這兩年，總有聲音說(shuō)膠州、膠南、即墨等郊區(qū)板塊不行了……

青島郊區(qū)樓市，膠州、即墨、膠南，被吐槽較多的板塊，到底情況如何呢？

今天，先聊膠州樓市。

1、

膠州，青島膠州灣北岸的一個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合區(qū)域。東鄰城陽(yáng)區(qū)、即墨區(qū)，西靠濰坊高密市、諸城市，南接黃島，北連平度市。

在膠州，既有發(fā)展成熟的新城區(qū)，也有培育新興產(chǎn)業(yè)的上合示范區(qū)，還有景色秀麗、生態(tài)資源優(yōu)越的少海別墅區(qū)；膠東新機(jī)場(chǎng)空港板塊、膠州老城區(qū)也是重要組成部分。

不得不說(shuō)，膠州這些板塊屬性的確差異太大，這也是膠州樓市撲朔迷離，又十分魔幻的原因之一。

先看一下，膠州樓市2026年前四個(gè)月的表現(xiàn)。據(jù)卓易數(shù)據(jù)，2026年前四個(gè)月，膠州新房成交了2852套，比原黃島1183套、老膠南1994套、即墨1370套，都要高不少。

也就是說(shuō)，樓市小陽(yáng)春，膠州感受到了。

前四個(gè)月，成交額過(guò)億的樓盤(pán)有5家，分別是花樣年碧云灣、中仁瀾山悅府、龍湖昱城、寶佳雲(yún)湖甲第、綠城鳳棲海棠。

但是，膠州樓市有一個(gè)數(shù)據(jù)挺尷尬。去化周期45個(gè)月，膠州比城陽(yáng)、即墨要長(zhǎng)很多。

成交量挺高、去化周期較長(zhǎng)，不得不承認(rèn)，這是一個(gè)明顯的割裂。

上合板塊、少海板塊，因?yàn)榍皫啄甑拇罅抗┑兀瑢?dǎo)致項(xiàng)目巨多，而且都是大盤(pán)為主，去化速度不快，新房供應(yīng)量仍舊居高不下。

上合板塊，花樣年碧云灣、榮盛城，建面百萬(wàn)平規(guī)模的超級(jí)大盤(pán)，就是典型代表。少海片區(qū)，中洲、中海也都是大盤(pán)。

另外，融創(chuàng)、恒大曾規(guī)劃的也都是百萬(wàn)平大盤(pán)，還有好多地塊待開(kāi)發(fā)中。

恒大在膠州風(fēng)騷過(guò)，什么水世界，根本就是純噱頭。融創(chuàng)、世茂、榮盛等等房企，也在膠州折騰過(guò)。有些是黯然離場(chǎng)，個(gè)別是不負(fù)責(zé)任的“跑路”。

不過(guò)，膠州并非所有板塊都不行。新城區(qū)核心板塊、還有老城區(qū)要好一些。

2、

膠州樓市，同一批殺進(jìn)來(lái)的外來(lái)房企，大多數(shù)基本上消失匿跡了。比如，奧園、花樣年、恒大、碧桂園、世茂等等，大多是名不副實(shí)，承諾兌現(xiàn)不了。

龍湖比較特殊，給膠州留下了一個(gè)天街，這對(duì)海爾大道兩側(cè)是一個(gè)提升，商業(yè)配套。

當(dāng)然，龍湖的房子賣(mài)的也不錯(cuò)，遇上了好時(shí)候，算是互相成就吧。

龍湖在膠州的多個(gè)地塊，教育資源、商業(yè)資源等都是可以的。估計(jì)，很多膠州人去看過(guò)龍湖的盤(pán)。比如，龍湖天鉅。

在二手房市場(chǎng)，龍湖次新房依然很搶眼。比如，龍湖天鉅，精裝166平，247萬(wàn)……

橫向?qū)Ρ纫幌隆；幽瓯淘铺欤z州不錯(cuò)位置的次新房，套三雙衛(wèi)雙廳125.89平一梯一戶(hù)，92萬(wàn)可議。

差距一目了然。

綠城鳳棲海棠，還能有持續(xù)成交，和周邊配套齊全、老小區(qū)多、生活氛圍重有關(guān)系。地緣改善，貢獻(xiàn)很大。

寶佳雲(yún)湖甲第，青年水庫(kù)旁，主打生態(tài)優(yōu)勢(shì)，還有產(chǎn)品，清一色十層電梯洋房，121-243㎡純改善戶(hù)型。缺點(diǎn)是周邊配套有待完善，生態(tài)和配套往往難以兼具。

不過(guò)，這個(gè)盤(pán)的價(jià)格回落之后，一萬(wàn)出頭，吸引了不少客戶(hù)。前四個(gè)月，賣(mài)了100多套，成交額約1.5億元，套均總價(jià)150萬(wàn)。買(mǎi)家多數(shù)是妥妥的膠州改善群體。

花樣年碧云灣，很有意思，前四個(gè)月成交了403套，是膠州成交最多的樓盤(pán)。成交額2.9億元，平均一套大約70萬(wàn)元。

數(shù)據(jù)分析一下，能看出這個(gè)大盤(pán)熱銷(xiāo)的原因：價(jià)格、價(jià)格、還是價(jià)格。

單價(jià)5000、6000元，現(xiàn)房。非常適合在上合板塊工作的剛需群體。而且，如今的上合板塊，就是超級(jí)剛需在支撐著，純粹自住需求。

這個(gè)景象，和七八年前有本質(zhì)區(qū)別，沒(méi)有投資客來(lái)?yè)胶土恕?/p>

3、

少海板塊，很有意思。地鐵八號(hào)線支線，在少海有多個(gè)站點(diǎn)，這是少海樓市的一個(gè)亮點(diǎn)吧。

可是，次新房?jī)r(jià)格確實(shí)回落不少。

中海御湖多層電梯洋房，精裝修帶地下車(chē)位 ，128.6平89萬(wàn)；中洲半島城147平套四雙衛(wèi)，毛坯帶車(chē)位93萬(wàn)；中海御湖觀湖好房，套三雙衛(wèi)精裝修，120平帶地下車(chē)位，69.9萬(wàn)可議……

新城的兩個(gè)地塊，價(jià)格更低一些，尤其是北地塊受飛機(jī)航線影響。中洲的個(gè)別地塊，靠近站前大道的，價(jià)格很低。

膠州當(dāng)?shù)馗纳疲惶俸７较蛸I(mǎi)房，和教育方面考慮也有關(guān)系。膠州六中、瑞華學(xué)校是他們優(yōu)先考慮的。

而少海這邊，確實(shí)沒(méi)有亮眼學(xué)校，太普通了。

當(dāng)投資客從少海撤退之后，需求支撐確實(shí)弱了。

總起來(lái)說(shuō)，2026年的膠州樓市，一邊是城區(qū)樓盤(pán)產(chǎn)品迭代+價(jià)格促銷(xiāo)，吸引力更大一些；另一邊部分板塊供應(yīng)量太大，雖有促銷(xiāo)力度，但去化較慢。

早幾年，膠州利好落地還不錯(cuò)。膠東新機(jī)場(chǎng)、上合示范區(qū)，亮點(diǎn)真不少。海爾大道、香港路等主干道也進(jìn)行了大規(guī)模升級(jí)整修，公共配套持續(xù)更新中。

但是不能吃老本呀！還得奮發(fā)向上。