前兩天，董小姐參加一個飯局。

酒過三巡，我問大家一個問題：?

2025年最吃香的地產崗將會是哪一個？?????????

最高頻的答案指向了：產品崗、營銷崗、運營崗。???????

總的基調是，這年頭，產品能打，特別會賣，有體系化思維的職業經理人，不僅能活下來，還會很吃香。?????????????????

我說，有什么證據嗎？

大家說，現在有一票國央企正在朝同行挖人，角色大多都是產品崗。還有很多城投公司在挖暴雷民企的人，也以產品、營銷、運營崗為主。??????????????

「一批城投公司手里有很多托底的項目，現在想通了，決定要自己拉隊伍干起來。」

這個答案讓我既意外又驚喜。

驚喜的是，2025年仍給地產人留出了一些新的跳槽空間。意外的是，沒想到是這些崗位，更沒想到居然是城投平臺。

一位地產高管對我說，在樓市發展特別成熟的地方，當地城投公司的地產作戰能力，就越不容易發育起來，因為基本沒機會。????????

反倒是那些手握項目，舉目四望，倍感邊緣化的城投公司，開始向內求索，致力于自己養成一整套地產能力。???????

這對那些暴雷民企的地產職業經理人來說，不失為一個新選擇。????????????????????????

得知此事，過了兩天，我和一位地產老將碰面。他是一個不折不扣、后地產年代里的產品主義者。

他說，現在人人都在喊卷產品。但是，地產好產品是有極高門檻的。很多公司以為花重金請大牌設計師，就萬事大吉了。事實并非如此。

開發商的產品團隊，對設計師既要尊重，又要管控，這事沒那么簡單。

他的理由是，很多設計師也是看人下菜碟。

「如果任由大牌設計師發揮，藝術家都比較自我。他做出來的東西可能離客戶很遠，很多設計師并不是真的懂客戶。要是自己不夠專業，一不留神，有的設計師還會拿現成的設計庫里的東西來應付你，他能省事就省事；你也根本看不出來，哪里有問題。」

無論如何，地產產品的主導權，應該在公司自己的團隊手里，而非外部。

董小姐觀察房地產也有很多年了。這兩年有個很深刻的感受。??????

這一波活下來的純住宅導向的小房企，幾乎都有一個共性特征——公司的產品條線，都掌握在老板手里。老板自己懂產品，是公司的首席產品官。?????

「未來能活下來的小公司，大概率是老板親力親為的公司。」 一位房企老板這么說。他認為，新地產時代，玩資本運作、資源整合型的老板，都要往后站。?

那么，對于那些已經身經百戰的大公司來說，這一波地產產品改革熱度，究竟要怎么捕捉？????????????????????????

答案也很簡單，對標明星房企的策略。??????????

董小姐多方了解到，目前，以金茂、華潤、綠城、中海、越秀為主的大房企，都在內部強調新的產品操作系統。?????????????????????

但是，大家的玩法形成了不同的陣營。????????????

華潤、綠城、中海都在強調產品性能，圍繞性能來發力。其中，華潤和綠城正在對標日本房企的產品策略。????

金茂、華潤、越秀等公司，則在內部重構一個新的產品操作系統。

華潤會組建一個類似于「客戶產品研究院」的非實體小組，把客研、工程、營銷、物業等等部門都集中在一起，主攻某個項目。??????????????????

金茂以前是總部主導產品，現在則放開尺度，和各個城市、項目共創。一線產品團隊的話語權比以前相對放大了，甚至可以在一定程度上去突破集團的供應鏈集采體系。???????????????

有種既視感：開發商的標準化產品體系時代，至此終結。???

未來，房企研發出來的同一條產品線，除了在成本體系、測算模型、固定元素上統一之外，在不同城市，都會長得不一樣。

很多朋友的理由是，當資產價值退潮，居住需求抬頭，各地的產品偏好都在分化，客戶口味越來越挑剔。因此，房企總部需要和地方團隊一起研究產品。??

董小姐問了天南海北的朋友。

長沙的朋友說，他們喜歡大客廳，因為家庭社交需求多；佛山的朋友喜歡毛坯，精裝修在佛山賣不出溢價。因為本地人開廠多，能拿到更便宜價格；杭州的朋友說，外立面一定要好看高級，凸顯資產價值。做生意講究的是面子外顯；北京的朋友說，就喜歡低調隱貴，在乎社區和房子內部；成都的朋友說，最喜歡研究戶型，要住的巴適。

為了捕捉各地的客戶偏好，董小姐聽說，一家大型房企曾對內表態說，公司需要的是真正懂客戶、懂市場的產品人。

「如果地方產品負責人不合格，會立即換掉，絕不手軟。」????

