對樓市有所了解的朋友，應該都聽過當年“禮嘉三大神盤”的故事。

為啥被稱之為神盤呢？它們一般都是由當地國企開發，拿地成本低、價格也實惠，全憑口碑傳播，不打廣告也不上分銷也能快速賣掉。

可以說只要買到就能賺到，甚至還要托關系，故被冠之以神盤的稱號。

前一陣，小樹在踩盤的時打聽到，九龍坡也冒出一個國企開發的神秘樓盤。

不過這個樓盤從年初售樓部亮相到現在，大半年了一套房子都沒賣掉，甚至連名字都沒幾個人聽說過。

同樣都是國企開發的神盤，為啥天差地遠如此之大呢？

01.重慶西山壹號院

華巖新城熱門板塊

這個樓盤叫做“西山壹號院”，是不是個豪宅呢？

有趣的是，在網上也能搜到一個相同名字的樓盤—位于北京的豪宅“西山壹號院”，二手房最低售價高達2000萬，一般人根本可望不可及。

而重慶這個“西山壹號院”，效果圖是這樣子的。

不僅外觀無法把它和豪宅聯系起來，也看不到任何院子的存在，剩下唯一的解釋就是位置應該緊鄰重慶西邊的山脈。

果然不出所料，在地圖可查到它的位置就在華巖新城中梁山街道，位于中梁山的山腳。

對九龍坡有所了解的朋友應該知道，這個位置又被稱之為“環松板塊”。

主要原因是，之前這里曾有個很大的“環松木材市場”以及眾多廠房和倉庫，在拆遷之后騰出了大量土地，成為一個新興區域。

2021年9月，九龍坡投資總額25億元、累計長21.5公里的45條開發地塊配套道路，在這個華巖鎮原環松木材市場地塊舉行集中開工儀式。

由此，正式拉開了環松板塊開發的序幕。

為了開發這個區域，相關方面可謂是不遺余力。

不僅華福大道、軌道5號線在此相繼通車，還新建了漂亮的城市公園、田壩中學也搖身一變九龍坡實驗外國語學校，區域面貌煥然一新。

中冶、金茂等多個知名開發商相繼在此開發樓盤，房價一度被炒到1萬三四一平，依然賣得風生水起。

在這個熱門板塊開發的樓盤，應該是大有前途才對吧~

02.售樓部建成許久

價格太高無人買單

從軌道5號線中梁山站下來之后，步行約2公里便能到達這個項目。

在軌道站的旁邊有個新建的集中商業—仁和時光里，體量不算很大，但商鋪基本都開滿了，看來這邊的人氣還很不錯。

從田福路走進去之后，便是這個開發不久的環松板塊。

隨著道路和公園的陸續建成，以及大盤學樘金茂悅的到來，這個板塊已經發生了翻天覆地的變化，已經成了一個亮眼的城市新區。

再往前走沒走多遠，便看到一個在建中的樓盤，這便是傳說中的西山壹號院了，售樓部就修在臨街商業里面，頭排兩棟建筑已經封頂了。

遠處便能看到中梁山，大概隔了幾百米的距離，也能算個山景房吧。

進入售樓部便能看到它的沙盤，整個樓盤總占地約100多畝，分為兩期來開發，開發商隸屬于九龍城市開發集團。

其中一期又由多個地塊組成，目前正在修建的是緊鄰馬路地塊，總共由7棟小高層和洋房組成。

傳說這里一套房子沒賣掉，是真的嗎？

結果置業顧問告訴我，這里售樓部的確是今年初建好的，但到現在還沒開盤，自然不可能賣掉。

這個答案似乎也有道理，但售樓部都修了這么久了，房子都已經封頂了，別說開盤了，連任何推廣動作都沒有，開發商一點不著急嗎？

現場空蕩蕩的售樓部

小樹在售樓部轉了一圈，在一個角落發現了項目售價表，直接把我驚呆了。

項目的備案均價達到建面約16000元/平，總價達到160萬左右，甚至比九龍坡核心區的當紅大盤招商1872還貴。

而一街之隔的學樘金茂悅，目前對外釋放的價格也就建面11500元/平，實際打折下來也就建面一萬左右。

也就是說兩個位置相鄰定位相同的樓盤，價格足足相差了五六千一平，也不曉得開發商哪里的自信，或者就是一個拍腦袋的產物。

雖然西山壹號院是精裝房，但考慮到學樘金茂悅已經是現房，而且市場口碑不錯，這么大的價差購房者完全沒有辦法下叉。

這也怪不得原計劃3月份就要開盤的項目，一直拖到現在都沒法開盤。

肯定有好奇的粉絲問了，既然前期價格定高了，那后期直接降價不就行了嗎？

說起來容易，事情似乎還沒那么簡單。

由于這個樓盤是國企開發的，大幅度降價可能會聯想到“資產流失”這頂大帽子，沒有人敢輕易拍板，只能這樣先擺起了。

房子賣不掉，那就這樣一直擱起了嗎？

其實也不用擔心，只要后面大BOSS足夠重視了，說降就降而且降幅驚人，就像當年尊貴的“禮嘉三大神盤”一樣，現在最便宜的已經干到建面一萬以下了。

你說禮嘉都只賣9000多了，華巖新城還不得更干脆點？

03.搞商品房難度大

保障房劍走偏鋒

有意思的是，由于這個樓盤開局不利，甚至可能影響未來九龍坡的樓市格局。

西山壹號院只是一個試探的過河卒子，背后還有更宏偉的計劃。

2024年12月，九龍城市開發集團旗下常青藤觀江公司完成了九龍坡區環松木材市場住宅開發項目的勘察設計公開招標。

該項目總投資額29.05億元，占地面積約155畝，總建筑面積約33.18萬平方米，打造一個集高架空層、開闊公共空間及精致設計于一體的生態住宅

這個環松木材市場住宅項目，位置就在幸福西山壹號院旁邊，兩個項目都屬于九龍城市開發集團旗下，可以說是一對親兄弟。

為啥國企要親自下場呢，答案倒也簡單。

現在開發商拿地非常謹慎，只有核心區地塊才有足夠吸引力，郊區地塊往往無人問津；為了解決土地閑置難題，只能讓國企嘗試自行開發。

但西山壹號院的銷售現狀，無疑給人當頭一棒。

2025年5月，重慶多個區縣發布公告，依據自然資源部《關于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》規定，擬使用土地儲備專項債券依法收回收購閑置存量土地。

其中由重慶龍九建設有限責任公司（隸屬九龍城市開發集團）持有的環松木材市場多宗地塊被相關方面回購，這也意味著相關建設計劃已經被終止。

而另一方面，隨著配售型保障房九龍宸曦的一炮而紅，讓相關方面意識到商品房開發難度重重，配售型保障房或許才是陽光大道。

畢竟又有政策扶持又有價格優勢，操盤難度大大降低了，干起來更加得心應手。

如果未來九龍坡冒出一堆保障性住房，也不要太奇怪哦。