出品 | 風(fēng)財(cái)訊fengcaixun

作者 | 王婷婷W=T=T

長期以來被視為“老錢、有錢”的一些原生港資房地產(chǎn)企業(yè)，也開始撕掉包裝和光環(huán)。

繼年初太古地產(chǎn)(01972.HK)披露其出現(xiàn)自上市以來首次虧損（2024年股東應(yīng)占虧損7.66億港元），行業(yè)似乎便嗅到了港資房企圈“不同往日”的風(fēng)險(xiǎn)氣息。

1、英皇國際

近日，謝霆鋒、容祖兒的老板楊受成旗下主要的房地產(chǎn)上市平臺(tái)英皇國際(0163.HK)披露了2024/2025年度未經(jīng)審核財(cái)報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，財(cái)報(bào)期內(nèi)英皇國際的股東應(yīng)占虧損總共達(dá)到67.89億港元。

更引人關(guān)注的是，英皇國際截至今年3月底，賬面已有約166億港元的已逾期（已違反貸款協(xié)議若干條款）的銀行借貸。以至于核數(shù)師德勤都聲明“不就集團(tuán)綜合財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)表意見”。

隨后，英皇國際以及楊受成旗下英皇鐘表珠寶、英皇娛樂酒店、英皇文化產(chǎn)業(yè)等上市公司的股價(jià)均出現(xiàn)連續(xù)下跌。坊間甚至傳出，楊受成及其子楊政龍因英皇國際財(cái)務(wù)一事曾到訪銀行，期間有人情緒失控大鬧銀行。不過英皇后續(xù)回復(fù)稱，報(bào)道純粹揑造，絕非事實(shí)，會(huì)作進(jìn)一步法律追究。

（英皇創(chuàng)始人楊受成之子楊政龍）

2、領(lǐng)展

傳聞紛飛的又何止英皇，近日有港媒報(bào)道，總部位于香港的“領(lǐng)展房地產(chǎn)信托基金”傳出近期裁員50-60人，裁員規(guī)模約占其在港員工總數(shù)5%。此前領(lǐng)展在年度業(yè)績報(bào)告中提出要“全面提升運(yùn)營效率”，精簡少量職位是應(yīng)對(duì)運(yùn)營挑戰(zhàn)的重要途徑。

實(shí)際上，近年領(lǐng)展因“收購”頻繁被報(bào)道，尤其是收購上海萬科七寶廣場、深圳新怡景商業(yè)中心、天河領(lǐng)展廣場、北京通州購物中心等。截至2025年3月31日，領(lǐng)展持有的物業(yè)資產(chǎn)已達(dá)到154個(gè)，130個(gè)位于香港、12個(gè)位于內(nèi)地（多為近年收購）。

目前香港的零售物業(yè)組合出租率維持在97.8%，租金輕微下跌，內(nèi)地零售物業(yè)組合的出租率約95.9%，續(xù)租租金提價(jià)率為-3.2%，租金增長乏力。投資物業(yè)總估值為2204.13億港元，同比減少6.6%。

3、新世界發(fā)展

這些往日低調(diào)近期卻"消息多起來了"的港資房企，都有一個(gè)共同點(diǎn)——日子不太好過了。

例如香港四大家族之一、作為老錢代表的鄭裕彤家族，自新世界發(fā)展罕見地“永續(xù)債延期支付利息、延期贖回”，到家族旗下企業(yè)頻繁出售全球資產(chǎn)、加速項(xiàng)目去化再到鄭志剛徹底退出，持續(xù)釋放負(fù)面消息。

最新消息更稱，新世界發(fā)展正尋求剝離內(nèi)地的房地產(chǎn)項(xiàng)目，分批出售其在杭州、深圳和上海的K11大樓等地標(biāo)是第一步，青睞能夠快速提供現(xiàn)金流的投資基金或私人公司等買家。與此同時(shí)，新世界發(fā)展的內(nèi)地地產(chǎn)公司和業(yè)務(wù)也有整體出售的可能性。

4、僑福集團(tuán)

再如90年代便進(jìn)入內(nèi)地深耕的僑福集團(tuán)，低調(diào)且有錢，不僅持有北京商業(yè)地標(biāo)僑福芳草地，還在上海擁有一個(gè)僑福芳草地（2016年拿地、2023年才開工）以及住宅盤“陽明花園”。

僑福陽明花園1996年便建好了第一期，至今仍在賣，?2025年5月13日最新推出了46套公寓，每新推一次價(jià)格都有大幅上漲。但房價(jià)漲了，質(zhì)量卻降了。例如有陽明花園三期業(yè)主反映，剛收房就發(fā)現(xiàn)入戶門廳沒了，之后才發(fā)現(xiàn)奇葩原因——竟然是僑福“涉嫌違建”。