當產品崗開始吃香，地產產品人的迭代也迅速啟動了。

很多朋友告訴我，目前的地產行業，迫切需要「大產品人」。

什么叫「大產品人」？???

需要能夠拉通設計、客研、工程、成本等條線的綜合能力產品人，他不能只懂一個維度，還要有真正的客戶思維。????????????????????????????????

董小姐很懷疑，行業中是否真有這樣的角色存在。

要是你在開發商做產品，這段時間，你們產品業務條線的地位，上升了嗎？??????

歡迎留言告訴董小姐。

此外，我還想從那些在產品和操盤維度上比同行多走幾步的公司身上，找一找更多線索。?????????????

如果你也關注2025年的開發商產品能力儲備，本身就在地產產品條線深耕多年，相信產品主義可以逆天改命房地產，那么，推薦大家去看一看金茂的最新做法。

綠城、金茂是行業里真正曾經將產品系植入進客戶心智的公司之一。他們有一票金茂粉和綠粉。????????????

要關注地產行業的產品革新，就無法繞開金茂。

金茂府曾經是金茂的明星產品，奠定了金茂的高端產品基因。這兩年，行業劇變，24年3月金茂發布了新的產品系「金玉滿堂」，打出了不同產品特色，為自己做了一道裝備升級。

「金玉滿堂」背后，本質是金茂在洞察、捕捉最新的不同的客戶需求，他們希望建立一條屬于自己的產品護城河。???

現在，金茂重返北京核心區，它做了很多革新，也想明白了很多事。

以下內容均為內部干貨與董小姐的采訪，以口述體發出。

金茂靠什么回歸：操作系統，脈絡與心得

地產客戶的口味真的越來越挑剔了。

最明顯的一個變化是，你能感覺到，他們越來越既要又要還要。

現在，北京千萬級產品的得房率都在90%以上，這個數據以前想都不敢想。

這么高的得房率，基本都來自陽臺和設備空間贈送。???

這是同行都在追求產品尺度的結果，也是監管層放松了許多產品指令的結果。

現在，政策給了我們空間，讓大家去琢磨怎么提高產品性價比。???????????????????????????

中國金茂這幾年變化挺大的。

這一波核心城市限價的逐漸放開，其實能讓很多本來就重視產品體系的同行，吃到一大波紅利。?

和往年相比，有幾個變化。中國金茂目前的內部管控體系上，將更多以項目為核心，就是大家流行說的「單盤主義，做一成一」。

第一個變化是，以前更多是總部確立產品標準，各地執行落位，產品以總部為主導。

現在整體項目數量下來了，總部會讓渡一部分產品研發的權力出去，交給各地，與一線共創。

第二個變化是，在一定程度上，地方公司與項目團隊是可以突破集團供應鏈采購體系的，根據當地項目的客戶需求來靈活配置。

為此，就需要關注高端客戶的真需求，花非常多的氣力來做客戶研究。

在北京，他們的基本畫像是，30—45歲居多，成長型家庭結構，屬于金融、互聯網、體制內等高凈值人群。?????????????

目前有幾個發現，分享給大家，可以看看，目前在一線城市，買高端產品的客戶，心里最真實的聲音是什么，他們最想要的是什么。

其中有很多共性的需求，是每一個地產從業者都應該反思的。????????

1、客戶基本痛點：房子隔音差，串味重；

2、不要大牌低配，裝修好看，更要好用；

3、希望有獨立陽臺；

4、臥室平權，不要顧此失彼；

5、會所應該做成標配。好用的會所不低于2000平米，才能滿足核心功能。會所功能需求TOP3是：健身房、恒溫泳池、瑜伽館；

6、園林綠化覆蓋率要高，花卉顏色要多，要有水景；

7、要有全功能廚房系統，加強灰空間利用；

8、收納要做足，更精細化；

9、要有全維度實景示范區；

10、地段重要。既要買到好房子，又能保值升值。

有需求，就要有回應。

去年金茂研究出了一個全新的高端產品系：璞系。2025年它在北京首次落地了。

它的誕生背景就是，讓金茂跟上時代的客戶。

產品應該成為地產公司的基因和命脈。這句話在以前的地產時代會被認為門外漢，說明你完全不懂房地產的金融邏輯。

但是，今天，它終于擁有了真正的合法性。

金茂的起家之作，就是2009年第一次進北京，靠一個高端住宅項目扛住了行業地位——廣渠金茂府。

2025年，我們是再度以高端產品標桿的姿態，重新回來。行業天翻地覆，這次回來帶著更大的決心和野心。

下沉到具體項目上，大家可以看看金茂的打法是什么。???????????????

