即將到來的金九銀十，對于青島樓市來說，最熱門話題就是：豪宅。

市南、嶗山的新盤，自然都往“豪宅”方向靠攏；李滄、市北、城陽和黃島，也有不少樓盤，拿出四代宅的魄力，爭先恐后打造“區(qū)域標(biāo)桿”。

一瞬間，豪宅四起。

這時候，你是否有個疑問：青島以前的豪宅呢？它們的現(xiàn)狀如何？

近30年的時間（從90年代算起），青島大概歷經(jīng)了3個階段。

以弄海園，未央花園為代表的第一代豪宅，幾乎都是低密別墅；

以萬里海景，東海路9號等為代表的第二代豪宅，幾乎都是海景超高層。

以深藍中心、萊陽路8號、海信君匯、賀府等為代表第三代豪宅，單價六位數(shù)，很正常。

一代豪宅，雖房齡最老，但市南嶗山別墅稀缺屬性，決定了它們?nèi)杂写罅孔冯S者。這兩年，弄海園獨棟別墅陸續(xù)有原地重建的，房主“不差錢”。

三代豪宅，房齡較短，仍然很新，且產(chǎn)品設(shè)計不落伍，仍被富豪群體追捧，價格也最高。

這里面，二代豪宅中的超高層，備受市場沖擊。本文展開聊一下，房師傅認為很有啟發(fā)意義。

1、2007年，單價三萬！

聊青島二代豪宅，東海路9號、萬麗海景一定榜上有名。

這倆盤，代表了2007—2010年，市南金邊海岸的“黃金時代”。

那時候，好多金融機構(gòu)扎堆香港中路，市政府、五四廣場，赫赫有名；香港西路，靠近八大關(guān)，美如畫。

2007年、2008年，樓市低迷期，仍舊阻擋不了東海路9號的熱銷。

案名雖然是“9號”，實際上準(zhǔn)確位置是：東海西路15號乙。

開發(fā)商是青島陽光新地置業(yè)。當(dāng)時拿出的殺手锏，震撼眾人，主要是：全套家電配置，智能家居，可定制；智能化社區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；一對一私人助理式物業(yè)服務(wù)……

小區(qū)一二層就是會所，設(shè)有健身房，室內(nèi)恒溫游泳池，咖啡廳；三層是空中花園，為業(yè)主免費開放……這兩年流行的社區(qū)會所，在2007年，已經(jīng)被東海路9號拿來做宣傳了。

物業(yè)費10.3元，英式管家服務(wù)，每周入戶做一次保潔和清洗……就這一點，四代宅有能做到的嗎？

除此之外，開發(fā)商還在防噪音、防紫外線等細節(jié)做了提升。

再看首開價格：三萬！

在2007年，什么概念？市南、市北、嶗山好多小區(qū)還沒過萬元線；東李還有不少舊村，2008年綠城才首開……

誰能想到，近20年后，東海路9號的物業(yè)和會所服務(wù)，仍然不落伍，但戶型、產(chǎn)品細節(jié)被市場暴擊了。

兩棟塔樓，56層高層，綠化率低，容積率高；低區(qū)一層6戶，高區(qū)一層3戶，部分房源朝向不好；

最小面積148，最大350平，套二戶型為主，套三套四復(fù)式都有。

（180平的套二，這戶型……）

160多平的套二，放在今天，就是負分存在了。更尷尬的是，戶型極不規(guī)則，完全和主流市場割裂開了。

再看成交價格。161平510萬；165平510萬；277平900萬……

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)20年，仿佛又回到了起點。

2、售樓電話：8888888

萬麗海景和東海路9號，是一個板塊的“鄰居”。只不過，萬麗海景稍晚一點，2009年首開。

當(dāng)時某媒體的標(biāo)題是：青島最高均價豪宅締造6.3億開盤熱銷傳奇。

最高均價就是喊給隔壁東海路9號聽的……必須壓鄰居一頭。

那時候，報紙上、香港路廣告牌等眾多醒目地方，都能看到“88888888”，極其囂張的售樓電話。

三座帆形塔樓，涵蓋住宅及酒店式公寓業(yè)態(tài)，主力戶型包括套一至套四，54—566平，均為平層，精裝修；

外立面采用漸變玻璃幕墻，配備大金中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)、智能化安防設(shè)施及泳池、健身房等私人會所；270°環(huán)海景觀……

再看看當(dāng)年的宣傳文案：“青島的珍藏，僅此”、“百年閱海豪宅”、“青島1號CLUB”

