作者 | 醉酒大鯊魚(yú)

文章來(lái)源 | 格隆匯樓市

地產(chǎn)江山易主，很多時(shí)候不過(guò)是倏忽之間的一筆買(mǎi)。

骨折法拍

最近，有兩筆拍賣(mài)案是特別值得留意的。

因?yàn)橐诲N定音，可能涉及到千千萬(wàn)萬(wàn)的投資人。

一宗是商業(yè)地產(chǎn)巨頭皇庭國(guó)際名下的資產(chǎn)晶島國(guó)商購(gòu)物中心（即深圳皇庭廣場(chǎng)）及相關(guān)附屬設(shè)施、設(shè)備即將在9月9日進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)，評(píng)估價(jià)約43.61億元，起拍價(jià)約30.53億元，保證金6.1億元。

另一宗是中國(guó)奧園位于珠江新城的老總部大廈將于8月19日被分為四個(gè)標(biāo)進(jìn)行第二次拍賣(mài)，起拍總價(jià)約8530萬(wàn)，其中最低的一個(gè)標(biāo)的，起拍總價(jià)僅2100萬(wàn)，單價(jià)低至1.6萬(wàn)/㎡。

這兩宗資產(chǎn)拍賣(mài)，都關(guān)乎這兩個(gè)地產(chǎn)集團(tuán)的命脈。

皇庭國(guó)際的這筆買(mǎi)賣(mài)，直接決定集團(tuán)是否會(huì)觸及退市，關(guān)乎的是皇庭國(guó)際的存亡。

而中國(guó)奧園被拍賣(mài)的是總部大樓，總部大樓作為企業(yè)象征，不僅僅是一棟大樓那么簡(jiǎn)單。

尤其是核心城市優(yōu)質(zhì)地段的總部大樓，具有強(qiáng)保值性和流動(dòng)性，是企業(yè)重要的“資產(chǎn)壓艙石”，被強(qiáng)制法拍往往是企業(yè)陷入深度危機(jī)的標(biāo)志性信號(hào)，不到萬(wàn)不得已不會(huì)進(jìn)入拍賣(mài)流程。

對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，總部大樓的拍賣(mài)是比“業(yè)績(jī)虧損”或者其他情況更強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)。

所以，中國(guó)奧園的總部大樓被法拍，標(biāo)志著奧園從千億房企到債務(wù)危機(jī)的深刻轉(zhuǎn)變。

而這兩宗拍賣(mài)價(jià)格都比過(guò)去初始估價(jià)縮水了將近一半。

皇庭國(guó)際曾在2022年3月將旗下核心資產(chǎn)為皇庭廣場(chǎng)的融發(fā)投資全部股權(quán)擺上深圳聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所貨架，參考價(jià)為74.93億元，后來(lái)掛牌后又將參考價(jià)大幅下調(diào)至56.2億元，如今皇庭廣場(chǎng)評(píng)估價(jià)只剩約43.61億元，起拍價(jià)格約30.53億，幾乎縮水一半。

2024年年底奧園總部大樓初次法拍起拍總價(jià)為15232萬(wàn)元，單個(gè)標(biāo)的起拍價(jià)3751萬(wàn)元，如今起拍總價(jià)約8530，最低的一個(gè)標(biāo)的起拍總價(jià)僅2100萬(wàn)。

要知道，這兩宗資產(chǎn)都是位于一線(xiàn)核心城市的核心地段，位置極佳，并不是什么不值錢(qián)的資產(chǎn)，但都同時(shí)以大幅折價(jià)的方式被強(qiáng)制拍賣(mài)。

若皇庭國(guó)際及奧園被折價(jià)拍賣(mài)的資產(chǎn)，未來(lái)未能順利拍出，而是進(jìn)入到變賣(mài)的階段，那么價(jià)格可能更低，處置周期更長(zhǎng)，資產(chǎn)的流動(dòng)性也就更差了。

對(duì)房企自身來(lái)說(shuō)，變賣(mài)階段可能導(dǎo)致資產(chǎn)回收價(jià)值更低，償債能力更弱，可能加速破產(chǎn)清算，甚至影響其他資產(chǎn)的處置。

而這對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的資產(chǎn)處置而言，無(wú)疑澆上了一盆冷水。

因?yàn)檫@意味著，當(dāng)下“斷臂求生”的房企捂著惜售的資產(chǎn)，如今可能面臨進(jìn)一步減值的可能，過(guò)去抵押的資產(chǎn)折價(jià)壓力也會(huì)更大。

一些問(wèn)題房企的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，有的也在排著隊(duì)把值錢(qián)的資產(chǎn)擺上貨架，尋求更多的合作資金和可能。