金茂在北京的第一座璞系作品璞逸豐宜，是一個北京三環內的高端項目，這個位置，已經為它加分不少。?????????????????

北京的三環線上，繞一圈都是豪宅。北有霄八，南有中國璽，西有萬柳，東有棕櫚泉。

不過，以前的豪宅和現在的豪宅，產品定義并不相同。

唯一不變的是資產價值，抗跌性要足夠大。?

金茂璞逸豐宜，向左6公里是故宮，向右7公里是國貿。

我們內部研究了不少競品，發現除了地段，售價也會是核心賣點。?????

北京三環高端項目的均價并不低，以十個項目為基數，均價在14.6萬。而璞逸豐宜的銷售指導價格在10.75萬。

到了這一步，按照以往的邏輯，大家就心里有底了，感覺可以松一口氣。地段+售價低于均值+品牌IP，足夠支撐過去的熱銷邏輯。????????????????

但是現在，沒人再這么想了。

璞逸豐宜的團隊，做了諸多真實的客戶調研，大家坐下來，正式回到產品本身的邏輯，來做項目。???????????

以前打磨產品，會有所舍棄，尋找幾個核心產品賣點，做到極致。????????????????????????

現在打磨產品，所有人都希望均好。每個空間都做到極致，才可能拿到一張入市的門票。??????

因為，任何一個細節的放松，都可能勸退客戶。???

作為金茂璞系產品線首次在北京落地，璞逸豐宜的產品賣點打造至關重要。?????????????????

我們內部梳理過幾個客戶關切點。?????????

1、功能空間平權，采光平權，消解主次臥室，居住同權，嚴控臥室足尺標準。???????????

2、北京市內六區最高得房率，主力戶型得房率90%以上。????

3、滿足三代居，有代際分區；高效廚房，超級收納體系，精細化收納。?????????????????????????

4、做了全北京第一個浮島合院會所。2000平米的尺度內，提供酒店式服務。

5、園林主打療愈風，一步一景。??????????????????????????

6、公區追求藝術感審美，大堂、電梯、入戶空間設計感濃。地下環島落客區，儀式感很足。?????

7、金茂的科技系統標配。??????????????????????

這個項目不僅對北京，而且對金茂也意義重大。

璞系已經在西安、成都落地，但是，北京項目是這條新產品線的真正實戰測試。大家賭上了金茂過去兩年對產品的新思路。

它不僅僅是一個項目，還是金茂最新高端產品線的臉面。??

于公司內部來說，璞系來自于對改善生活場景的深度精研，其他城市都會盯著這個項目的走勢，大家要給兄弟城市打個樣。????????

于外，房企同行相互之間都在對標、取經。????????????????????????????????????????????

2025年，大家會看到一個很有趣的公司變化。房企之間投資策略差異性越來越大，產品打法卻開始趨同，產品對標越來越多。

不同的房企投資策略，會變得更有差異性。大家都要重構投資策略。??

以前，大家的投資重點基本趨同，相互抄來抄去，都在相同的城市跑業務。

現在，每個公司都有自己的重點城市組團，和深耕舒適區，彼此戰略各不相同。同一個城市，一個公司能看到結構性機會，另一個公司卻看不到。???????

有的房企靠一個上海就能砸出700億業績，這樣的點狀城市，它做一兩個組合后，就能維持住整體公司的規模。?????????

現象背后的本質是，地產行業規模整體下滑后，大家都要從攻城模型，變成守城模式。重點不是盤子做多大，而是要盡力保證每個項目的現金流和利潤率。

一面是房企戰略的差異化，另一面是，各家房企產品模塊卻越來越趨同，產品對標越來越多了。

25年最吃香的地產崗位，肯定是產品崗。???????

經過市場檢驗的產品，才是好產品。地產回歸產品主義，意味著所有參與者都要拿出看家本領，客戶至上，重構自己的產品體系。?????????????????????????????????

拿地只是開始，借助于璞逸豐宜的亮相，金茂正式回歸總部所在的北京，回歸主場，是一定要帶禮物的。???????????????

期待行業真正進入產品周期。也期待每一個認認真真對待產品的公司，都能被市場所獎勵。

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