給民企留點血脈，多元化才利于創新

文｜鄧浩志

業務仍然正常的房企，今年集體架構大調整。

7月26日，金地集團宣布區域調整：設立四大大區公司，同時成立10個地區公司。職能定位上，總部作為經營決策中心，負責重點經營事項決策，直接管理地區公司，確保經營目標達成；大區公司作為業務督導中心，督導地區公司生產經營及重難點專項工作；地區公司則是一線經營主體，具體負責區域生產經營管理，確保目標達成。此次調整將原有“總部—區域—城市公司”的三級架構，壓縮為“總部—大區—地區公司”的2.5級模式。金地僅是仍在存活房企中的普通一例，甚至算最輕微的調整。

今年上半年，一眾房企錄得巨額虧損，金地巨虧近40億元；只不過龍頭萬科虧損更甚，半年虧損近100億元，房地產新聞頭條被萬科搶走。

總體而言，行業現狀已無法用“過冬”形容，因為沒有一個冬天會持續整整四年。在房地產持續衰退、且不知何時見底之際，各大房企紛紛調整管理層與管理架構。

過去四年，房企應對市場下行分階段施策：前期通過降價賣產品回籠資金，壓縮投資減少支出，裁員降本，與金融機構談判融資展期，爭取緩沖時間。

隨后市場繼續惡化，房企在原有策略上再升級：降價出售自持資產——萬達持續賣萬達廣場；尋求政策與專項資金支持，爭取進入保交房“白名單”；大股東個人或家族提供融資，如楊惠妍給碧桂園“輸血”，實質是把賺到的錢“吐出來”。

然而市場仍在下行，上述辦法已不足以解決問題。公司只能更換實控人——被國資收購并控股：深鐵給萬科融資，萬科高管已全線“深鐵化”；綠城高管全線“中交化”；金地亦壓縮編制、調整架構。房地產業走到如此地步，實在令人嘆息、惋惜。接下來會如何？業內、統計機構、專家學者似乎越來越不敢預測市場何時見底。希望，這反而是好的開始；希望，這不僅僅是希望而已。

給民企留點血脈，多元化才利于創新

近日，綠城中國官網撤下原執行總裁照片，換上“中交系”資深高管擔任黨委書記、執行總裁。這位新任領導在中交體系任職逾30年，2018年任中交地產董事長，2022年任中交集團市場開發總監、市場部總經理。此次人事交接完成，標志著“中交系”核心高管全面入駐綠城關鍵崗位。為解決混改企業“控股不控權”問題，數月前中交系便陸續派駐高管，通過人事調整確保戰略協同與風險管控。

當前房地產行業，排名前100的企業中70%為央國企；剩余仍在榜的民企，70%~80%均以處理債務為主。諸如碧桂園、融創等類型企業，即便解決債務問題，最終逐漸萎縮甚至消亡也毫不奇怪。如今仍能正常運營的民企，如萬科、綠城，均為混合所有制；偏偏在今年，萬科管理層換成深鐵系，綠城管理層換成中交系。如此一來，整個行業可能99%已被國央企掌控。隨著混合所有制房企由國央企主導，管理風格勢必趨于國有化。

若房地產從業人員或關注財經的人看到這架勢，便會發現問題：一個行業幾乎完全缺少民企并非好事。眾多問題暫且不表，只強調一點：過去房地產高速發展的20年，產品創新、服務創新、模式創新、金融創新幾乎均由民企貢獻。民企自負盈虧，積極性強、反應快、創新能力突出。若市場缺少民企，行業很可能陷入動力不足、積極性匱乏的困境——畢竟許多國企拿地及兜底價格均為事先安排，并非市場主導。在創新層面，更可能陷入比拼政府關系、利用政策套利，以及比拼偷面積的內卷式競爭。房地產要給民企留點血脈，多元化才利于創新。