深圳地鐵，下了一盤大棋

文/十一弟

前幾天，萬科股東大會上，坐在主席臺上的郁亮，把C位讓給了深圳地鐵董事長辛杰。

他辭掉萬科一把手的職位，卸下千斤重擔，神色看上去反倒比以前更輕松了。

郁亮現在擔任執行副總裁，他的座次，被安排在辛杰的右手邊。

權力重組后的萬科管理層，郁亮并沒有被完全邊緣化，他依然掌握著一定份量的話語權。

今年初，深圳地鐵對萬科的核心管理層進行了大洗牌，從前職業經理人的角色弱化，來自深圳地鐵的高管全面上位。

作為萬科大股東，深圳地鐵董事長辛杰，兼任了萬科董事會主席。

與辛杰搭配工作的五名執行副總裁，除了郁亮和財務負責人韓慧華，其他三名都是年初剛剛上任的深圳地鐵高管。

持股最多的大股東，取代郁亮出任一把手，派駐高管全面介入上市公司。

這意味著，深圳地鐵在年初對萬科的調整，其實已經下定決心要為它兜底了。

對現階段的萬科而言，沒有比這更好的安排——

銷售大幅滑坡，極其脆弱的流動性，能保持穩定的股權結構，最有實力的大股東，真金白銀地輸血，在資本市場上，還擁有了國企身份的信用背書。

過去半年以來，深圳地鐵陸續向萬科提供了至少220億的股東借款，年息僅為2.34%，比目前一年期貸款市場報價利率（LPR）還要低。

源源不斷的股東借款，正在幫助萬科渡過償債高峰期，避免在公開市場違約。

深圳地鐵對萬科的救助，不遺余力。

整個房地產行業，恐怕找不到這樣有資金實力、并且愿意真金白銀輸血的大股東。

地鐵與房地產有著天然匹配的屬性。

哪怕是全世界最賺錢的地鐵公司——香港地鐵，也很難靠賣地鐵票來盈利。

因為地鐵建設和運營的成本，實在太高了，入不敷出。

無論是香港地鐵，還是深圳地鐵、廣州地鐵，都需要依賴軌道交通與物業開發的TOD模式，平衡經濟收益——

通過地鐵建設推動土地價值提升，再利用物業開發利潤反哺軌道交通運營。

2017年，萬科與姚員外的寶能集團爆發股權之爭，深圳地鐵充當白衣騎士，大手一揮，耗資將近664億，從華潤和恒大手上接盤萬科股權，坐上大股東位置，就是基于這個邏輯。

現在，萬科陷入危機，深圳地鐵果決出手，全面接管上市公司。

但對深圳地鐵而言，既然選擇了兜底，那么它對萬科的管控，就不能只停留在大股東地位和輸送資金層面，更需要深入業務進行整合。

連同之前的股權投資和今年的財務輸血，在萬科身上，深圳地鐵真金白銀地砸進去了八九百億。

現在的萬科，在二級市場上的總市值，還不到800億。

生吞下一頭巨無霸，最重要的是有能力消化它，否則會被活活撐死。

深圳地鐵旗下也有獨立的房地產業務平臺——深鐵置業，但相比萬科這樣的專業化開發商，深鐵置業仍顯稚嫩。

圍繞土地和房子，萬科拓展了多元化業務——房地產開發、商管、倉儲物流、長租公寓、物業服務、酒店度假等。

開發商的業務模式，是拿地賣房子，看似是重資產，其實也是輕資產，看重專業化能力和周轉效率。

深圳地鐵擁有低成本資金，十幾條地鐵線路、將近六百公里軌道交通網絡，沉淀了龐大的土地資源和存量物業。

當傳統拿地開發的業務模式走不通了，萬科的開發運營能力，與深圳地鐵融合，能夠極大提升地鐵沿線的土地價值，盤活這些存量物業。

深圳地鐵在業務上吸納融合萬科，這是一種更理想的商業模式。

前幾天，萬科股東大會上，深圳地鐵董事長辛杰，透露了這個設想——

“萬科和深鐵合作之后，有造衛星城的能力。”

“深圳地鐵與萬科結合，以TOD綜合開發為基礎，提供城市基礎設施建設和運營的系統解決方案，因地制宜發展新質生產力，形成多元場景、多業態融合的城市服務新生態。”

“兩家公司在一起，一定能夠打造出令老百姓滿意的好房子和很多公共休閑、度假娛樂等產品。”

“深鐵的業務在突飛猛進，與萬科結合起來后，能做非常多的大項目。”

前兩天，深圳地鐵、萬科和通力集團，三家企業談成了一樁生意——

他們要合作建成通力電梯大灣區智慧物流中心。

十一弟查了下，通力集團是一家電梯企業。

這個合作項目，其實就是選址深圳地鐵車輛段內可復合利用空間，由萬科旗下的萬緯物流，為通力電梯提供倉儲運營服務。

深圳地鐵有大量土地和存量物業，萬科有多元化業務平臺和專業化能力。

這樣一來，深圳地鐵與萬科融合，由深圳地鐵提供土地和存量空間，萬科嫁接各種資源和多元化業務，就形成了更有想象力的TOD模式。

今年四月份，深鐵置業還與萬科旗下的長租公寓平臺——泊寓，談成了一項合作。

泊寓發揮在租賃領域的品牌影響力和運營優勢，對適配長租公寓業務的深鐵項目，開展合作運營。

除了大股東地位和真金白銀地輸血，深圳地鐵對萬科的救助，只有放在更長遠的房地產模式轉型、盤活地鐵資產、提升運營效率的視角下，才有意義。

據說，在萬科內部，今年的重點工作之一，就是要強化與深圳地鐵的融合發展。

深圳地鐵砸了幾百億資金，它要救的不是萬科，也不是房地產，而是吸納融合萬科以后，創新出一種新的地鐵經營模式。

上個月，辛杰以雙重身份——深圳地鐵董事長、萬科董事會主席的身份，拜訪了蘇州軌道交通集團。

他告訴蘇州軌交集團的一把手——

“深圳地鐵與萬科正在加速深化戰略協同與業務融合，希望未來能與蘇州軌交集團共同開拓‘軌道+’新賽道”。

地鐵運營有很強的地域屬性，每個城市都有自己的地鐵公司。

但如果深圳地鐵能吸納融合萬科的能力，創新出一種TOD模式，把運營地鐵變成經營地鐵，這可能是它突破地域限制、從深圳走出去的機會。

或許，這才是深圳地鐵愿意為萬科砸進去幾百億、不遺余力救助的原因。

想要下一盤大棋，誰都需要大膽地賭一把。