府新區(qū)。

但5+1區(qū)和其他城區(qū)不同，5+1區(qū)未按預(yù)期發(fā)展是因?yàn)槿丝谠鲩L(zhǎng)多了，而其他城區(qū)是人口增長(zhǎng)少了。

翻閱成都前些年，不同時(shí)期的各種文件資料，對(duì)人口規(guī)劃想法，基本上是一致的。

5+1城區(qū)前些年人口密度就已經(jīng)非常高了，更多考慮的是人口的控制、疏解，從規(guī)劃層面來(lái)說(shuō)，根本就不打算再新增人口。

而近郊、遠(yuǎn)郊，特別是規(guī)劃出來(lái)的新區(qū)，基本都擔(dān)負(fù)著一個(gè)很重要的使命，承接轉(zhuǎn)移！

把核心城區(qū)人口密度降下來(lái)，把人口向非核心城區(qū)轉(zhuǎn)移，出發(fā)點(diǎn)一定是好的。

因?yàn)槿丝诿芏冗^(guò)高，必然會(huì)面臨環(huán)境污染、交通擁堵等諸多問(wèn)題。

前些年成都為此也做出了努力，在新區(qū)投入大量資源，修房子，修地鐵。

城市快速的擴(kuò)張，寬闊的道路，漂亮的樓房，把顏值拉滿。前期的確是吸引眼球，但卻是叫好不叫座，5+1城區(qū)仍在集聚人口。

不管是成都也好，還是其他城市也罷，郊縣及新區(qū)吸引人口都是一個(gè)讓人頭疼的問(wèn)題。

很多地方，可以修得高樓林立，漂亮卻做不到繁華。

而不繁華的本質(zhì)原因就是位置。

位置不好是致命缺陷。

去年，成都汽車(chē)保有量全國(guó)第一，很多人津津樂(lè)道，認(rèn)為成都人是追求安逸，喜歡出去玩，所以車(chē)子多。

但除此之外，有沒(méi)有一種可能，就是成都有太多人都在面臨通勤壓力？

從數(shù)據(jù)上看，5公里以內(nèi)“幸福通勤”比重，北京倒數(shù)第一，成都就是倒數(shù)第二了。

這個(gè)數(shù)據(jù)一定程度說(shuō)明了，成都還是面臨著職住分離的具體情況。

為什么規(guī)劃層面，5+1區(qū)想要控制人口，但5+1區(qū)人口還在增長(zhǎng)？

很大程度是因?yàn)?+1區(qū)的位置太方便了。

位置是優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的基礎(chǔ)，位置的優(yōu)勢(shì)在于，位置越好受眾范圍越多。

住在5+1區(qū)，去這些區(qū)縣距離往往都不會(huì)太遠(yuǎn)，但住在郊縣，如果是要去其他城區(qū)工作或者辦事，可能需要經(jīng)歷超長(zhǎng)的交通距離和時(shí)間。

5+1區(qū)的位置，適合于絕大多數(shù)成都的購(gòu)房群體，所以5+1區(qū)的房產(chǎn)有足夠龐大的受眾，這是其他所有區(qū)縣都不可能有的優(yōu)勢(shì)。

“城市規(guī)劃應(yīng)當(dāng)以人民群眾的需求為出發(fā)點(diǎn)，尊重他們的意愿和利益，滿足他們的基本生活需要和文化需求”

得人口者，得發(fā)展，也就意味著未來(lái)成都最優(yōu)質(zhì)的房產(chǎn)，基本上都會(huì)聚集在5+1區(qū)！

因?yàn)榧热?+1區(qū)的位置優(yōu)勢(shì)改變不了，大家又愿意往5+1區(qū)擠。

那么基于現(xiàn)狀的城市發(fā)展思路就是：5+1區(qū)走出一條不同于其他城區(qū)的路子，既要順應(yīng)人口集聚趨勢(shì)，又要一定控制。