(僑福集團(tuán)上海陽明花園業(yè)主維權(quán)爆料)

僑福集團(tuán)曾因長期囤地和高溢價(jià)賣樓，以極高的利潤率賺到真金白銀。但如今它也出現(xiàn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)了。據(jù)外媒消息，僑福集團(tuán)在今年3月差點(diǎn)出現(xiàn)技術(shù)性違約，為緩解資金壓力，僑福計(jì)劃“出售北京僑福芳草地”，并以北京購物中心項(xiàng)目進(jìn)行9.4億美元貸款的融資談判。

今年僑福還曾與國際拍賣行蘇富比討論藝術(shù)品抵押貸款（抵押品包括齊白石、趙無極、畢卡索、達(dá)利等名人真跡，藝術(shù)品總量超過200件），不過該融資尚未達(dá)成。據(jù)公開披露，僑福集團(tuán)已獲得的融資包括從太盟集團(tuán)獲得的3800萬美元貸款、以及從私人信貸機(jī)構(gòu)獲得的28億港元貸款。

可以看出，其實(shí)“日子難過”已經(jīng)不是局部現(xiàn)象，即使是在曾經(jīng)財(cái)大氣粗的港圈。只不過和內(nèi)地房企不同，面對(duì)房地產(chǎn)市場調(diào)整和銀行業(yè)收緊帶來的持續(xù)資金壓力，這些港資房企還能融資，并試圖找到新的替代資本。

老牌港資房企為何“集體”出現(xiàn)危機(jī)？

最大影響因素莫過于市場——房地產(chǎn)大調(diào)整，信用融資艱難，房企爭取融資需要物業(yè)抵押，若物業(yè)價(jià)值持續(xù)下跌，相關(guān)估值便會(huì)縮水，結(jié)果是金融機(jī)構(gòu)或抽貸、或下調(diào)估值、或要求增加抵押品......每一項(xiàng)都可能導(dǎo)致流動(dòng)性的愈加緊張。

以英皇國際為例，其財(cái)報(bào)顯示，公司2023年和2024年分別錄得投資物業(yè)公允價(jià)值虧損約4.6億港元和7.3億港元，這是公司凈利潤虧損的最主要原因，其次則是財(cái)務(wù)費(fèi)用增加、物業(yè)出租收入下降、銀行借貸逾期。

而英皇國際的投資物業(yè)（主要包括住宅、商業(yè)以及酒店）面積超過600萬平方呎，主要分布在大中華區(qū)及海外。

香港雖然受到“撤辣”影響樓市有所改善，但商業(yè)租賃及寫字樓需求持續(xù)放緩，導(dǎo)致商業(yè)樓宇空置率高企；據(jù)仲量聯(lián)行預(yù)測，香港中小型住宅價(jià)格今年將下跌5%，豪宅價(jià)格或下跌5%-10%，整體房地產(chǎn)市場回穩(wěn)都還需時(shí)間。內(nèi)地樓市同樣處于調(diào)整周期，從住宅到商業(yè)物業(yè)都需時(shí)間修復(fù)和復(fù)蘇。

值得注意的是，行情對(duì)港資房企的影響呈現(xiàn)“持續(xù)蔓延”的趨勢。從數(shù)據(jù)端可見，據(jù)Wind萬得統(tǒng)計(jì)，截至7月9日，已有近60家A股上市公司和超25家港股上市公司發(fā)布了2025年上半年業(yè)績或業(yè)績預(yù)告。

其中房地產(chǎn)板塊企業(yè)只有少數(shù)，德祥地產(chǎn)、佳明集團(tuán)、信保環(huán)球等港股房企均預(yù)告凈利潤虧損。A股方面有13家企業(yè)上半年凈利同比預(yù)增上限超100%，多為科技、通訊和生物醫(yī)藥類公司；超47家上市房企一季度凈利潤虧損，各板塊公司的業(yè)績分化頗為明顯。

大規(guī)模的行業(yè)調(diào)整之下，似乎誰也無法獨(dú)善其身。從內(nèi)地企業(yè)蔓延到香港企業(yè)，也似乎只是時(shí)間問題。但見過全球金融危機(jī)、見過全球房地產(chǎn)的起起伏伏，這群老牌港資懂得現(xiàn)金為王，更懂伺機(jī)蟄伏。如果能熬過這一波，未來的房地產(chǎn)史記上，港資或許又能寫下濃妝淡抹的一筆。