三大政策很熱鬧，但量級不足以穩樓市

近日，市場盛傳國家層面將采取重大舉措解決房地產問題，或將收購各地爛尾樓轉為保障性住房，對外出售或出租。

消息一出，引發社會各界熱議，有人認為這是一條可行的新思路，既解決了爛尾樓問題，也不需要另外建造保障房。

也有人表示顧慮，收哪家的爛尾樓？什么價格收？收來的爛尾樓如何消化？

近期，各地為穩定樓市已經有不少政策落地：

鄭州、南京、南通、淄博、寧波、鹽城、濟南等超30個城市表態支持住房“以舊換新”；

浙江省推出全國首個推進城鎮老舊小區自主更新的指導意見。

2024年一季度的經濟數據中，房地產數據是最慘烈的。

一季度，全國房地產開發投資同比下降9.5%；新建商品房銷售面積同比下降19.4%，銷售額同比下降27.6%；房地產開發企業到位資金同比下降26.0%。

房地產開發景氣指數持續下跌，3月為92.07，指數已是連續三個月在93以下。

除個別一二線城市以外，全國絕大多數城市已全面放開限購或大幅松綁限購，購房通道暢通，但近期樓市表現來看，僅小部分城市迎來偏弱“小陽春”，大部分城市新房、二手房成交平淡。

毫無疑問，房地產仍是整個經濟的最大拖累者，也是系統性金融風險和地方債務風險的源頭所在。

如果出臺收購爛尾樓做保障房的政策，加上住房“以舊換新”、老舊小區自主更新這“三大政策”，能穩住樓市嗎？

01

國企下場收二手房？

超30城推住房“以舊換新”

很多人都參與過家電“以舊換新”活動，但住房“以舊換新”你愿意嘗試嗎？

4月1日，鄭州宣布計劃2024年完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套，其中政府收儲5000套。

據不完全統計，2023年以來，全國超30個城市已出臺了住房“以舊換新”的政策。除常規的給予一定程度的契稅優惠或購房補貼以外，“以舊換新”還出現了兩種新模式。

1、代售模式。

所謂代售，就是通過聯動房企+中介機構搭建平臺，幫忙出售舊房。

購房者、房企、中介機構簽訂三方協議，購房者先交納新房認購金鎖定房源，并由中介機構集中資源優先推售購房者的舊房，若在一定期限內舊房售出可按流程購買新房，若舊房未售出則房企退還新房認購金。

南京、南通、淄博、寧波、鹽城、濟南等城市，都推出了這種模式。

2、收購模式。

即國企或城投下場收購舊房。

國企制訂二手房收購計劃，滿足一定條件的舊房，可置換國企推出的新房，經第三方評估后，用舊房價抵扣部分新房款；國企回收的舊房，可作為保障房和人才公寓。

2023年9月，江蘇太倉率先采取這種模式，此后揚州、無錫梁溪區等跟進。

住房“以舊換新”的想法很美好，但實際操作中卻困難重重。

如果是代售模式，中介機構能做的只是集中資源推介購房者的舊房，但最終能否成功出售，還是取決于市場。

收購模式，對實施主體的資金實力帶來巨大考驗，且收哪些人的住房，如何定價，收購的資金從哪里來等等問題都需要明確。

誰來確定公允的價格呢？

如果以市場價收購舊房，業主當然愿意。但地方政府以市場價收購的房子來做保障性住房，那將是高成本的保障性住房，這個成本地方政府能夠承受嗎？

如果大大低于市場價收購，業主為什么不自己在市場上出售呢？

02

如何拯救市中心“老破小”？

浙江支持老舊小區自主更新

4月11日，浙江省建設廳召開新聞通氣會，就《關于穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》，明確相關流程和支持政策。

試點對象是《浙江省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（浙政辦發〔2020〕62號）中明確的拆遷結合型住宅小區，即房屋結構存在較大安全隱患、使用功能不齊全、適修性較差的城鎮老舊小區，可對部分或全部房屋依法進行拆除重建。

自主更新，簡單地說，就是老舊小區的業主自主自愿、自掏腰包進行更新改造。

此前，衢州江山市的永安里、杭州拱墅區的浙工新村已經采用了自主更新模式。

但坦率地說，自主更新難度非常大。

1、業主意見難統一。

自主更新這件事情上，業主具有100%的物權。

根據物權法，業主具有法定的物權，其他人是不能替業主本人做決定的，業主大會和業委會是自治組織，都不能強迫任何一個業主，但凡有一戶不同意，重建的工作都很難進行下去。

2、錢從哪里來？

雖然從1998年開始已經結束福利分房，并開啟住房市場化的歷史。

但還有很多人觀念并沒有轉變，沒有真正認識和理解房屋是自己的私有財產。

特別是住在老舊小區里的業主，他們的房子很多是原來的單位或者是公房房改而來的。有些人天然認為，房屋的改造應該是政府的事，期待著政府出錢拆遷或者改造，如果要自己掏腰包，很多人還是想不通，有阻力。

3、推進難度大。

協調的業主利益非常多，光照、戶型設計、戶內面積、公攤面積等，這些意見也難以統一。

此外，新小區設計時還涉及規劃、公共配套設施等問題，這些都需要挨個解決，接下去再走各項審批、招標流程，推進難度非常大。

548戶的浙工新村成功原拆原建只是一個個案，且持續了10年時間，作為一種模式推廣復制，仍存在著極大難度。對于那些動輒上千戶的老舊小區，可預想到難度只會更大。

浙工新村改造前鳥瞰圖

圖源：浙江建設

或許仍要借鑒深圳的市場化、法治化的有更新主體的模式。

深圳有著比較成熟的實踐和探索，《深圳經濟特區城市更新條例》作為地方性的法律法規，已經實施三年多時間。

有城市有機更新的主體，市場化運作，財務平衡。

同時，遵循重要的法學原則：服從多數，保護少數。

比如，老舊小區重建需要95%的業主，雙95%，即95%的面積和95%的人數都同意，政府就可以介入（后來已經修訂成雙85%）。

03

政府將收購爛尾樓做保障房？

近幾年，大量民營房企暴雷，即使各地積極推進“保交樓”，但仍有一部分爛尾樓等待解決。

近日，市場盛傳國家層面將采取重大舉措解決房地產問題，或將收購各地爛尾樓轉為保障性住房，對外出售或出租。

但政府收購爛尾樓，收誰的？用什么價格收？收來做什么？一切都不確定……

到底有多少爛尾樓，收購爛尾樓的代價是多大，官方能否承受，這些信息也都無法得知。

即使收了爛尾樓，那些樓原來都是暴雷的房企按照商品房開發建設的，建設標準和戶型面積等與保障性住房未必匹配，如何改做保障性住房也存在著很大問題。

這三項樓市政策聽起來都很不錯，但具體實操中，每一項政策都困難重重。

就算這三項政策都能順利推進，對市場全局的影響，對人們信心的恢復和穩定，還遠遠不夠。

房地產市場還在等待中央政府層面的重磅救市政策。

股市有國九條，過去20年，在樓市的調控過程中，國八條、國六條、新國八條、國五條等曾經也層出不窮。

即使有國九條，A股還一直在3000點的保衛戰之中。

現在可能到了需要由中央政府出面出臺一攬子政策的時候了，即使這樣是否能夠穩住樓市，仍不確定。

救市的根本是要恢復市場自身的造血功能，也就是恢復正常的市場銷售和流速，包括商品房和二手房，其他任何的權宜之計，都只是拖延時間。