今日上海樓市迎來期待中的利好政策。政策同樣采用“組合拳”方式支持樓市向好發(fā)展，內(nèi)容豐富。從大家關(guān)注度較高的限購優(yōu)化到信貸支持剛需、改善，盡可能滿足不同置業(yè)需求。這次政策有幾個看點(diǎn)：

1

回應(yīng)市場期待，緩解觀望和焦慮情緒

一線城市出樓市政策有較高同步性，北京在8月初出臺樓市優(yōu)化政策后，市場各方期待上海、深圳的政策落地。最近兩周樓市“小作文”再度出現(xiàn)，市場觀望氣氛有所抬頭，買家入市節(jié)奏放緩，價(jià)格談判誠意不足。利好政策兌現(xiàn)有望改善市場焦躁情緒和扭轉(zhuǎn)預(yù)期。

2

剛需、改善都能獲得購房實(shí)惠

政策涉及面廣，從對限購的寬松，公積金、信貸工具，房產(chǎn)稅工具的運(yùn)用，多維度給購房者得到實(shí)惠，釋放置業(yè)需求，進(jìn)一步鞏固上海穩(wěn)中向好的樓市。

3

房貸利率不再區(qū)分首套和二套

有助于釋放更多改善需求。以商貸200萬，30年計(jì)算。首套月供8486元，二套差異化地區(qū)為8704元，非差異化地區(qū)為8925元。按最新政策，二套房的利率可以明顯降低，非差異化地區(qū)每月可以減少439元。以往降LPR月供減少只有幾十元，而這種方式力度大，得到的實(shí)惠在體感會相當(dāng)明顯。

上海商貸首套和二套利率下月供情況

（以商貸200萬，30年計(jì)算）

杭州去年10月取消首套房和二套房差異，當(dāng)月新房成交面積環(huán)比增加16%。11月成交繼續(xù)環(huán)比增加，并且擴(kuò)大到21%。從國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來看，11月杭州房價(jià)指數(shù)新房環(huán)比上漲0.9%。并且從分類指數(shù)來看，90平方米以上的中大面積段產(chǎn)品環(huán)比漲幅明顯。

當(dāng)前上海中高端改善市場的熱點(diǎn)比較高，10萬+的項(xiàng)目開盤全部銷售一空的現(xiàn)象很多。金融政策的支持可以讓這部分產(chǎn)品的熱度延續(xù)下去。高端改善也往往會成為市場的風(fēng)向標(biāo)，銷售順暢有助于穩(wěn)定持續(xù)看好上海未來發(fā)展。

4

公積金使用更靈活

提取公積金用作首付，提升購房意愿和能力。有些人公積金賬戶余額多，可以用來補(bǔ)充首付不足。現(xiàn)在首付資金來源有多了種渠道，而且提取做首付不影響公積金貸款額度計(jì)算，可以讓消費(fèi)者盡早“上車”。

此外，購買符合標(biāo)準(zhǔn)的綠色建筑規(guī)定的新房，貸款額度可以上浮15%。既滿足買家對“好房子”的消費(fèi)需求，也能引導(dǎo)開發(fā)商多造符合標(biāo)準(zhǔn)的好房子。

5

限購優(yōu)化

限購優(yōu)化，有望進(jìn)一步緩解結(jié)構(gòu)性不平衡。目前上海樓市總體穩(wěn)定，但有結(jié)構(gòu)性差異，上海新房外環(huán)外的庫存去化仍有一定壓力。這次政策繼續(xù)精準(zhǔn)發(fā)力，對外環(huán)外區(qū)域放開購房額度，可以釋放購買力，有助于進(jìn)一步降低庫存。當(dāng)然，如果購買外環(huán)外的二手房也能降低二手房的掛牌量，同時(shí)，只要賣掉一套二手房也能釋放改善需求，保持一二手房之間的置換鏈條順暢運(yùn)行。

此外，可能還會有其他效果。當(dāng)前置換型買家比較多，主要是受制于“房票”的約束，尤其是外地單身買家，很多時(shí)候舊房源賣不掉，新房子買不進(jìn)。為了促進(jìn)成交不得不降價(jià)拋售，一來增加自己損失，二來低價(jià)拋售不利于穩(wěn)定信心和預(yù)期。多一張房票可以先買后賣，減少拋售壓力，也可以緩解二手房價(jià)格快速下行的可能。

6

完善個人住房房產(chǎn)稅政策

個人住房房產(chǎn)稅政策能夠降低持有成本。對于想購買第二套住房的非本地買家而言，有60平方米的免稅面積扣除，可以切實(shí)降低持有成本，促進(jìn)改善意愿的提升。

市場研判

金九銀十成色有保障

上海新房市場呈現(xiàn)量穩(wěn)價(jià)升的走勢，但是近期二手住宅市場價(jià)格表現(xiàn)相對弱一些，6月的國常會提到“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，8月中旬國務(wù)院再次表態(tài)采取有力措施鞏固房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，上海政策及時(shí)落地貫徹落實(shí)相關(guān)精神。大家期待的政策落地后，釋放一波購買力的同時(shí)可以轉(zhuǎn)變觀望的態(tài)度。而政策的時(shí)間節(jié)點(diǎn)也非常討巧，馬上就是金九銀十的傳統(tǒng)銷售季，有了政策的加持，成色會有保障。