重債之下

很顯然，皇庭國(guó)際和中國(guó)奧園都是在債務(wù)重壓之下，不得不出售核心資產(chǎn)。

根據(jù)皇庭國(guó)際的財(cái)務(wù)披露數(shù)據(jù)，截至2025年3月31日，皇庭國(guó)際的總負(fù)債約77.12億元，而總資產(chǎn)約80.33億元，債務(wù)水平已接近其總資產(chǎn)，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)96%，連即將被拍賣(mài)的皇庭廣場(chǎng)欠下的約1631.87萬(wàn)元管理費(fèi)、約740.06萬(wàn)元水電費(fèi)也未能繳清。

其中一年內(nèi)到期的流動(dòng)債務(wù)更是達(dá)到約66.3億元。

換句話(huà)說(shuō)，皇庭國(guó)際償還債務(wù)的時(shí)間其實(shí)很緊迫了，不少債務(wù)已經(jīng)到期。

2023年皇庭國(guó)際就因債務(wù)問(wèn)題，將皇庭集團(tuán)（皇庭國(guó)際母公司）在深圳的多項(xiàng)資產(chǎn)作為抵押、質(zhì)押物的債權(quán)擺上了拍賣(mài)臺(tái)，債權(quán)總額高達(dá)82.22億元。

也就是說(shuō)，皇庭國(guó)際很早就已經(jīng)把值錢(qián)的大幾十億資產(chǎn)都抵押了出去。

從皇庭國(guó)際2024年財(cái)報(bào)中重大訴訟、仲裁事項(xiàng)可以看到，涉及的金額就達(dá)到約37.36億元。

而皇庭國(guó)際今年一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.31億元，歸母凈利潤(rùn)虧損8203.01萬(wàn)。

7月中旬也發(fā)布公告，2025年1月1日至2025年6月30日，預(yù)計(jì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損1.4億元—2億元，上年同期為虧損1.49億元；扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤(rùn)虧損1.4億元—2億元，上年同期為虧損1.52億元。

雖然皇庭國(guó)際已經(jīng)很積極應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力，爭(zhēng)取和債主協(xié)商給出債務(wù)解決方案，但奈何手中值錢(qián)的資產(chǎn)大部分已經(jīng)被抵押，那么如何才能讓債權(quán)人接受化債方案？

皇庭國(guó)際在《關(guān)于公司晶島國(guó)商購(gòu)物中心（深圳皇庭廣場(chǎng)）將被司法拍賣(mài)的提示性公告》還特別提示——

截至2024年12月31日，深圳皇庭廣場(chǎng)的賬面價(jià)值為574980.50萬(wàn)元，占公司總資產(chǎn)71.57%；2024年深圳皇庭廣場(chǎng)項(xiàng)目收入36860.28萬(wàn)元，占公司全年?duì)I業(yè)收入的56.03%。如本次拍賣(mài)成交，公司將失去標(biāo)的資產(chǎn)的所有權(quán)，構(gòu)成重大資產(chǎn)重組。

最重要的是，購(gòu)物中心是一頭現(xiàn)金奶牛，最核心的資產(chǎn)都被擺上貨架，還拿什么作談判的籌碼？

而中國(guó)奧園也正面臨同樣的困境，債務(wù)壓頂已經(jīng)超百億預(yù)期。

根據(jù)《奧園集團(tuán)有限公司關(guān)于債務(wù)清償及未決訴訟情況的公告》顯示——

截至2025年7月31日，公司未能及時(shí)清償?shù)牡狡趥鶆?wù)本金累計(jì)額約為人民幣441.12億元；截至2025年7月31日公司及子公司涉及多項(xiàng)重大未決訴訟，未完結(jié)涉訴金額約656.03億元，其中融資相關(guān)涉訟金額約559.43億元，非融資相關(guān)涉訟金額約96.60億元。公司及其重要子公司共存在183條失信被執(zhí)行人信息，涉及金額共計(jì)46.90億元。

由于債務(wù)逾期，即將面臨支付罰息，銀行賬戶(hù)凍結(jié)，資產(chǎn)查封、執(zhí)行拍賣(mài)等風(fēng)險(xiǎn)。

而中國(guó)奧園還剩余多少資產(chǎn)？

根據(jù)奧園集團(tuán)2024年財(cái)報(bào)，即使2024年度完成了境外的債務(wù)重組，奧園集團(tuán)資產(chǎn)總額約1595.05億元（2023年末約1993.71億元），負(fù)債總額約1853.73億元（2023年末約2274.55億元）。

不僅如此，2024年末奧園現(xiàn)金及受限制存款合計(jì)31.41億元（2023年為54.49億元），而一年內(nèi)到期債務(wù)高達(dá)536.62億元，這就意味著今年奧園是需要償還大量短期債務(wù)的。

而這些債務(wù)中，如今超過(guò)約82%在8月13日被公告出現(xiàn)了逾期，那么奧園大廈還能保住嗎？

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