就成都樓市而言，用高新區在樓市的迅速崛起，套用在天府新區（本文天府新區均指成都直管區）上并不合理。

因為天府新區具備的條件，遠低于高新區。

房產，永遠繞不開供求二字，從三個比較直接的維度講天府新區和高新區的差距：

1、（供應）區域大小的不同，意味著住宅供應面積的不同。

2、（增加需求）兩區樓市高速發展處在不同時期，不同時期新增常住人口數量不同。

3、（存量需求）兩區位置的不同，對成都自身人口，吸引力強弱不同。

一、供應

天府新區成都直管區多大？

564平方公里！

高新南區才多大？

89.82平方公里！

高新南區和天府新區，光面積就差了五六倍。

當然，如果單看面積，對天府新區肯定不公平，因為我們分析的是樓市差別。

天府新區耕地與永久基本農田占了很大的面積。

如果只看建設用地規模。

從天府新區的國土空間總體規劃草案公示看，至2035年，直管區中心城區139萬人，建設用地規模139.53平方公里。

不談高新區的建設用地，要知道高新區一共也才89.82平方公里！

更不要說高新區集中著大量的產業、商業用地，極大的壓縮了實際的住宅占比。

天府新區當然也有產業、商業，但如果真要說密度，和高新區還是存在較大差距。

（對成都樓市有興趣的朋友，建議到微信公眾號“不魚說房”看歷史文章，里面有很多成都樓市的分析和規劃，很有幫助！）

更大的面積意味著什么？

是更大的住宅供應面積。

起碼從我個人來看，未來天府新區的住宅面積應該會超過高新區。

足夠大的面積，就需要足夠多的人口。

那么我們再來看人口情況。

二、增加需求

用近十年成都常住人口數據看。

高新區在樓市能快速發展崛起，離不開成都高速的常住人口增長，可以說高新區剛好趕上了人口增長最大的幾年。

一年五六十萬的增長，對樓市而言是潑天的流量。

相比起高新區，天府新區還沒有來得及過多享受人口快速增長，就趕上了人口增速放緩。

不僅如此，綜合出生率、老齡化等因素影響，國內人口已經處在了負增長中。

雖然成都作為核心城市，依然能保持人口增長，但想再重復曾經的常住人口高速增長基本上不可能了。

三、存量需求

既然沒有趕上人口高速增長這趟車，那天府新區吸引成都其他區域的人口能力呢？

雖然和高新區一樣，兩個城區都處在城南方向。

但兩者的位置，交通通達性和對整個成都的區域輻射范圍卻天差地別。

如果說高新區核心是金融城，天府新區核心是商務區。

金融城到商務區直線距離大概是17公里。

知道17公里什么概念嗎？

金融城到天府廣場直線距離也才不到9公里。

并且，金融城在成都的交通位置更是優越。

基本上處在城市建設的中心位置。

并以又剛好在半徑最短的南三環和南繞城中間，前后又被地鐵7號線，9號線兩條環線夾著。

而商務區已經是五環以外的邊緣區域了。

交通通達性越強，區域輻射周邊能力越廣，所產生的住房需求自然就越多。

我們必須要承認，就位置而言，高新區對住房人口的吸引力遠大于天府新區。

甚至都不在一個量級。

四、個人觀點

發展的面積不同，經歷的時代不同，所處的位置不同。

不如高新區所遇的時代好，不如高新區的位置好，卻有著比高新區更大的面積。

所以用高新區在成都樓市的表現，套用到天府新區頭上，不合理的根本原因是，二者在樓市上的先天條件有著本質差別。

而這個差別也會直接導致天府新區和高新區的房價差距。

老讀者都清楚，這些年我對天府新區未來合理的房價趨勢分析，一直都是對標主城區房價的7-6.5折。

（特別強調：1、一定是對標地段和對標品質，不能錯位對比，天府新區的頭部區域，對標主城區的頭部區域，高品質樓盤對標同水平高品質樓盤。2、如果有人覺得主城的概念不清晰，那么我現在更準確的說是5+1核心城區。）

以目前的市場情況看，我認為，目前階段天府新區的房價會調整到低于高新區房價6.5折的水平。

用超級低的價格，主打性價比去吸引足夠多的居住人口入住。

在聚集足夠的人口后，進入下一個階段，天府新區迎來更好的發展，房價逐步提升，保持在6.5-7折水平左右。

最后，我真心希望天府新區能有好的發展，我也相信天府新區會有好的發展。

但我希望大家能清楚一件事情。

希望天府新區好的和希望天府新區房價高，并不相同。

我認為天府新區需要依靠更低的房價，去吸引到更多的人口，以此推動發展。

我相信真心在天府新區自住居住的人，都希望天府新區人口可以快速增長，帶動各類配套發展。

但因為天府新區投資客過多，導致但凡有人說天府新區房價應該便宜，涉及自身利益，往往他們張口就是仁義道德，給你扣上抹黑天府新區的帽子。

如果遇到這種人，你們只需要反問他們。

低房價是傷害了天府新區，還是傷害了天府新區的投資客？