減少或者取消公攤，購房者就能獲利了嗎？——深圳公攤新政解讀

深圳特區報記者5月14日從深圳市規劃和自然資源局獲悉，2024版《深圳市建筑設計規則》將于近日正式發布，修訂內容包括備受市民關注的減少住宅公攤面積，有效提高得房率……

如果單純的直接取消公攤，有一個很簡單的辦法，就是商品房按套內面積的單價銷售，這種模式在重慶已經實行了很多年。但這顯然也不是老百姓想要的答案，對于購房者來說，希望的是按套內面積X建筑面積的單價，達到降低房價的目的。

首先我們要明確，公攤是一個建筑設計中的面積統計指標，這些面積通常是指的樓梯間、電梯間、電梯前室、強弱電井……等公共區域，而這些功能區域是在建筑設計的相關規范中，必須要設置，主要是消防上的要求，比如樓梯間的疏散寬度，電梯前室的面積、避難層的要求等。開句玩笑話，在沒有發明空間折躍技術前，公攤面積的部位從物理上取消不了，畢竟你不能剛進入樓棟大門就閃現到你家戶門。

而大家說取消公攤，不是指的取消這些具有消防疏散功能的區域，而是指的在商品房計價中不計容這部分面積。那么這就是業內常講的，取消以建筑面積計算單價，改為按套內面積計算。重慶這邊售房會公示建筑面積和套內面積，并且都有相應的單價。但說實話，這種模式并沒有給購房者帶來實際的利益。

因為開發商的定價原則是考慮的總成本，總成本中就包含了建造成本，也就是幾包含了套內又包含了公攤的部分，至于最后銷售的單價是按建筑面積還是套內面積，其實這是一個“朝三暮四”的統計口徑的問題。也就是說，對于銷售定價來說，套內單價X套內面積=建筑單價X建筑面積，殊途同歸而已。

而深圳市發布即將發布的2024版《深圳市建筑設計規則》中提到了，關于減少住宅公攤面積，有效提高得房率的內容，但具體的事實細則還沒有出臺，所以我們無法量化的分析具體那些公攤面積減少了？到底能夠提高多少得房率？

但有一點很重要，就是這次修改的規則中，關于功能區域的面積會不會對計容的規則產生影響？

一塊土地出讓，其規劃條件中有一個重要的指標就是容積率，容積率的重要作用就是算出這塊土地的計容面積，而這個計容面積說實話比什么建筑面積和套內面積都重要，可以說它絕大程度上決定了這塊土地貨值上限。

由于篇幅有限，我這里就不去解釋計容面積，也不去比較計容面積和建筑面積、套內面積等指標的差異。大家只需要知道，一塊土地不是開發商想修多少就可以修多少——在絕大多數情況下開發商多修一平米的公攤，就必須減少一平米的套內，就是因為有計容面積這個指標的上限卡著的。

那么對于土建成本而言，一平米公攤和一平米套內，都是一樣的，而總的面積不變的情況下，把套內換成公攤，開發商套利的利潤點在哪？而且這樣做反而會帶來很大的壞處，在和競品樓盤對比的時候，由于公攤多，得房率少，必然會面臨要么嗎降價，要么滯銷的風險。

上訴結論不是我臨時臆想出來的，十幾年的從業經驗，戶型研發設計的時候我們的目標從來都是盡量的提高得房率，減少公攤（特殊項目例外），多做公攤無論對于開發商還是購房者而言，從來都是弊大于利的事情。

其實開發商做戶型平面的研發設計的時候，每一種面積指標都計算得清清楚楚的，然而到了銷售階段，要么是銷售顧問的專業知識不到位，要么是有意模糊隱瞞，輸出給消費者的信息是不完整的，而這種信息上的確實也造成了消費者在購房的時候，總覺得開發商有欺騙和隱瞞的行為。

另外，簡答把公攤的問題歸咎于開發商頭上，并不是問題的根源，要知道最終銷售時公示的各種面積指標都是由政府指定的房屋測繪公司進行圖紙測繪的，且最終驗收前也會進行實地實際的測繪，并且這些數據也又規劃和房管局等部門背書認可的，并不是開發商想怎么輸出面積，就可以輸出的。

當然，我覺得利用這次機會吧商品房面積的問題公開化，透明化是行業的一種進步，畢竟幾百上千萬的東西，還購房者還弄得不明不白，有失市場公允價值。但公攤這個東西，它確實是一個統計口徑的問題，減少或者取消影響的也僅僅是計價的方式。