6月16日，央企中交地產(chǎn)發(fā)布公告，決定以一塊錢的對(duì)價(jià)，把公司與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的所有資產(chǎn)和負(fù)債，全部轉(zhuǎn)讓給控股股東中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。

一塊錢？？？

那就是真的不想要這一塊資產(chǎn)了。但是要走個(gè)交易的過程，核心是把中交地產(chǎn)這個(gè)上市公司龐大的負(fù)資產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)都甩給母公司。

目的很明確：改善報(bào)表，避免退市！

說一下背景，中交地產(chǎn)不是唯一一家深陷虧損、站在退市邊緣的地產(chǎn)央企。比如華僑城，情況也就比中交地產(chǎn)略好一點(diǎn)，還差一點(diǎn)就要被“披星戴帽”了。

但是，中交地產(chǎn)是真的虧很慘。

根據(jù)重組草案，這次中交地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)，涵蓋了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全鏈條。包括中交地產(chǎn)旗下持有的51家從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的子公司的全部股權(quán)，上市公司本部與開展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的應(yīng)收款及其他資產(chǎn)、借款、應(yīng)付債券，以及其他應(yīng)付款項(xiàng)等債務(wù)都被列入了這次剝離的資產(chǎn)范圍里。

簡(jiǎn)單用一句話說就是：和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的一切資產(chǎn)和債務(wù)，全部打包轉(zhuǎn)讓給中交房地產(chǎn)集團(tuán)。

根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，截至2024年底，中交地產(chǎn)所持存貨的賬面價(jià)值為819億元，標(biāo)的資產(chǎn)的凈資產(chǎn)賬面價(jià)值為-39.19億元，經(jīng)評(píng)估為-29.76億元，評(píng)估增值24.06%。

所以說，一塊錢的對(duì)價(jià)，目的是做“負(fù)資產(chǎn)”的剝離，就不能算財(cái)務(wù)賬了。

根據(jù)2024年的年報(bào)，中交地產(chǎn)2024年持有房地產(chǎn)項(xiàng)目117個(gè)，土地總面積1045萬平米，在建及待建面積771萬平米。其中，擬建項(xiàng)目共計(jì)14個(gè)，在建項(xiàng)目共計(jì)26個(gè)，已完工項(xiàng)目共計(jì)77個(gè)，持有土地總面積1045萬平方米，在建及待建面積771萬平方米。

備注：中交官網(wǎng)上的項(xiàng)目布局圖

換句話說，就是100多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，最終只賣了1塊錢！因?yàn)樨?fù)債太多了。

可是，怎么就走到今天這一步了呢？要說房地產(chǎn)行業(yè)不行，但這兩年活得最好的房企，還就數(shù)地產(chǎn)央國企了，比如華潤、保利、招商以及中海和中建系，還有華發(fā)、建發(fā)、越秀等地方國企，現(xiàn)在還能在各大城市的土地市場(chǎng)上搶地的，他們就是主力軍了。

中交地產(chǎn)背靠的中交集團(tuán)，對(duì)房地產(chǎn)的野心并不小，除了中交地產(chǎn)外，還是綠城中國的大股東。

中交集團(tuán)自2014年戰(zhàn)略入股綠城中國后，歷經(jīng)十年，逐漸把綠城中國吸納進(jìn)中交體系之中。

尤其是今年以來，中交對(duì)綠城有了更深度的介入和參與：3月份中交集團(tuán)黨委常委、副總經(jīng)理劉成云接替張亞東成為綠城中國董事會(huì)主席；4月，“老中交人”耿忠強(qiáng)被任命為綠城中國旗下代建平臺(tái)綠城管理的非執(zhí)行董事及董事會(huì)聯(lián)席主席。

至此，中交集團(tuán)實(shí)現(xiàn)對(duì)綠城的全面接手。

這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，比較微妙。就在4月15日，中交地產(chǎn)發(fā)布了關(guān)于公司股票交易被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示暨停牌的公告。

