一路狂飆的建發，開始急了

作者:kangins

近三年在全國各地一路“狂飆”、攻城掠地的建發，開始急剎車！

近日，“新閩系”帶頭大哥建發旗下的房產上市平臺建發國際集團（01908.HK，后簡稱“建發國際”）行政總裁林偉國在2024年上半年業績發布上對下半年的房地產形勢發出預警：

無法預期下半年會有很大反轉，尚不能明確。

這一信號的發出，既是對當下房地產未來局勢的判斷，也是對近三年建發在地產狂飆突進的急剎車。根據中期業績報告顯示：

1、上半年實現營業收入327.5億，同比增長34.46%；

2、歸母凈利潤8.17億，同比下降36.37%

對于陷入“增收不增利”，建發國際歸納于兩個因素：

1、期內毛利潤率同比下降至11.9%；

2、上半年結轉項目的平均權益同比相應降低；

翻譯成大白話就是：

高價地拿太多，利潤遭擠壓！

在當下房地產行情普遍陷入低迷之際，以價換量本無可厚非，但是對于建發而言，卻意味著不一樣的信號！

01 預警： “狂飆”式高價拿地后遺癥

康哥查了近三年的TOP100強的拿地數據，建發的狂飆始自2021年，而這一年剛好也是曾經地產巨無霸恒大全面淪陷的元年：

1、2021年，建發以1766億的新增貨值位居百強第12名；

2、2022年，建發以908.5億的新增貨值位居百強第10名；

3、2023年，建發以1606.4億的新增貨值位居百強第5名；

伴隨拿地數據的狂飆，建發銷售業績也開始狂飆之路，并在2023年以1890.6億的銷售額超過民企一哥龍湖，擠身百強第八位，而排在建發前面的房企是：

保利/萬科/中海/華潤/綠地/招商蛇口/碧桂園

緊隨建發其后的是龍湖、金地，TOP10名單中要么是財大氣粗的央企，要么就是長年霸榜的民企中的領軍三好生，地方國企進TOP10，建發可謂開了：

前無古人的先河！

高潮則來自始自21年發力的建發開始了狂飆進程，并于今年登頂封神，以279個小目標讓此前的帶頭大哥們：

望其項背！

仔細分析一下拿地數據可發現，在拿地面積僅排第四的情況下以總金額第一封神，足見建發房產拿地：

拼的瘋狂！

顯然，這也是“閩系房企”一貫愛拼才會贏的作風。2021年，我國商品房銷售規模達到歷史性地巔峰18萬億，僅兩年后的2023年，這一銷售數據便掉到了11.7億：

暴跌35%！

而到了今年，根據國家統計局的數據顯示，上半年我國商品房銷售規模僅4.7萬億，而且這個還已經包括金三銀四和5.17政策發力后的效果，根據這個情況預測，今年銷售額很難過10萬億。

而一個頭部房企的朋友給康哥的預測卻更悲觀，如果下半年沒有更大力度的政策出臺，很可能全年銷售規模不超過：

7萬億！

其做出這一判斷的理由是：自己所在公司投的項目比去年肉眼可見的減少，而在TOP100榜單上排名卻在上升，這說明一個問題：

當前銷售形勢并不樂觀！

顯然，這一信號對于上半年才剛剛完成封神的建發而言，狂飆式瘋狂高價搶地的風險已然：

暗潮涌動。

02 巨額浮虧：折翼家居巨頭

作為建發集團利潤的核心，房地產板塊一直承擔著重要的角色，建發房產利潤的承壓顯然給集團帶來壓力，而建發股份收購家居龍頭紅星美凱龍的巨額虧損顯然給其帶來了更大的壓力：

2023年建發股份耗費62.86億購買美凱龍29.95%的股份，一躍成為其第一大股東！

這筆收購僅僅才過一年，該筆收購給建發帶來巨額虧損：

1、收購價4.82元/股，當前現價2.19元（8月29日收盤），跌幅54.5%，收購成本虧34.3億；

2、2023年，紅星美凱龍給建發股份貢獻的歸母利潤為-5.63億；2024年上半年，這一虧損進一步擴大，歸母凈利潤預虧10-13億；

兩項合計虧損近50億，相當于收購成本：

79.5%！

03 寫在最后

縱有建發集團供應鏈提供充足的現金流優勢，但是貢獻利潤的左膀右臂所帶來的壓力顯然加大了建發集團對未來的悲觀預期！這也是為啥建發房產在三年半的狂飆之外，突然開始：

急剎車！

這一幕又何曾相似！同樣是在2021年上半年依然瘋狂拿地融創，同樣高價進行拿地，也同樣在2021年下半年以三條紅線為分界線開始，突然急剎車！

建發作為國企，顯然具有更強的債務管控水平，但是當前對于建發的難題是：土地儲備大部分來自于2022、2023年收購的，而這兩年高價收購來的土地未來該如何處置？建發管理層給的方案是：

靈活銷售！

在當下市場承接盤已肉眼可見萎縮的背景下，一向激進的建發對未來也愈發謹慎，此時的靈活究竟該如何靈活？多久去化？恐怕對于今時今日的建發而言：

恐怕也給不出答案。

而同樣作為供應鏈巨頭的廈門三巨頭之一，其地產擴張策略與建發有異曲同工之妙，市場卻傳出大裁員的消息，究竟是真還是假？顯然對于建發來說：

過去狂飆的時刻有多爽，未來收縮之路就有多痛苦！