中國房地產新未來：于變局中開新局

作為中國房地產和鄭州房地產的觀察者和參與者，我躬身入局了21年。

在這21年中，我見證了房地產的青春、蓬勃、巔峰，以及近幾年的下行歷程。

在這21年中，我見證過00年代和10年代富力地產、萬達地產、順馳地產、世茂地產、華夏幸福等公司的輝煌時代以及恒大、碧桂園、融創崛起及隕落的全過程。

2025年的中國房地產格局，已經進入了新階段。

樓市江湖的主角，已經發生了變化。

這不，2025上半年的樓市江湖排名出來了：

其中，TOP3房企格局很清晰：保利、中海、華潤

其中，保利是冠軍。超出第二名近251億。

從目前來看，保利的2025年中國房企全年銷售額冠軍席位已是板上釘釘。

而這一殊榮，保利已經保持了2年了。——他是2023年和2024年的中國房企“銷冠”。

這幾年，我一直在學習。

特別是保利每年發布的《房地產行業白皮書》，我頂禮膜拜。

這個白皮書，保利已經連續發布了9年了。從去年開始，他的名字變成了《不動產行業白皮書》。

4月22日，《保利2024-2025年不動產行業白皮書》正式發布。

我第一時間學習。

我特別喜歡他卷首語的這句話：

于變局中開新局——中國不動產行業開啟發展新周期

在這個白皮書中，保利戰略研究院這樣表述：

2025年，不動產行業正迎來一場關乎發展模式、基礎制度乃至生態格局的深刻變革。在宏大的敘事轉向下，中國不動產行業正經歷著從“開發時代”向“不動產時代”的深刻轉變，逐步構建起新的發展模式，并呈現出四個新的特征：

一是品質創新驅動發展，企業競爭從同質化規模擴張，轉向差異化、創新發展，更注重產品價值用戶體驗

二是運營管理更加精細，效率和成本控制成為生存關鍵；

三是產業生態全面升級，從單一開發銷售延展至“開發-運營-資管-服務”的完整鏈條

四是基礎制度規范完善，引導行業構建起更健康、可持續的新發展模式。

未來企業之間的競爭，將圍繞穩健經營、精準投資、卓越產品力、高效成本控制以及強大的資產運營和服務能力展開。

同時，保利發展的探索和思考如下：

一是中國不動產企業將走向綜合化、集成化。

二是重塑“以客戶為中心”的核心價值觀。

三是圍繞“不動產+”，商業模式、業務結構、產品和服務品質“三維煥新”。

以上觀點和思考，我覺得字字珠璣。其觀點和認知，值得每一個中國房地產公司和房地產從業者深思。

保利“新三好”