一、降低5+1區(qū)車(chē)輛使用率，將配套夠聚集在步行范圍內(nèi)。

1、優(yōu)化綜合交通。

加密區(qū)域內(nèi)地鐵、公交線路，打造騎行車(chē)道，讓區(qū)域內(nèi)居民出行更多依靠極度便利的公共交通和騎行。同時(shí)增加地下空間和步行街，配合車(chē)輛限行、進(jìn)一步減少區(qū)域內(nèi)人口活動(dòng)的車(chē)輛參與。

2、打造緊湊型社區(qū)。

小區(qū)一公里內(nèi)，依靠步行就能抵達(dá)商場(chǎng)、醫(yī)院、學(xué)校、公園、配套應(yīng)有盡有，如果步行配套滿足不了進(jìn)階需求，那么地鐵公交就在家門(mén)口，只需要半個(gè)小時(shí)內(nèi)的公共交通，就可以享受整個(gè)成都最繁華的商業(yè)、最優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療和最具有歷史底蘊(yùn)的文化。

（其實(shí)降低汽車(chē)使用，不僅可以改善擁堵和環(huán)境，對(duì)帶動(dòng)實(shí)體店鋪有非常大的幫助，實(shí)體店鋪的帶動(dòng)又對(duì)多樣化商業(yè)有進(jìn)一步的提升）

二、5+1區(qū)改存量、控增量。

1、城市更新。

老舊建筑、街道等該改的改，該拆的拆；

批發(fā)市場(chǎng)、傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)物流、工廠等該搬走的搬走，該優(yōu)化的優(yōu)化。

2、增量降容

降低開(kāi)發(fā)強(qiáng)度、降低建筑尺度、降低人口密度。

住宅和商業(yè)用地設(shè)定容積率的限制。

既然不能把人從5+1區(qū)趕走，就把5+1區(qū)人多的地方轉(zhuǎn)移到人相對(duì)不那么多的地方，用平衡的方式降低人口密度，提高居住舒適度。

（看更多成都城市規(guī)劃可到公眾號(hào)“不魚(yú)說(shuō)房”后臺(tái)回復(fù)“規(guī)劃”）

其實(shí)如果有興趣翻看成都的各項(xiàng)城市規(guī)劃，也不難看出對(duì)5+1區(qū)的整體發(fā)展趨勢(shì)也已經(jīng)在朝著這個(gè)方向做了。

5+1區(qū)在擁有最優(yōu)質(zhì)的位置基礎(chǔ)上，按照目前的人口趨勢(shì)，只有5+1區(qū)有條件在不遠(yuǎn)的目的地范圍內(nèi)，提供豐富多樣的文化、社會(huì)和商業(yè)活動(dòng)，在提高居住便利度的同時(shí)，又在優(yōu)化居住舒適度。

區(qū)域有足夠龐大的購(gòu)房受眾群體，有足夠便利豐富的配套，又在不斷提高舒適度。

把居住的實(shí)用性拉滿，這是其他城區(qū)沒(méi)有條件去做的。

這些年我苦口婆心的勸大家能力范圍內(nèi)，盡可能往5+1區(qū)擠，不是因?yàn)橛惺裁蠢骊P(guān)系，而是單純從我自身的分析，未來(lái)5+1區(qū)的確是足夠優(yōu)秀。

往核心擠，也許不一定是最優(yōu)的購(gòu)房思路，但卻是最不容易錯(cuò)的購(gòu)房思路。

我不敢保證5+1區(qū)的房?jī)r(jià)一定能漲，但卻相信在成都范圍內(nèi)，同品質(zhì)的樓盤(pán)，5+1區(qū)的房源會(huì)比非5+1區(qū)更具有競(jìng)爭(zhēng)力。

最后：想了解成都樓市的朋友，建議到公眾號(hào)“不魚(yú)說(shuō)房”翻看以前的文章，有很多成都樓市具體的分析以及數(shù)據(jù)、規(guī)劃，對(duì)購(gòu)房思路是有幫助的。