今天討論的話題就一點：

“2025年在濟南買房會不會賠？”

因為某些你懂得原因，本文不太好給結論。

01

先講這波小陽春。

這波小陽春本質就是一個局，而且是從上到下的局

如果你對這件事還存有疑問的話，請翻閱上一篇領秀城的廣子。

當然很多人不明白這件事也正常，擱抖音看地產爽文看習慣了。

一聽說“熱啊““暖啊”，腦袋瓜子里的思想鋼印就開始作祟了。

但是如果你真的這段時間到過售樓處，這波小陽春很明顯分成三類：

第一類是紅盤，像鳳凰路沿線，有沒有小陽春，對這類盤的影響不算大，只是這波小陽春加速了微微提價的過程。

這些房子沒準是接下來碩果僅存的火苗。

第二類是相對稀缺的盤，這里指的不是價格高昂，而是在150W-200W區間的盤。

確實你想選新房不是那么好選，關于這點只要看過房的都有感觸。

更關鍵的是，往往這類盤還加大了渠道合作力度，傭金這塊有所提升。

第三類我認為是大多數，肯定要比2024年年底強，但是從我的觀感看，明顯不如2024年的小陽春。

這東西也有數據支撐，2025年前7天的消費券用了1059張，2024年前7天則用了1672張。

雖然預期有限，但是講回暖是沒有問題的，畢竟買房的人多了，實在不知道有些人為什么要否認這點。

所以，話還要說回來，用專業人士來講，當下的小陽春和濟南樓市，就是政策托舉下的樓市。

這里的政策托舉，指的是最近出臺的一系列各類利好政策的匯總。

但是，這里指的注意的是，政策托舉這四個字和現階段房地產企穩回升的主旋律是分不開的。

正是因為濟南樓市沒有筑底成功，所以會跳出來層出不窮的政策。

一旦筑底成功，很明顯，我們的旋律就該防止房地產過熱過猛了。

既然是企穩，很明顯，咱大濟南的樓市沒能保持穩定，也就是還沒跌到底的意思。

那么，至于什么時候是底，或者說什么時候逆轉，這東西是很難預測的。

有些人只顧著狂噴所有喊小陽春的自媒體

卻忘了這個第一季度是極佳的出貨時機。

注意，是出貨。

當然了，明白人還是非常多的。

2024年4月份，濟南鏈家網的掛牌量7.7萬套，而現在的濟南鏈家的掛牌量是8.2萬套。

這僅是鏈家一家的掛牌量，大趨勢是差不多的。

所以，這就比較可怕了。

在經歷了2024年的首付降低、二手房成交量大增、上頭不斷吹暖風等系列利好的催化下。

房東們確實達成了共識：

抓緊把自己家的房子掛上去賣掉，這里面不乏前兩年的次新房。

正如，只有成交價才能反饋房價真實走勢。

房東大哥們的動作才代表了真實的走向。

更為明顯的是，房東大哥做對了，因為最新的統計局數據顯示，濟南房價1月份迎來了21連降，二手房這塊同比下降了10%。

所以你看了嗎

2024年小陽春，2024年利好政策，并不耽誤置業情緒的走低。

2025年同樣有個小陽春，是吧

02

宏觀大勢講完了，我們細化一點，看看二手房方面的具體表現。

現在買房的朋友基本都有個概念，現在買房是上車容易下車難...

想靠房子賺錢很難，但是被房子套牢那可真是太簡單了。

文旅城有九千一平的房子，華山有很多房子已經不過萬了

這些房源是個別等等，你但凡認識個能和你說實話的中介。

你會發現，這種下滑曲線是非常明顯的。

可能九千真的是太過吸引眼球了，但是那些越來越多，貼著1萬起飛的房源又該怎么說呢？

看了兩眼神武的龍譽城的成交價，已經跌破開盤價了，讓業主群里一陣驚呼。

說開盤價也不太準確，應該屬于歷史新低，跌破了龍譽城最后那波清盤價。

值得注意的是，這些盤當年或現在都屬于市場紅盤。

像是好多的邊角料區域，完全無人無人問津的狀態。

什么全福啊什么孫村啊什么南北康上古小區啊等等。

這些東西我就不上圖了，你自己去看就好了。

包括這段時間，像CBD啊、盛福啊、漢峪啊明顯二手房出貨速度加快。

好多人光說房子好賣了，他不告訴你原因。

這些地方動輒三百萬，動動身子就是幾十萬的盈虧。

二手房更加合適啊，現房發售，扣完資金成本，扣完利息成本，遠比新房合適。

而且這幾個地兒吧，還出現了一個NB的現象。

房東誠心賣房會直接掛出來小區最低價，這更是一定程度上擊潰了其他業主的心理動態。

03

第三點也是接第二點

我作為從業了15年的老濟南地產人，這些年濟南新房出現了一個極大的問題，升級換代太快。

大家可以掰著手指頭算算，可能不太恰當。

從大高層高低配轉到小高，少說用了十年以上。

而小高層普及就這幾年的事，這也是徹底將大高層妖魔化的肇始。

更夸張的是居住細節的提升（只能說細節，還不能講完全是功能）

社區大門一年比一年寬

外立面一年比一年豪華

從沒會所到有會所再到下沉式會所再到下沉式水系會所

講幾個細節：

前些年我去參觀潤府，門口有綠翡翠顏色的奢石

當時推廣還說是濟南首創。

首創了沒幾個月，我在保利龍湖等盤上就看到了同樣的材質。

仁恒當年號稱首次亮相濟南的落地窗工法

這才過去的幾年，不能講比比皆是，但是的確不新鮮了。

濟南這波內卷讓買房者住的越來越好，但同樣造就了另外一個問題：

新能源汽車叫做年年出新款，背刺老業主，BYD前幾天來了波智駕普及，讓老車主都懵圈了..

房地產界叫做買完即過時，新房只要變二手就虧起來。

瞅瞅和諧的天空之境和什么天禧遠洋萬和府時光印象，那是一道局嗎？

（當年高呼1.8的時光印象便宜，好家伙現在都不到1.8了）

在幾年前，那可是“優質資產，稀缺資產”

04

第四點算是提示或者說總結。

手里有垃圾資產或者家里真困難的人一定要看好。

前幾年濟南建設了大量租賃保障房，已經把唐冶雪山的租金拉下來了幾百塊。

這幾件濟南再蓋可對外銷售的保障房，而且價格是保本微利。

這幾天刷短視頻賊搞笑，講北湖的某盤從一萬五六開始賣一萬冒頭了。

掀桌子論，史上第一性價比都快喊出來了。

我認為這盤是明顯的價值回歸，容積率這么高，地段也一般（不一定比文旅城強）

這個價也非常正常，況且北湖真就有可銷售的保障房。

對北湖的盤來說，幾百套房倒不算什么，可怕的是會重構區域房價體系。

最后

你以為我講了這么多是為了什么。

抓緊把您們家的垃圾資產趁著熱乎勁搞出去...

別成天什么評論區唱腰斬了，抓緊吹吹小陽春，把房子搞出去才是真。

最后推薦個這幾天在看的美劇，俠探杰克，比咱這大熒幕多了點男性荷爾蒙。

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