作為深圳中心區(qū)唯一保留完整宗族脈絡(luò)的村落，皇崗村的歷史最早可追溯至700多年前。

當(dāng)時(shí)，莊姓族人在此建圍立村，被稱為上高圍。原皇崗行政村由上圍、下圍、吉龍三個(gè)自然村組成，面積0.5平方公里。

后因建圍的海灘旁是綿延的黃土丘崗，村子就起名為“黃崗”，清乾隆年間再改名為皇崗。

而作為“深圳第一村”，皇崗村的傳奇不僅在于其悠久歷史，更在于其驚人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

早在上個(gè)世紀(jì)90年代，通過(guò)土地出租、物業(yè)經(jīng)營(yíng)，皇崗村村集體就積累了大量財(cái)富，村集體資產(chǎn)市值一度高達(dá)350億元，村民年人均分紅超20萬(wàn)元，故而得名“深圳第一村”。

如今，深圳“第一村”舊改案名終于定了！

深圳管理局公示卓越皇崗村舊改項(xiàng)目批準(zhǔn)名“皇熙悅府”。

01

皇崗村改造項(xiàng)目位于福田福民路與皇崗二街交匯處西北角，緊鄰7號(hào)線皇崗村站。

項(xiàng)目一期擬建20.3萬(wàn)㎡住宅、商業(yè)及服務(wù)業(yè)約6萬(wàn)㎡（含地下），一期將拆分為兩期開(kāi)發(fā)。其中，一期一期分為兩個(gè)標(biāo)段施工建設(shè)。

一標(biāo)段：建設(shè)用地面積約3.1萬(wàn)平，總建面約22.5萬(wàn)平，容積率5.07，計(jì)容建面約15.9萬(wàn)平，規(guī)劃?rùn)C(jī)動(dòng)停車位1266輛。其中，住宅約10.2萬(wàn)平，商業(yè)約4.1萬(wàn)平（地上+地下）。

二標(biāo)段：總建面約3.3萬(wàn)平，容積率1.05，計(jì)容建面約3.3萬(wàn)平，其中，住宅約3.1萬(wàn)平。

一期一期共建設(shè)1棟5個(gè)單元，全部為超高層樓體，其中一單元、二單元有47層；

一期二期規(guī)劃有3個(gè)單元樓，為2棟3個(gè)單元，均46層。

02

項(xiàng)目周邊配套：

軌道交通：

項(xiàng)目位于地鐵7號(hào)線皇崗村地鐵口，往西一站到石廈可換乘3號(hào)線，往東一站到福田，可換乘4號(hào)線，地鐵網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)可快捷通往全市各個(gè)方向。

2站到皇崗口岸，可通達(dá)香港等地。

商業(yè)配套：

皇熙悅府地處福田中心核心商圈，直線距離兩公里范圍內(nèi)，有天虹商場(chǎng)、石廈時(shí)代廣場(chǎng)、星河COCOPARK、皇庭廣場(chǎng)、卓越INTOWN、領(lǐng)展中心城等綜合性商業(yè)；

教育資源：

周邊教育資源豐富，按2025年的學(xué)區(qū)劃分來(lái)看，皇熙悅府小學(xué)學(xué)區(qū)處于皇崗小學(xué)、荔園外國(guó)語(yǔ)小學(xué)（水圍）。

中學(xué)學(xué)區(qū)處于皇崗創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)學(xué)校（初中部）。

圖源：深圳樂(lè)居

03

皇崗村作為福田中心區(qū)目前剩余為數(shù)不多的城中村之一，皇崗村的舊改進(jìn)度一直是市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。

2010年，皇崗村改造專項(xiàng)規(guī)劃通過(guò)公示，之后整整十年時(shí)間，對(duì)外口徑始終是“前期溝通中”。

直到十年之后的2020年，皇崗村舊改才啟動(dòng)拆遷，并逐漸加速推進(jìn)。

2020年12月，皇崗村舊改一期劃定圍擋，開(kāi)發(fā)商提出每平方米超100元的月租金補(bǔ)償，戶均4000元/月。

2023年初，在深圳市高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)上，皇崗村與南天電力等城市更新項(xiàng)目正式官宣動(dòng)工開(kāi)發(fā)，被列為2023年首批重大項(xiàng)目之一。6月，舊改實(shí)施主體得到明確，由卓越集團(tuán)與皇崗實(shí)業(yè)股份公司合作。

2024年初，皇崗村進(jìn)入地基建設(shè)階段，規(guī)劃拆除面積超5萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)建設(shè)用地3.14萬(wàn)平方米，擬建20.3萬(wàn)平方米住宅及配套。

從2012-2022年這十年間，皇崗村舊改僅完成零星拆遷。與之對(duì)比，同宗的水圍村舊改于2018年啟動(dòng)，2022年建成均價(jià)11.28萬(wàn)/平方米的商品房。

04

咖姐整理了皇崗村周邊近一公里的房?jī)r(jià)，我們來(lái)看目前周邊二手房?jī)r(jià)如何：

目前福田片區(qū)計(jì)劃入市項(xiàng)目中，住宅項(xiàng)目共有12個(gè)，公寓項(xiàng)目有9個(gè)。

皇崗片區(qū)就有住宅項(xiàng)目：承翰灣尚國(guó)際、深物業(yè)金領(lǐng)；公寓項(xiàng)目：紫元元大廈。

參考均價(jià)都在9萬(wàn)元/㎡左右。

業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，舊改后入市的新房起步價(jià)或超10萬(wàn)/㎡，若疊加教育資源（如改建中的皇崗中學(xué)）和高端商務(wù)配套，未來(lái)房?jī)r(jià)可能逼近15萬(wàn)/㎡大關(guān)。

但是一期對(duì)外出售的商品房具體數(shù)據(jù)有多少，本身就是一個(gè)大問(wèn)題，

由于村內(nèi)大量統(tǒng)建房產(chǎn)權(quán)模糊，部分建筑納入舊改紅線卻無(wú)法確權(quán)。

項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約200萬(wàn)平方米，住宅僅70萬(wàn)平方米，可拆除舊宅63萬(wàn)平方米，若1:1回遷，可售商品住宅近乎為零，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)微薄。

最終回遷比例如何還需要進(jìn)一步官宣公示，這也是影響最終價(jià)格的重要因素之一。