琶洲南區的變與不變

近日，廣州市規劃和自然資源局海珠區分局發布了一則動態《琶洲南區城市設計啟動“雙總師制度”》。

文中提到，為保證片區整體規劃理念的延續性和空間形態的完整性，琶洲南區采用“規劃總師+建筑總師”雙總師制度。

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“雙總師制度”首創于深圳

“雙總師制度”作為城市規劃建設領域的創新機制，有助于發揮學科交叉的協同效應。

即：規劃總師著眼于宏觀層面，關注空間結構、功能布局與政策銜接等。建筑總師則聚焦于微觀層面，從建筑的形態設計、風貌塑造，到建筑與周邊環境的空間、界面協調，進行精心的設計把控。

樓主翻閱材料，2019年落成的深圳國際會展中心片區是最早采用“雙總師制度”的重點地區之一，其建設過程中通過規劃與建筑領域的雙總師協同。

作為全球最大的會展中心，深圳國際會展中心一期工程投入運營后，成為全球創新產業的超級展示平臺，對周邊地區引起蝴蝶效應，形成以會展為核心的經濟群體，會展經濟也將成為深圳經濟新的增長點。

目前，琶洲南區地區城市總設計師及專項規劃咨詢技術服務項目在2025年3月公開招標，并選定廣州市城市規劃設計有限公司為服務單位。

琶洲南區地區總師技術服務工作范圍西至赤沙涌，南至新滘東路，北至黃埔涌，總用地面積4.48平方公里（含跨黃埔涌橋梁）。就是下面這個圖的范圍。

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琶洲南的變與不變

其實，早在2023年1月，廣州批復同意的《琶洲南區城市設計深化及控制性詳細規劃》就在這個范圍內，只是少了條尾巴。

當時的規劃總用地面積約367公頃，體量超過半個珠江新城。

規劃方案以塑造高品位城市形象，延續高標準生態格局，推動高質量產業發展，營造高品質人居生活四個方面為亮點，這一片區將打造成琶洲地區高質量發展典范及大灣區“數字+”創新產業新高地。

該規劃在用地布局上，區域以商業、產業、公服市政設施用地為主，宅地主要集中在兩大片區，一個是赤沙車輛段地塊，另一個是赤沙村。

赤沙車輛段地塊已經出讓，就是琶洲南TOD住宅項目，價格已經去到10萬+/㎡，而赤沙村附近的保利天悅二手房曾突破20萬/㎡。

琶洲南區大量的居住用地主要集中在赤沙舊改片區。而赤沙舊改，屬于可繼續穩妥推進的項目，也就是說，赤沙舊改不會停。

再把時間往前推進一點點，2022年10月，廣東省人民政府批復設立廣州琶洲經濟開發區。琶洲經開區實行現行省級經濟開發區政策，成為廣州第9個經開區。

然而，批復的內容中最受關注的非它莫屬：嚴禁商業房地產開發。

2022年《廣東省人民政府關于設立廣州琶洲經濟開發區的批復》：

廣州琶洲經濟開發區必須嚴格實施國土空間規劃，按規定程序履行具體用地報批手續；必須依法供地，以產業用地為主，合理、集約、高效利用土地資源，嚴禁商業房地產開發。

不過，當時網絡討論熱烈的話題，在兩年后被啪啪打臉。

2024年8月，《海珠區新滘東路北側儲備地塊（AH0902、AH0904規劃管理單元）控制性詳細規劃》審議通過。

琶洲南悄咪咪地釋放了6宗宅地。

2024年10月30日，保利成功以底價摘牌海珠區琶洲南區402、403、404地塊，三宗地總建面12.8萬㎡，總價約59億元，樓面價為4.25-4.3萬元/㎡，“琶洲南三兄弟”自此誕生，案名叫保利天奕。

來到2025年，琶洲南這次不裝了，直接來個更大的。根據2025年廣州供地藍皮書，保利天奕旁邊今年還有新土地供應，包括443、451、455地塊。

三宗地塊總建筑面積約20萬㎡，開發規模較保利琶洲南項目（約12.8萬㎡）更大。規劃包含住宅，并引入商業商務配套設施。在三宗地塊的中心位置，還規劃了一處教育用地。

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廣州追趕深圳的腳步從沒停過

住宅地塊的釋放，對房地產市場健康發展有積極作用。

再者，“嚴禁商業房地產開發”的描述令人感覺有些迷惑，到底商業房地產是單指住宅項目，還是包括了辦公樓、公寓、商業體？

官方當時并沒有解釋，這條界線是比較含糊的。后面在琶洲片區推出住宅用地，這就講得通了。

琶洲南區總用地面積4.48平方公里，土地儲備條件成熟，承擔了廣州琶洲試驗區拓展“數字+”創新融合的發展使命，是“十四五”期間廣州高質量發展、建設世界一流數字經濟示范區的核心引擎。

近年來，伴隨海珠區發展重心向東中部轉移、試驗區產業建設加速，琶洲地區人才流入趨勢明顯，人口結構趨向年輕化、優質化。

根據規劃，琶洲未來將新增20萬人到此辦公，對居住需求很大，這些人才的引入對整個琶洲都有帶動作用。

目前，琶洲南城市設計采用“雙總師制度”，將著力解決實施難題，聚焦人工智能與數字經濟發展。通過精細化規劃和建設，保障片區規劃高質量落地實施。

規劃借鑒國內外先進城市CBD地區規劃建設經驗，調節琶洲地區產業、居住用地供應比例，有助于促進功能復合、產城融合。

慶幸的是，廣州追趕深圳的腳步從來沒停過！