就在剛剛，寶中最有潛力的地塊，歡樂港灣旁A002-0108宗地成功出讓。

招商+華潤聯(lián)合體、中海、建發(fā)三家房企參與競價，最終由招商+華潤以86.4億元的總價拍得，樓面價59586元/㎡，溢價率34.8%。

宗地總面積42521.94平方米，規(guī)定建筑面積145000平方米，其中宗地住宅建面125000㎡，商業(yè)建面18350㎡，土地使用年限為70年。

本公告出讓宗地按照“價高者得”的原則確定競得人，承諾提供“交房即發(fā)證”服務。

掛牌起始價64.09億，競買保證金約12.8億。

01

南街坊地塊是最初將11-21、11-23、11-25、11-26、11-27、11-28、11-29七個地塊及地塊間支路整合為規(guī)劃控制單元DY-01，單元用地面積為47548平方米，單元主導功能為“商業(yè)服務業(yè)、居住”。

合并之后，該地塊曾在今年3月4日舉行了全球招商推介會。

從濱海寶安發(fā)布的文中顯示，地塊規(guī)劃三大復合業(yè)態(tài)：文旅商業(yè)地標+高端酒店+海景天際住宅。

一個半月后，于4月28日首次出讓，但是截止到保證金繳納時間，依然沒有開發(fā)商參與報名，最終無奈終止了出讓。

而后5月24日公示調(diào)整方案，將原商業(yè)主導用地大幅調(diào)整為住宅用地，容積率由5.7降至3.7，商業(yè)占比銳減，住宅占比近90%！

本次土拍，起拍價也從此前的86.27億元，降低為64.09億元！容積率再次調(diào)成為3.4。

02

作為近5年來寶中首次釋放的最大體量的集中連片凈地（含住宅），南北街坊地塊距離歡樂港灣海岸線約300米，一橋之隔就是騰訊企鵝島。

而【南街坊】地塊，建成后將是寶中最臨近海岸線的住宅，在沒有70/90限制的情況下，未來大概率是寶中最“王炸”的豪宅項目。

附近的對標二手房住宅主要有壹方中心·玖譽、熙龍灣，兩個項目目前二手房的成交單價在12-13.7萬/平左右。

此外還有高發(fā)西岸花園，目前均價9.2萬元/㎡；深業(yè)新岸線成交均價7.8萬元/㎡。

在此宗地之前，這一片區(qū)之前已出讓過多宗地塊，如中鐵能建閱臻府、和保利瑧譽府均在附近。

中鐵能建閱臻府于去年7月底開盤，開盤均價8.6萬元/㎡，一年后即將新推108-138㎡四房。

去年9月，保利旗下公司以總價28.2億元競得同板塊的A001-0219宗地（瑧譽府）溢價率超35%。

目前保利瑧譽府于8月8日已取證，折后均價約9.2萬/㎡，8月23日開盤。

03

今年上半年深圳只有3個土拍項目，而從下半年開始，土拍掛盤逐漸增加，算上剛剛成交的南街坊項目，目前已經(jīng)有6個項目成功出讓。

上半年：

1.1月16日，中海拍得龍崗G01045-0200，綜合樓面價為29611元/㎡，溢價率70.4%。

2.6月19日，聯(lián)發(fā)拍得龍華A817-0619宗地，綜合樓面價為44559元/㎡，溢價率46.6%。

3.6月27日，振業(yè)、天健、建辰拍得光明A509-0074宗地，底價成交，綜合樓面價為18380元/㎡。

下半年：

1.7月7日，中海拍得龍華A802-0309宗地，綜合樓面價為38795元/㎡，溢價率40.7%。

2.7月14日，招商拍得前海T201-0232宗地，綜合樓面價為84180元/㎡，溢價率86.1%。

3.7月30日，深業(yè)拍得龍華A815-0036宗地，底價成交，綜合樓面價為28050元/㎡。

4.8月4日，綠城拍得寶安A319-1225宗地，綜合樓面價為20369元/㎡，溢價率11.5%。

5.8月8日，深業(yè)+龍華拍得龍華A815-0037，綜合樓面價為35030元/㎡，溢價率15.1%。

目前深圳地塊供應的趨勢向核心區(qū)傾斜，控制增量的同時優(yōu)化供應。

近兩年優(yōu)質(zhì)地塊供應越來越多。而這些核心區(qū)域開發(fā)相對成熟，存量可開發(fā)地塊多為小面積，未來這種趨勢會越來越明顯。