“左眼繁華，右眼靜謐”——這一句房師傅印象最深刻。指的是香港路金融街和旁邊的八大關(guān)。

二十年前，香港路確實是青島富人密集居住區(qū)，山景、海景資源俱佳。

等到2013年，萬麗海景交付之后，開發(fā)商甚至不著急賣了，真當(dāng)“恒產(chǎn)”了。

現(xiàn)在，二手房市場，挺“打臉”的。

60平套一，兩萬多一平。現(xiàn)在復(fù)盤一下，市南浮山灣壹號作品，竟然還搞50、60平的套一，有點恍惚。

120多平的套二，中間樓層，能賣到四萬多一平。

價格堅挺的，還得屬300多平的套四，四開間朝南，三南臥，戶型比較方正，不至于落伍太多。

327平，1795萬……這個成交價，還算對得住當(dāng)年高價豪宅的稱號。

有人150萬住套一，有人兩千萬住大平層，萬麗海景挺魔幻的。

2025年，沒人再認為萬麗海景是“青島1號CLUB”了吧？

3、首次高喊產(chǎn)品力！

2009年、2010年，嶗山石老人板塊，香港東路與松嶺路交匯處，上實海上海高調(diào)亮相。

那時候，比海景、比地段，海上海顯然遜于東海西路“雙雄”。彼時，金家?guī)X金融區(qū)還沒啟動。

上實集團在高人指點下，大打“產(chǎn)品力”這張牌。從當(dāng)時市場反應(yīng)看，這可是另辟蹊徑，太犀利了，豪宅還可以這么搞？

山東第一家“3A三星”綠色節(jié)能住宅、270度落地景窗；5棟板樓，28—30層，253戶；錯位排布（好似五指山）、地勢高、采光視野好；46%綠化率，景觀綠化設(shè)計秒殺市南“雙雄”。

再看戶型：178—1000平，以大平層和復(fù)式為主，搭配獨立衣帽間、洗衣房、保姆間、儲藏室等。

值得一提的是，上實搞了“保姆電梯”。對，當(dāng)時是這么稱呼的。現(xiàn)在很多大平層豪宅，自稱：雙電梯分離入戶。

實際效果一樣。就是，保姆通過單獨家政電梯入戶，直達保姆房和家政區(qū)，與業(yè)主的私人空間進行徹底區(qū)隔。

和市南豪宅一樣，上實也是精裝交付。首開價格：26000元/平。

直到今天，上實海上海的戶型都有不少亮點。比如，400—1000平的復(fù)式挑空客廳，頂樓露臺，堪稱“空中別墅”。

目前，海上海不少房源依舊是俯瞰石老人沙灘，視野極佳。

不過，用今天的眼光再看，這個盤也有遺憾。比如，后期服務(wù)不太給力，這一點確實不如市南“雙雄”，配套的會所，功能沒有發(fā)揮出來。

從物業(yè)費也能看出一些端倪——3元/平。這個物業(yè)費標(biāo)準(zhǔn)，實在和豪宅定位不搭邊。

最后看一下海上海近期成交價。低價有3.9萬一平的，也有4.4萬一平的。

230平的，900多萬；328平的，1455萬。

更大戶型、更稀缺的頂層復(fù)式，房源少，成交也少。

有意思的是，這幾年法拍房中，能見到這個小區(qū)的房源。

4、江山代有人才出！

江山代有才人出，各領(lǐng)風(fēng)騷數(shù)百年……

二十年前，市南嶗山海景的稀缺性，吸引了大批高凈值人群，甚至是大批山東各界大佬入住。

東海路9號、萬麗海景，曾經(jīng)一炮而紅，曾是豪宅天花板一樣的存在；東海西路板塊的后來者，深藍中心，顯然吸取了前輩們的教訓(xùn)，取長補短，做的產(chǎn)品更加犀利。

隨著經(jīng)濟重心往嶗山方向走，隨著市南前海空地日漸消失，嶗山前海豪宅逐漸成了市場主流。這兩年，上實海上海，也經(jīng)受不住時間的風(fēng)霜了。

說句難聽的，嶗山豪宅太卷了……

2025年，環(huán)繞在海上海三公里范圍內(nèi)的新建豪宅，真是一家比一家“狠”。王家村一二期，都將是四代宅產(chǎn)品；

黃金海岸·芬迪公寓CASA(瀾樾府)據(jù)說單價六位數(shù)，290平起；

蔚藍海岸二期，魯信出品，350平和500平為主，還有少量700平到1000平不等的大平層（單套過億元）。

這時候，再看海信麥島豪宅群，天璽、天悅，產(chǎn)品不錯，物業(yè)服務(wù)好，相比價格相對很友好了。

等到下一個周期，2035、2040年，現(xiàn)在的頂流豪宅，會不會也被拍在沙灘上？