說一個(gè)我的觀點(diǎn)：未來天府新區(qū)的房?jī)r(jià)，不說像以前那樣，敢和高新區(qū)、錦江區(qū)比肩，甚至?xí)u不過金牛區(qū)。

（特別強(qiáng)調(diào)一下：我文章說的對(duì)比，是同水平對(duì)比，比如天府新區(qū)頭部板塊的改善小區(qū)，對(duì)標(biāo)金牛區(qū)頭部板塊的同品質(zhì)段小區(qū)。）

現(xiàn)在天府新區(qū)樓市是什么情況？

頭部板塊偽高端全降級(jí)：天府新區(qū)除了麓湖這塊最后的遮羞布，幾乎以前所謂的高端豪宅，全線降級(jí)。

頭部板塊，秦皇寺（天東、天西）、興隆湖北前兩年，能做到三萬起步，能賣四萬多的所謂高端小區(qū)，現(xiàn)在二手房市場(chǎng)成交也就2.5萬徘徊，有些差一點(diǎn)的小區(qū)已經(jīng)在探兩萬價(jià)格線了。

剛需板塊高度依賴以價(jià)換量：錦江生態(tài)帶、華陽、海昌路、天府前灣等一系列剛需板塊，價(jià)格現(xiàn)在是長(zhǎng)期低位徘徊，雖承目前配套在逐漸成熟，但由于交通位置表現(xiàn)不佳，供應(yīng)量大，難以形成價(jià)格支撐，還是走了降價(jià)換成交的路。

這些板塊現(xiàn)在成交量好剛需小區(qū)，單價(jià)1.5萬以內(nèi)大把選擇，便宜點(diǎn)的單價(jià)1.2萬左右的都有不少。

2022年以前，會(huì)經(jīng)常看到有人說，未來天府新區(qū)是成都房?jī)r(jià)最高的地方，現(xiàn)在基本上看不到這樣的言論了。

因?yàn)榍皫啄晏旄聟^(qū)還能有勇氣和高新區(qū)、錦江區(qū)房?jī)r(jià)扳手腕，而現(xiàn)在如果說天府新區(qū)還有什么比核心5+1區(qū)厲害的話，可能就是二手房掛牌增長(zhǎng)量是遙遙領(lǐng)先。

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每次提到天府新區(qū)樓市，只要說一點(diǎn)不好，就會(huì)有很多買了天府新區(qū)的人跑出來反對(duì)。

本質(zhì)上，很多人是既希望天府新區(qū)房?jī)r(jià)漲，又想要發(fā)展快。

都是成年人了，想法不要太幼稚，既要又要的情況，哪有這么容易？

質(zhì)變的前提是量變，任何事物的發(fā)展，都必須先從量變開始，沒有一定量的積累，就不可能有事物性質(zhì)的變化，更不可能實(shí)現(xiàn)事物的飛躍和發(fā)展。

天府新區(qū)，優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)都很鮮明。

既承載了城南發(fā)展、自身高定位規(guī)劃的紅利，又受限于供應(yīng)量大、配套兌現(xiàn)滯后、地理交通位置約束。

有些缺點(diǎn)是可以改善的，但有些缺點(diǎn)是不能改變的，天府新區(qū)把能改善的缺點(diǎn)短板補(bǔ)齊，就算是樓市的成功了。

位置劣勢(shì)肯定是改變不了的，成都現(xiàn)在的交通網(wǎng)絡(luò)，核心城區(qū)的交通位置根本無法撼動(dòng)，天府新區(qū)其實(shí)真正要改善的就兩點(diǎn)，一個(gè)是供需、一個(gè)是配套。

供需結(jié)構(gòu)失衡：天府新區(qū)二手房掛牌量已經(jīng)算是成都目前最高的幾個(gè)城區(qū)之一，新房供應(yīng)對(duì)比其他城區(qū)又一直處在較高的水平。

居住屬性短板：盡管天府新區(qū)樓齡新、產(chǎn)品設(shè)計(jì)好，但無論是配套，還是交通輻射范圍都是明顯短板，導(dǎo)致租金水平遠(yuǎn)低于主城，租售比劣勢(shì)明顯，而租金又直接反映了居住屬性，本質(zhì)上就是居住屬性競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。

這兩個(gè)問題，解決的最好辦法就是“人口”！

把人口的量抬起來，再說發(fā)展，引入更多的人口，提高小區(qū)的入住率，供需結(jié)構(gòu)失衡，居住屬性差的短板自然就解決了。

天府新區(qū)快速增量的二手房，其實(shí)從某種程度就說明了，即使天府新區(qū)現(xiàn)在房?jī)r(jià)降了不少，目前價(jià)格依然是貴了，現(xiàn)在的價(jià)格依然沒有吸引到足夠多的人去消化存量。

樓市沒有神話，唯有價(jià)值規(guī)律。唯有真實(shí)的需求與價(jià)值，才能托起房?jī)r(jià)的底線。

請(qǐng)接受天府新區(qū)房?jī)r(jià)的平庸！

天府新區(qū)樓市，既做不到核心5+1區(qū)般強(qiáng)勢(shì)堅(jiān)挺，也不沒有像近郊般價(jià)格低迷，只能介于核心5+1區(qū)與近郊城區(qū)之間。

而且，這種介于核心5+1區(qū)和近郊之間的格局，在未來大概率會(huì)長(zhǎng)期保持下去。

不要認(rèn)為房?jī)r(jià)低就是壞事，對(duì)于一個(gè)要發(fā)展、供應(yīng)量又龐大的新區(qū)而言，房?jī)r(jià)低或許才是發(fā)展優(yōu)勢(shì)！