說人話就是：中交地產(chǎn)面臨退市危機(jī)！

誰能想到，2019年，中交地產(chǎn)還提出過“復(fù)制綠城中國，創(chuàng)新中交地產(chǎn)”口號(hào)，目標(biāo)直指千億：2020年銷售額沖刺500億，2023年沖上千億，進(jìn)入央企房企前三。

地產(chǎn)央企前三是什么概念？就是要超越保利發(fā)展、華潤置地、中海地產(chǎn)以及招商蛇口這地產(chǎn)央企“四大金剛”的其中兩家，要想沖擊這個(gè)目標(biāo)，可不太容易。

為了這個(gè)宏偉目標(biāo)，2020年，中交地產(chǎn)就拿出了上一年度銷售額的86%用來買地；2021年，又拿出當(dāng)年銷售額的69%來搶地。

終于，在2023年，中交地產(chǎn)第一次沖入行業(yè)TOP20，也止步于TOP20。

現(xiàn)在回過頭再看，房地產(chǎn)行業(yè)走到2020年，已經(jīng)是“強(qiáng)駑之末”，2021年，大規(guī)模的民營房企接連暴雷。

在這樣的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，中交地產(chǎn)“豁出命”搶來的地， 除了帶來銷售排名的上升，還給公司帶來了巨額的負(fù)債：2020年，中交地產(chǎn)凈負(fù)債率飆升至296%，同比翻倍有余。

截至2024年末，中交地產(chǎn)總資產(chǎn)為1076.98億元，總負(fù)債966.59億元，凈資產(chǎn)110.39億元，資產(chǎn)負(fù)債率為89.75%。其中流動(dòng)負(fù)債高達(dá)603.77億元，主要為一年內(nèi)到期非流動(dòng)負(fù)債，其短期債務(wù)合計(jì)有220.17億元。

同期公司賬上貨幣資金僅86.45億元，也就是說，現(xiàn)在公司賬上的現(xiàn)金根本覆蓋不了其短期負(fù)債。

可以看得出來，中交地產(chǎn)發(fā)力的節(jié)點(diǎn)完全踩空！

2020年，這公司跟打了雞血似的，賣房進(jìn)賬533億元，比2019年猛漲81%，跟坐火箭似的！當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)都覺得這央企背景的主兒要起飛了。

2021年畫風(fēng)突變，賣房只多了5%，560億元捏在手里，跟剛燒開的水突然涼了半截似的，增速直接從高鐵變自行車。

2022年開始玩自由落體：458億元！直接比上年砍了18%；2023年接著砍到373億元，又少了18%，這哪是賣房，簡(jiǎn)直是割肉。

2024年最狠，直接跌到156億元，同比暴跌58%。三年時(shí)間，中交地產(chǎn)賣房的錢從533億元直接縮到156億元，相當(dāng)于被人攔腰砍了三刀。

2022年中交還能勉強(qiáng)賺個(gè)3400萬元，結(jié)果2023年直接炸鍋，哐當(dāng)一下虧了16.11億元。到2024年更絕，直接虧出 51.79億元！

相當(dāng)于每天睜眼就欠著1400萬，這錢虧得比印鈔機(jī)燒得還快。

中交這波資產(chǎn)剝離算是鐵了心要甩掉重資產(chǎn)，改玩“輕裝上陣” 的花活了。說是要一頭扎進(jìn) “看大門、管倉庫、搞運(yùn)營” 的行當(dāng)里，物業(yè)服務(wù)、資產(chǎn)管理玩得溜不溜不知道，反正以前囤地蓋樓的勁兒是徹底收攤了。

就跟地主家突然變賣田產(chǎn)改開鏢局似的，到底是轉(zhuǎn)型求生還是瞎折騰？

需要時(shí)間，時(shí)間，時(shí)間的檢驗(yàn)！

再說中交集團(tuán)這地產(chǎn)黃粱夢(mèng)，以前砸鍋賣鐵想在樓市里稱王稱霸，現(xiàn)在中交地產(chǎn)萎了，會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)頭把念想全塞給綠城中國？

如果沒有，那怎么辦？或者說，中交地產(chǎn)這兩年到底發(fā)生了什么？如果重新復(fù)盤，是哪里，或者哪一環(huán)出了問題？