行業在變化，保利在思考，我也在思考。

從全國樓市格局，到河南樓市現狀，到鄭州樓市微觀，我的觀察和思考也在從宏觀到微觀之間跳躍。

作為中國樓市三連冠，保利在河南已經深耕14年。

這14年間，保利河南共開發了23個樓盤，已完成交付18個社區。

從鄭州最早的保利百合，到最新的北龍湖豪宅保利璞岸、保利璞悅，保利帶給了鄭州樓市很多的驚喜和創新。

特別是北龍湖的保利璞岸、保利璞悅，其創新和突破造就了當年絕對的紅盤。

創新精神，讓保利在鄭州樓市造就了眾多標桿產品。

2025年，國家明確提出建設“好房子”新目標，推動行業回歸居住本質。全國上下都在談“好房子”。究竟何謂好房子？

我覺得好房子的標準不是開發商視角，而是客戶視角。

能解決客戶痛點和需要的房子才叫好房子。

在好房子時代，河南保利以三好戰略兌現美好生活承諾。

他提出的三好，指的是：

1、以好生活為綱，設計【好產品】：

好產品要適配客戶一家三代、一天二十四小時、一周七天、一年四季的全維度生活場景，每一個家庭成員、甚至寵物的真實需求都值得被關注。

2、基于硬件基礎，匹配【好服務】：

從“我能提供什么服務”轉向“客戶需要什么服務”，突破交付后物業公司再進場的傳統模式，從拿地階段物業就介入服務需求策劃。

3、從在地文化出發，升級【好品牌】：

好社區是有精神屬性的，自帶文脈屬性的社區能夠為客戶提供持久的精神享受與恒久的情緒價值。

時代在變，客戶在變，但“住得更好”的渴望從未改變。說實話，看到保利規劃的“三好房子”愿景，我確實心動了。

且不說遠景規劃，河南保利的在售項目，已經在踐行這些標準。

從交付房子到交付生活，河南保利跟隨集團步伐，將服務力視為“美好生活的軟性支持”，認真踐行“以客戶為中心”的保式服務。

在買房階段，技術和工程團隊全程面對面服務——交付前開放工地實探、交付時提供精裝工藝解析手冊、交付后定期舉辦設備房開放日，讓業主成為“品質知情者”。

河南保利還率先建立保總熱線，地產總經理和物業董事長雙線直通，24小時響應+48小時閉環，從報修維修到社群活動定制，實現“問題不過夜、服務有溫度”。

除了服務的升級，保利今年還重倉于“煥新計劃”。

“煥新”保利的8平方公里

我們都知道：在鄭州，河南保利做了金水北劉莊、杓袁、柳林的三村城中村改造。

這里，統稱為“保利的8平方公里”。

很多人對于金水北花園路兩側的記憶，還停留于32路公交車、熙熙攘攘城中村人流擁堵的印象。當2025年我們驅車再來此時，從三全路到賈魯河，整個花園路兩側舊貌換新顏，一個新的城市形象展現在我們面前。

作為城改專家，央企保利擁有眾多城改經驗；譬如其成名作廣州琶洲城改項目。保利用10年時間實現了從琶洲村到廣州城市副中心的完美蝶變。我見證過這個歷程。2010年左右我在廣深工作時，這里確實是“村”。他現在的面貌，已經是新版本的珠江新城了。

汲取全國24城、超130余盤的城改經驗，保利史上最大城改項目擇定鄭州。保利以成熟的造城經驗，重倉510億資金，改造劉莊、杓袁、柳林三村。

保利要為鄭州再造一座城！

是的，我們行走在金水北花園路周邊，看到很多保利建設的安置房。其立面、其風格、其品質，碾壓周邊眾多商品房。

我們走在保利海德公園，能感受到社區的大門、立面的細節匠心；能感受到八中新校區和緯五路一小新校區放學后沖回家的孩子們的幸福。

我們走進保利縵城和頌，一下子就被售樓部前面的山體公園所吸引——市區里竟然還有一座山。每次我去保利縵城和頌，總要去這個山上走兩圈，感受下“山河風韻”。

截止目前，河南保利已經給金水北做了很多。而這，還遠遠不夠。

河南保利在金水北的三村城改項目，都是大盤。為保證大盤對業主的保障，他們把“銷售期、兌現期、交付期”做到三期合一

據了解，近期河南保利在啟動新一輪的“煥新計劃”，計劃投入重金進行內外煥新。煥新的范圍甚至延伸到了市政路、延伸到了已交付社區。

比如，在已經交付的保利海德公園片區，保利計劃把杓袁北路的路面重新規整，通過規范標線、規范停車，形成煥然一新的街邊形象；計劃把從花園北路進入海德公園的門口老舊市場改造成公園，鋪設路面，種植綠樹，讓社區臉面煥然一新。

比如，保利計劃在花園北路左拐進入社區的位置進行城市界面提升，呈現新造型，讓縵城和頌的業主歸家更便捷舒適。

比如，保利計劃在縵城和頌與賈魯河交匯處改造新建口袋公園，重新提升綠地道路標準、提升公園標準，讓業主與賈魯河的距離更近、進出家園更有儀式感。

比如，保利甚至關注到了低樓層業主的視野觀感，計劃把會所屋頂重新改造，讓業主在家看到的是美觀造型和綠色，而不是水泥屋面。

比如，保利計劃在縵城和頌社區里的“山頂”上做休閑平臺。未來，業主可以在觀景平臺一邊放松疲憊的身心，一邊看著孩子們在山腳下的足球場奔跑。

除此之外，河南保利還有其他在售和已交付社區同步在推動的煥新計劃。

保利三村項目的位置，是金水區的橋頭堡、北龍湖的對稱位，對金水區的發展至關重要。

河南保利重倉投入約510億，投入很大，只能做好。煥新計劃，就是保利做好決心的小縮影。未來的金水北三村片區，會更美好、更強大。

這一系列煥新動作，深刻表明了河南保利要深耕金水北、深耕鄭州的決心。

過去的20年，中國房地產走了一條波瀾壯闊的歷程。保利進駐河南已經14年，這14年也正是中國房地產大刀闊斧昂首往前跑的14年。

在過去20年高歌猛進中，中國房企都走了一些彎路，譬如走得太快，過于追求規模，過于追求排名，過于冒進拿地，過于追求產品的面子而忽略了客戶需求的里子，過于追求前期的承諾而忽略了業主后期生活的服務。

好在，市場在覺醒，房企在反思，保利也在調整。

保利的三好戰略，就是在市場新階段的戰略修復，真正以客戶為中心來贏得客戶的心。

在新階段，我希望河南保利能夠有更好的地塊、更創新的產品、更引領市場的作品。

我希望保利能把三好房子、煥新計劃實實在在、不打折扣地落地。

目前河南保利在鄭州的在售樓盤項目已經不多，亟待補倉。

我希望河南保利能夠繼續在北龍湖拿地，延續璞岸、璞悅的輝煌。

這是我這個鄭州樓市觀察者，對河南保利的希望和寄托。

本文完。