21億豪宅降價六成！背后是一場全民教訓！

香港住宅交易歷史上最大的虧損紀錄剛剛誕生了。

PART.01

創紀錄暴跌：一套房蒸發掉一家上市公司全年利潤

這是位于香港山頂歌賦山道15號的一間豪宅，它在2016年的買入價是21億港元，9年后出讓成交價格是7.9億港元，房值蒸發了13.1億港元。跌幅高達62 %。

同樣一套房子，轉手之間損失13.1億港幣是什么概念？

相當于著名火鍋呷哺呷哺2023年全年的凈利潤，或者全球有5800多家連鎖店的名創優品這一年白干了�；蛘呦喈斢谔旖蛞粋�超萬人規模的大廠，所有工人一年的工資總和。

這座豪宅包括1.8萬平方呎的房子+1萬平方呎的花園，以及專屬車位，換算下來大約是1672平米的住宅和929平米的花園，以及259平米的停車位。

原房主是在2016年購入此宅，彼時正是樓市火熱期，購入單價1平方呎（0.09平米）22.74萬港幣，一舉創下當時香港樓市標桿價格，如今轉手售賣，創下香港樓市另一項虧損價格標桿。

PART.02

銀主盤背后：高杠桿的脆弱與流動性陷阱

買房之后的9年間，原房主的經歷可以說是同時期千百企業、億萬個人的縮影。

原房主的事業先是“面臨“階段性現金流問題”，繼而“多筆大額應收賬款被臨時悔約”，最后因為斷供，房產被“銀行收回并拍賣”。

經歷了兩年的漫長拍賣、流拍、降價的過程。接管人（銀行）于2025年1月將意向價下調到7億港元～8億港元區間，這棟買入價21億港幣的豪宅，最終在8月19日以7.9億港元成交。

原房主作為華南城的主要投資者之一，還“見證”了這家名噪一時的房企，因負債609億港元，在今年8月被香港法院頒布清盤令。

PART.03

香港鏡鑒：非核心資產的價值重估比想象更殘酷

其實幾年來香港豪宅的售價一直在下行，自2021年見頂后普遍下跌約三成，部分豪宅跌幅在甚至到了四成，如果是銀行持有的抵押資產，出讓時還會再減15%~20%。

這次山頂歌賦山道豪宅屬于'銀行急售＋特殊個盤雙重因素影響，所以跌幅超過60%。

你可以說它不能完全代表當前香港樓市的真實面貌，但你不能說，它對于內地樓市沒有重要借鑒意義。

這套房產是因為業主財務問題被銀行接管，真實反映了過度依賴杠桿的脆弱性后果。富豪破產也同樣用不了一年半載。內地的負債房企及負債購房者個人，在經濟下行期同樣需要警惕資金流動性危機。

即便頂級豪宅，即便降價六成，也需要漫長的兩年才成交。說明當前市場樓市里"有價無市"現象非常突出。內地尤其是二三線城市，同樣需要防范房產及高端住宅的流動性枯竭風險。交易周期拉長，同樣是沉沒成本，而減少交易周期最常見的有效方法就是降價。

老破大住宅的價值重塑，比想象中的更加慘烈，作為國際金融中心的香港如此，內地二三線城市也不可能幸免。香港豪宅跌幅（60%）遠超市均值（30-40%），表明非核心房產或過高估值標的房產，當前調整態勢更加劇烈。內地一線城市"老破大"、或遠郊豪宅的真實價值需要重新評估。