四五年的時間，青島樓市經(jīng)歷這輪深度調(diào)整，很多板塊的次新房，已經(jīng)顯露出比較不錯的性價比。

本文主要聚焦青島各板塊的次新小區(qū)。

這部分房源，房齡小，戶型還可以，關(guān)鍵是價格足夠誘人。

通過本文，大家一起挖掘當前市場中真正的高性價比房源。

你會心動嗎？

1、浮山后次新房

保利大國璟，這段時間，多次被聚焦。當?shù)鼐用窈唾I商品房的業(yè)主，多次出現(xiàn)糾紛了。

但這些插曲，并不影響小區(qū)二手房的受歡迎程度。板塊內(nèi)的其他小區(qū)，房齡過老，比如同德花園。

十幾年房齡的葉公館，套二戶型也過時了。所以，大國璟的套三雙衛(wèi)，120—140平，成交非常活躍。

價格呢，也很友好。高層產(chǎn)品，樓層不佳的，單價低至2.8萬，好樓層三萬左右。

稀缺小高層，142平的寬廳，單價3.5萬。

這個小區(qū)，交付三四年，戶型不錯，精裝品質(zhì)還不錯，浮山后學(xué)區(qū)房，性價比較高。

同樣的情況，浮山后的金茂府悅府、金地華章，也都很有熱度。

現(xiàn)在看，三年前的F4，缺點就是容積率太高，普遍都是高層產(chǎn)品。但是，瑕不掩瑜，秒殺老破小沒任何問題。

置業(yè)浮山后的品質(zhì)改善群體，看不上老破小，就只能在這幾個次新小區(qū)里面轉(zhuǎn)悠……

2、嶗山最神奇的次新房

嶗山樓市，是一個精神分裂的存在。海邊有單價十萬+的豪宅，往里走，株洲路板塊，也有一萬出頭的次新房。

兩者相差十倍，都在一個區(qū)，真實發(fā)生。

中聯(lián)依山伴城，商品房小區(qū)，大盤。一二三四期開發(fā)完了，二期是七年左右的房齡，價格那是相當給力。

單價一萬二三，套二雙南臥，是不是很吸引人？

最近幾個月，這個小區(qū)成交太火爆了，價格就是王道。

像依山伴城這類低總價（100萬可買80多m2套二）、房齡不太老、具有一定通勤便利度，正好滿足了市區(qū)年輕剛需。

但是對于品質(zhì)改善來說，株洲路地段顯得弱了，旁邊仍舊有工業(yè)區(qū)的痕跡。

而依山伴城的戶型早已過時，剛需聚集地，好多業(yè)主，看著孩子到了入學(xué)年齡，直接換房。

沒辦法，依山伴城周邊沒有好學(xué)校，小學(xué)、初中都不如意。

3、高新區(qū)次新洋房

綠地觀瀾半島，高新區(qū)的知名低密小區(qū)，別墅、多層、小高層都有。

雖然曾經(jīng)歷波折，停工、延期都遭遇了。但綠地接收后，還是比較體面的收尾了。

咱不說當年這個盤炒到多少錢，直說現(xiàn)在的售價。

140多平的套三雙衛(wèi)，南北陽臺贈送，全明通透，公攤較小，總價120萬左右。合計單價8000多元。

高新區(qū)的年輕人，不少被這個價格吸引了。

這種房齡又新、價格又實惠還是低密社區(qū)，在高新區(qū)比新房還受寵。

高新區(qū)8000元的次新洋房，是自住的香餑餑，卻非投資保值的首選。

這里的房子適合年輕剛需人群購買：價格特別敏感、首付能力特別弱、月供能力很差。

4、上合雙雄：花樣年和榮盛

依稀記得2017年底，中介的一個朋友，大力推薦這個盤：花樣年碧云灣。

從青島主城區(qū)范圍來說，這個盤，位置很偏僻，屬于膠州上合板塊。

那時候開發(fā)商宣傳的地鐵和高校（青島大學(xué)），至今都沒見到影子。定價可是真高，一萬多一平。

幸虧沒買。現(xiàn)在呢，122.65平的套三，竟然賣了56萬。

這個房東，真厲害。

除了碧云灣，板塊內(nèi)的另一個大盤，榮盛錦繡外灘的局面相差無幾。

四五千元的單價，次新房，戶型很不錯，全明通透……

這兩個盤，今年很受膠州剛需的歡迎，尤其是在上合工作的年輕人。

四五千的單價，總價四五十萬，什么學(xué)區(qū)、地鐵，統(tǒng)統(tǒng)不重要了。

而當年那批投資客，成本有多高，虧了多少，已經(jīng)沒人關(guān)心了。

5、活力區(qū)：三大盤的不同結(jié)局

海洋活力區(qū)，昔日三大盤直接PK。融創(chuàng)中心、中鐵世博城和華潤。

誰能想到，位置最不占優(yōu)勢的華潤，屬于兌現(xiàn)好的，也最有良心。

位置最好的融創(chuàng)中心，最不體面，半拉子工程，還不怎么收場。

中間的中鐵世博城，開發(fā)商賺的最多，房價跌的最狠。

舉幾個例子。五年前最火爆的閱里地塊，5層洋房，現(xiàn)在成交價9000多元一平。

逸海南區(qū)小高層，有6000多元成交的，也有7000多元成交的。

中鐵世博城次新房的如今局面，和當年開發(fā)留下的很多遺憾息息相關(guān)：

中鐵置業(yè)山東公司內(nèi)部管理有問題，甚至出現(xiàn)了時任一把手楊總鋃鐺入獄……

配套兌現(xiàn)打折，宣傳的海大附屬學(xué)校，交付時候變成了普通學(xué)校……

所謂的超級綜合體，超級大盤，多個住宅地塊，入住率始終上不來，人氣低迷。

當然，當價格到了6000—7000元，膠南本地需求還是有的，剛需、自住確實在積極行動。

當年搖號上車的伙計們，煙雨中。

6、結(jié)語：補倉去？

當潮水退去時，才知道誰在裸泳。

二手房的走勢，最能反映出樓市最真實的狀態(tài)。尤其是，越來越多的次新房，出現(xiàn)極高性價比。

自住需求，對價格更敏感。房東要想快速轉(zhuǎn)手，只能被“大刀砍”，這其中，中介扮演的角色很重要。

對中介來說，能成交拿到傭金是第一位的。成交價的高低，都不是事。

所以，大家看到了，好多房東吐槽：中介說這個價很好了，過幾天可能就賣不上這個價了。

對購房者來說，也別過于沖動。并非所有低價都等同于“抄底時刻”。比如即墨藍谷的三四千元特價房。

對投資客來說，不是所有“性價比”房子，都適合入手。

一個不爭的事實是：樓市分化正在加劇。

區(qū)位差、無地鐵，學(xué)區(qū)一般，小開發(fā)商，物業(yè)弱，房齡超10年，戶型設(shè)計全方位落后，房子的價值就會大幅縮水。

你說，該不該補倉……