最近一段時(shí)間，我身邊好多人都在說樓市回暖了，房價(jià)要漲了，理由是土拍市場變得活躍了，政府加大了土地的供應(yīng)量，而且，房企的融資環(huán)境相比前幾年也有明顯的改善，開發(fā)貸同比增速轉(zhuǎn)正，優(yōu)質(zhì)房企的債券發(fā)行利率較市場峰值回落了150個(gè)基點(diǎn)。

另外，根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至2025年春節(jié)前，國內(nèi)30城的新建商品住宅銷售面積同比增長了4%；20城的二手房住宅成交套數(shù)同比增長了19%；特別是那些核心大城市，比如深圳，二手房成交量比去年同期多了28%，再比如上海，二手房成交量比之前增長了190%。

在這些市場變化和數(shù)據(jù)的支撐下，很多人才會得出樓市回暖以及房價(jià)要漲的結(jié)論！那么，事實(shí)真的如此嗎？我不敢茍同！看完這6個(gè)樓市現(xiàn)象，你就有數(shù)了。

第一，就業(yè)和收入的情況

就業(yè)和收入是大家買房的基礎(chǔ)，也是促使房價(jià)上漲的必要條件。現(xiàn)在是什么情況？給大家舉個(gè)我身邊的例子，我同事，前幾年公司裁員，他失業(yè)了，失業(yè)就沒了收入，但他是貸款買的房，房貸還要按時(shí)還，不還銀行可不愿意，最后沒辦法，就把房子賣掉了，虧了不少錢！我為什么給大家說我同事這個(gè)例子，就是想告訴大家，就業(yè)和收入才是買房的基礎(chǔ)，如果工作不穩(wěn)定，收入沒有保障，就算咬牙買了房，房子也可能留不住！現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)還在路上，企業(yè)裁員的情況時(shí)有發(fā)生，大家手里沒錢，樓市怎么回暖，房價(jià)怎么上漲？

第二，住房總量明顯過剩

你們可能不知道，但我每天都和各種市場數(shù)據(jù)打交道，心里很清楚，現(xiàn)在的住房總量已經(jīng)明顯過剩。根據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月份的商品房庫存量已經(jīng)接近2015年的水平了！庫存高說明什么？簡單來說，就是供大于求，高中我們都學(xué)過，當(dāng)商品供大于求的時(shí)候，價(jià)格下跌，在這樣樓市住房總量的背景下，房價(jià)很難上漲。如果你所在的城市庫存高，到處都是待售的商品房，買房就要謹(jǐn)慎一些了。

第三，房貸利率的變化

告訴你們個(gè)秘密，其實(shí)，房貸利率最能體現(xiàn)樓市冷暖了，利率高，說明市場過熱，需要降溫；利率低，說明市場過冷，需要升溫，比如2018年到2021年，房貸利率達(dá)到了5點(diǎn)多，甚至6點(diǎn)多，那個(gè)時(shí)候的市場怎么樣？用如火如荼來形容一點(diǎn)也不過分，但現(xiàn)在呢？房貸利率已經(jīng)降至3點(diǎn)多，個(gè)別地方都降到了3.2，這意味著什么？意味著市場可能比我們想象的還要冷！所以，想要看清楚樓市的冷暖，就去關(guān)注房貸利率的變化，準(zhǔn)錯(cuò)不了！

第四，市場預(yù)期的改變

你有沒有發(fā)現(xiàn)？當(dāng)大家都在討論房子的時(shí)候，房價(jià)往往已經(jīng)漲到高位了，就和股市一樣，當(dāng)買菜大媽都在討論股票的時(shí)候，可能就是泡沫的頂點(diǎn)，這個(gè)結(jié)論套在樓市上也同樣適用，也就是說，當(dāng)身邊的人都在討論房子的時(shí)候，你反而要冷靜下來，認(rèn)真考慮下自己是不是真的要買房，相反，如果大家都不提房子了，那可能才是一個(gè)不錯(cuò)的入手機(jī)會，現(xiàn)在是什么情況？房子仍然是大家茶余飯后必聊的話題，所以，這個(gè)時(shí)候你需要耐心等待。

第五，開發(fā)商打折促銷頻現(xiàn)

問大家一個(gè)問題，在什么情況下，開發(fā)商才會選擇打折促銷？自然是在房子不好賣的時(shí)候，如果好賣，開發(fā)商會舍棄利益？難道還有商人不重利的？當(dāng)下樓市開發(fā)商打折促銷頻現(xiàn)，就說明大量的商品房賣不掉，開發(fā)商為了減少庫存，只能通過打折促銷的方式來吸引購房者。

另外，還有個(gè)很重要的原因，就是開發(fā)商看不到市場回暖的希望，才會打折促銷，但凡有希望，開發(fā)商也不會以價(jià)格優(yōu)惠來刺激需求。要知道，春江水暖鴨先知，不要低估開發(fā)商的預(yù)判能力，他們能打折促銷，就說明短期內(nèi)樓市回暖的概率比較低。

第六，二手房掛牌量仍然呈現(xiàn)上漲趨勢

除了開發(fā)商，還有個(gè)群體對樓市的預(yù)判能力是很強(qiáng)的，他們也很有經(jīng)驗(yàn)，就是多套房持有者，也可以叫他們炒房客、投資客。如果他們選擇繼續(xù)持有房子，那就說明樓市回暖的概率比較大，相反，就說明概率比較小。

有數(shù)據(jù)顯示，2025年1~2月份，濟(jì)南二手房掛牌量再創(chuàng)新高，突破9萬套；上海年后二手房的掛牌量急劇攀升，某平臺的數(shù)據(jù)顯示已經(jīng)快要突破18萬套；我愛我家的數(shù)據(jù)顯示，2月17日~23日，南京的二手房新增掛牌量共計(jì)1949套，環(huán)比增長12.9%。

類似的數(shù)據(jù)還有很多，都是二手房掛牌量上漲的數(shù)據(jù)，這說明什么？很簡單，這說明那些持有多套房的二手房東對接下來的樓市也不看好，認(rèn)為還要降，否則為什么要賣掉手里的房子？更何況，現(xiàn)在賣房大多數(shù)都是虧錢的，他們可都非常精明。

樓市能不能回暖，房價(jià)要不要上漲，看完這6個(gè)樓市現(xiàn)象，我相信大家心里應(yīng)該都有數(shù)了！總之，2027年以前，大家不要再誤判房產(chǎn)走勢了，多觀察，多分析，從自己的實(shí)際情況出發(fā)，理性判斷，按需購買，你就不會踩坑！對此，你怎么看？