8月8日晚，北京，沉默多年之后終于打破了“鐵律”。

北京市住建委、北京公積金中心聯合發布《通知》，宣布自8月9日起，正式放開五環外商品住房限購。

這是北京自2010年全面限購以來，首次在“套數限制”上作出實質性放松。

不僅如此，文件還同步推出四項重磅公積金優化政策，從首套認定標準到貸款額度上限、首付比例、提取方式等，幾乎覆蓋改善性購房者面臨的全部痛點。

這不是一次孤立的政策調整，而是一次系統性的信號釋放：

在堅持“房住不炒”的原則下，北京終于開始重構自己的房地產調控框架。

要知道，北京一向是全國樓市調控的“鐵面判官”：

• 最早限購，最晚松綁；

• 外地人購房門檻全國最高，社保繳納年限最嚴；

• 一線城市輪番“托市”，北京始終巋然不動。

但現在，政策主動調整，方向極其明確：

不是模糊空間，不是技術細節，而是直指“限購”的核心結構。

北京，這一次真的動了。

01

為什么五環外

在新政出臺前，北京樓市已顯露出明顯的疲態：

據中原地產等機構統計，2025年7月，北京新房成交量環比下降超20%，創下今年單月新低；

二手房市場掛牌突破16.5萬套，處于歷史高位，而月成交量卻持續低迷，去化周期持續拉長；

五環外多個項目出現大幅折扣銷售，個別區域甚至出現“開盤即滯銷”的尷尬局面；

中介門店普遍反映“帶看量下滑、客戶觀望情緒加劇”。

特別是五環外區域，不僅面臨成交低迷和庫存積壓，更由于限購政策疊加信貸收緊，成為北京房地產鏈條中“最先冷卻”的環節。

這些地方原本是產業轉移的承接地、是新北京人的“希望之地”； 但現實卻是“房價沒跌到位、配套未跟上、限購不松口”，逼得市場只能不斷內卷，信心嚴重透支。

而開發商更是雪上加霜：

大量五環外項目本就高拿地價、高建設成本，如今在購房門檻與信貸條件雙重擠壓下，資金周轉已然吃緊；要不就是“保本出貨”，要不就只能“捂盤硬扛”。

而且，北京還有一個必須面對的現實：

改善群體被限購政策困住了。

大量京籍居民家庭、或在京工作多年繳納社保的非京籍家庭，有真實換房需求，卻因限購政策無法完成“舊換新”； 而他們正是拉動中高端項目成交、維持市場基本節奏的核心人群。

限購不松，改善難動，市場就動不了。

所以，這次放開五環外，是一次非常精準的技術性修復：

• 放開“資格門檻”，激活改善和多套需求；

• 不動“五環內紅線”，守住政策基調；

• 同步優化公積金貸款，從信貸端加杠桿，增強支付力。

這是一次既解壓又控風的調控“手術”，刀口不大，落點極狠。

02

公積金組合拳更猛

如果說限購松綁是打開了資格的“天花板”，那這次針對公積金的組合拳，就是實實在在地幫你把門檻降了下去。

第一刀，是首套房認定標準”的調整。

過去，只要你哪怕10年前在其他城市用過一次公積金貸款，哪怕早已結清，只要在北京申請貸款，就會被算作“二套”，首付更高，額度更低。

現在，只要你北京無房+貸款已結清，就可以重新認定為首套。

以一個400萬的房子為例：

• 過去算“二套”，只能貸100萬，首付要260萬；

• 現在算“首套”，同樣貸款100萬，首付只需200萬，現金流壓力直接少60萬。

第二刀，是二套房的貸款額度大幅提升。

• 原上限60萬，現提升到100萬；

• 若滿足“綠色建筑”或“多子女家庭”等政策，可上浮至140萬。

第三刀，是首付比例統一調降。

• 二套房公積金貸款原本五環內最低35%、五環外最低30%，

• 現在統統統一為不低于30%，

• 政策更簡潔，購房者壓力更可控。

第四刀，是繳存年限與貸款額度掛鉤比例調整。

• 原為“繳存一年可貸10萬”，

• 現在直接提升至“每年可貸15萬”，

• 滿足綠色建筑或多子女家庭條件的，最高可貸160萬。

此外，還有一個重要變化：

公積金首次明確支持提取公積金用于支付首付，同時申請貸款，兩者不再互斥。

這意味著，購房人不必再苦等銀行批貸后再提取公積金湊首付，首付周轉效率將大幅提升。

這不僅是一次貸款條件的松綁，更是一次金融邏輯的重構：

把住房公積金真正變成城市中產“可用、敢用、用得上”的金融工具。

03

上海會跟進嗎？

這次北京的新政，不只是本地市場的重構信號，更是給全國一線城市，尤其是上海，拋出了一道選擇題：

“北京五環外不限購了，上海還扛得住嗎？”

上海和北京一樣，一直是樓市調控的鐵板城市，限購、限貸、限售三道門檻不動如山。

但這兩年，上海的市場早已告急：

• 二手房掛牌量逼近歷史高位，“換房難”成為普遍共識；

• 臨港、新城、大虹橋等外圍區域庫存壓力大，項目頻繁打折促銷，部分區域認購量低于個位數；

• 剛需資格難獲，改善受制于“二套房貸款限額與首付比例”，市場只是局部熱。

在炸天團看來，在北京樓市新政發布后，上海近期出臺樓市新政的概率非常大，大概率新政內容會比照北京的政策進行調整，最重要的就是松綁或取消限購！

當然，北京樓市新政影響的肯定不止上海一座城市，而更像是一個風向標，推動其他城市出臺更大力度的一輪樓市刺激政策。

結語

最后，炸天團想多說一句的是：城市的住房規則，正在重啟。

未來，樓市或將分化更劇。

核心城市的核心區域，比如上海的外環內，北京的五環內等，依舊是塔尖角力，高凈值人群的優質資產配置場；除此以外的所有區域，則會變成真正的“政策試驗場”與“流通市場”。

房價不會立刻暴漲； 投資回報也不會立刻回歸； 但你能感受到：這場過去十五年都未曾松動的限購體系，正在裂縫中被重寫。

這不是終點，而是開始。

北京，終于邁出了那關鍵的一步。

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