壹

豐臺不愧是豐臺，一出手就是“next level”。

皆因，在“陽臺”這個產品力賽道，豐臺又整“新活了”。

這不2025年剛開年，位于三環東鐵營的金茂璞逸豐宜，位于豐臺科技園的北京隅·西頌，都帶著“南向雙陽臺” 即“內嵌封閉式陽臺+花池（開敞式陽臺）”向市場款款走來，一下子就把其他區的小伙伴給“看呆了”。

實話實說，在如今的北京樓市，陽臺早已不是啥稀罕物，由防火挑檐演變而來的開敞式大陽臺，內嵌在室內的封閉式陽臺，乃至南北雙開敞式陽臺，甚至南向封閉式陽臺+北向開敞式陽臺等形式，大家早已熟悉不過。

而陽臺的風潮，也早已從順義、豐臺向其他各區蔓延，去年昌平、大興、通州等區也實現了新房帶陽臺的突破。

在其他區小伙伴相繼“跟上節奏”的市場情況下，豐臺又開始了產品力全新升維，像金茂璞逸豐宜和北京隅·西頌，南向面寬都有封閉式陽臺（50%計容），再配以客廳+南向一間臥室外帶“花池”（100%贈送），確實乃“頭回見”。

但對于兩個項目來說，有了南向雙陽臺還不夠，北側臥室還有設備平臺的贈送面積，此舉就是要把實際空間獲得感“拉滿”。

以金 茂璞逸豐宜153㎡的四居為例，在贈送面積方面確實“奧利給”。

1.內嵌式陽臺：南向三面寬13.6米，內嵌式陽臺進深約1.8米，50%計容，贈送面積約12㎡；

2.花池：面寬8米，進深0.7米，全贈送，贈送面積約5.6㎡。

3.北側設備平臺：北側兩個臥室設備平臺面積全贈送，贈送面積約5.2㎡。

按照金茂璞逸豐宜10.75萬的銷售指導價來計算，其贈送面積貨值約245萬，相當于可以買一輛奔馳大G+一輛特斯拉Model X，而153㎡四居的實際得房率也高達90%以上。

除了通過“黑科技”讓實際得房率提升外，金茂璞逸豐宜和北京隅·西頌都在“好房子”這個領域下足了功夫，都在社區里配備了首層架空層，打造成多變空間，且都配置了下沉式會所，來滿足業主圈層交往所需。

然而這一切只是剛剛開始。

據悉，去年12月剛拍出的中海萬泉寺項目，也按照“好房子標準”來打造產品，包括南向雙陽臺、北向設備平臺、首層架空等，而且部分樓座還有坡屋頂天窗設計，以及邊戶轉角大飄窗。若是這些設計都能落地，豐臺的產品力爭霸賽又將到達新境界。

貳

一開年，豐臺樓市產品力就繼續“開大”，讓其他區小伙伴，特別是海淀“羨慕不已”。

皆因海淀新房帶陽臺“真挺難”，并非是開發商沒這個功力，而在于海淀老業主擔心新房有陽臺會影響區域房價其他二手房保值，因而每當有新盤報規時，就會進行強烈的意見反饋。所以說，海淀新房帶陽臺，只能是再等等。

而豐臺新房產品力這么拼的背后，是“外卷”、“內卷”雙重夾擊下，必須得“發大招”，才能殺出血路。

【外 卷】

全北京“豪宅戰隊”大擴容

眾所周知，2025年北京樓市進入豪宅“諸神之戰”年。

一方面是眾多10萬+豪宅蓄勢待發，另一方面是大量好地排隊等上架。

別的不說，就拿海淀來看，2025年海淀已知要面市的項目，已呈現“全明星陣容”。包括：1月13日首開熱銷31.6億元，位于永豐北的保利建工·嘉華天珺，位于永豐南的海開·頤海澐頌，位于功德寺的和樾玉鳴、和樾望雲，位于朱房村的華潤+招商+中鐵聯合項目、以及建發朱房項目，讓海淀樓市從來都沒有打過“這么富裕的仗”。

2025年已知海淀新房供應一覽表

隨便盤盤可知，2025年海淀已知新房供應面積就達71.78萬㎡，大約能供應5000多套房，而2024年海淀新房成交面積為15.06萬㎡，成交套數為1063套，如此巨大新房體量，可以預知去化周期將拉長。

然而這還是剛剛開始，2025年海淀還有眾多新地在路上。

2025年海淀擬供應土地一覽表

網傳2025年海淀將擬供應樹村8號地北側住宅用地、四季青西冉、四季青田村、四季青西山片區、半壁店城中村改造2宗地、翠湖地塊等多宗宅地。如果這些土地都能轉正拍出，海淀樓市新增供應就真的“海了去”。如此大體量新盤接踵而至，極可能導致“海淀也缺有錢人了”。

在猝不及防海淀土地供應大開閘之際，朝陽自然也不能示弱。據網傳2025年朝陽將擬供應19宗地，包括永安里、太陽宮、呼家樓、酒仙橋、化石營等準10萬+豪宅好地。

2025年朝陽擬供地計劃一覽表

其實，2024年朝陽豪宅項目整體表現不錯，最根本原因在于去年朝陽就供應了三宗地，即中建智地拿下的酒仙橋+前葦溝+中關村朝陽園北區綜合地塊，金隅拿下的十八里店地塊，中海拿下的酒仙橋+小紅門+十八里店綜合地塊，而去年實際入市的為北京宸園、璞園PARK、北京隅·東序。因為朝陽樓市競爭相對小，2024年朝陽上市的新盤，都獲得了不俗的銷售業績。

但進入2025年朝陽這么“咔咔供地”，市場競爭必將進入白熱化狀態，除了要吸引朝陽群眾，肯定還得向外拓客。當然，海淀亦是同理。

如此這般，豐臺不上點“狠活”（產品力升級），咋跟海淀和朝陽“掰頭”有錢人。所以“黑科技”是必須搞起來，“吸粉高招”就是把實際得房率“打上去”。

【內 卷】

豐臺新房庫存130萬平+，不卷不能出圈

1月16日，隨著中海以底價40.08億拿下西南郊冷庫地塊，也讓豐臺新房庫存面積上升到新高度——130萬㎡+。

在2024年豐臺新房去化情況并不甚理想，共成交3356套，成交面積44.9萬㎡，若是按照這一去化速度，130萬㎡+的新房庫存需要花費約3年的光陰，這還是豐臺不再供應新地的情況下。

但按照以往的供應情況，以及朝陽、海淀紛紛拿出“壓箱底”的好地來看，豐臺自然得跟上。據悉，豐臺在2025年還有眾多好地在路上，這也讓區域新房庫存面積，將繼續“加載中”。

因為市場卷，去化難，所以豐臺新房在“黑科技”設計上猛用功。而北京樓市新房帶南北錯層大陽臺的肇始，也是從2020年面市的中海甲叁號院啟幕。目前來看，豐臺新房帶陽臺基本已是標配，而“南向雙陽臺”也在蔓延中，在產品力方面，豐臺真的是“卷上了天”。

不過，隨著北京倡導“好房子”，各區新房都將在“陽臺、架空層、風雨連廊”進行產品力比拼。這也意味著，現在豐臺獨有的“南向雙陽臺”，或許很快就會在其他區的新房上面看到，甚至還會玩出“新花樣”。

這下子壓力又給到了豐臺，區域新房繼續在產品力上卷已成定勢。至于還能怎么卷，就看中海西南郊冷湖地塊會有啥新動作了。

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