北京樓市：西部三國殺，誰先熬不住？

這兩天，北京樓市西部又熱鬧起來了！

石景山先炸——西黃村中海項目官宣案名“中海瑞文里”。

這邊剛官宣，直線2公里外的海淀寶山兩塊地也甩出了報規圖！

仨項目大概率湊一塊兒開盤硬剛，有好戲看嘍！

昨天剛扒完中海瑞文里，沒看著的寶子直接戳鏈接補功課：

《北京樓市：核心區來了新神盤！》

今天重點嘮嘮海淀寶山這倆地塊：

背景回顧：6月25日土拍，金隅33.64億拿下寶山0017地塊，樓面價5.6萬/平；中建壹品27.78億拿下寶山0016地塊，樓面價5.51萬/平。

兩塊地容積率都是2.1，限高30米，局部36米，低密洋房產品。

一、先說好話：這倆地塊的硬核優勢

通勤能打，30分鐘扎進核心區。

兩地塊南側距阜石路約200米、西五環約800米，距6號線廖公莊站約700米。

自駕、公共交通都很方便，30分鐘內可達金融街、中關村等核心商圈。

學區是王炸，但得等驗證。

今年4月官宣，地塊北側要建36班九年一貫制學校，還是海淀 “六小強” 首師大附中的集團校！

根據官方消息，學校2026年10月開工、2028年6月竣工，剛好跟新房交付同步，業主娃能在家門口上學。

但也需要提醒大家：新學校目前還沒有成績背書，雞娃的家長別盲目沖。

二、金隅寶山地塊：海淀“贈送卷王”，但上限被卡

根據規自委公示的報規圖和我們掌握的最新消息：

1.項目總共13棟樓474戶，除了南側3棟是6層洋房，其余均是9-11層的小高層。

2.戶型106-128-145平，全部三面寬起步。 128平四居是主力戶型，總套數在200+；145平戶型全落地窗，主臥配270轉角窗。

3.目前對外報價9萬/㎡以上，產品偏奢華。園林為立體園林，山海九章理念，下沉式庭院近3000平；會所沒泳池，但羽毛球、壁球、棋牌室、書吧、體測都有，日常夠用。

4.贈送突破海淀上限，但 “黑科技” 不如其他區。

報規圖可以看到地塊產品有大量的飄窗贈送增加得房率，這在海淀算拔尖的；

但海淀是全北京唯一沒放開得房率限制的區，跟其他區能搞“黑科技”的項目比，還是差點意思。

三、中建寶山地塊：海淀需“性價比之王”，開盤可能有驚喜

1.主力戶型100-120㎡，占比80%；140㎡，180㎡，占比20%；價格暫定8.8萬/平，銷售說開盤還有優惠，剛需可以盯緊點。

2.小區純洋房社區，樓間距37-69米，最大戶型樓王層高3.1m，其他洋房層高3m。

3.酒店式落客大門，管家式社區大堂，結合私享下沉會所布置，單元大堂接近6m高。

4.示范區約3300平方園中園，900平方立體下沉會所；

5.三花園景觀模式（北花園3000平米；中花園3500平米；南花園約7000平米）動線上，西北側超級尺度大門為人行主入口，東北側離地鐵較近，車庫入口均在東側，內部園路穿插樓間，一步一景。

6.外立面采用鋁板、石材等高品質材料。

四、寶山PK西黃村，成也海淀，敗也海淀！

寶山這倆地塊，放在海淀真是吃虧了——好處沒撈著，限制倒吃滿了！

1.位置尷尬：海淀邊緣，配套靠蹭石景山

卡在海淀和石景山交界，不算海淀核心，城市界面一般，老房子多、綠地規劃多，建設跟不上，想逛大型商業要去石景山蹭。

2.硬傷明顯：鐵路+航道+車流，噪音別忽略

地塊北側有鐵路，還在西郊機場飛機航道下，南側離阜石路就160米，車流量大，白天晚上都得忍受噪音，睡眠敏感的慎選。

3.最大坑：海淀限制卡得死，得房率層高都吃虧

海淀目前沒解除得房率限制，想“偷面積”就不太可能，所以同樣106平的三居，比其他區的戶型顯小；

另外，金隅地塊層高還不超3米，其他區“好房子”都3米+了，這波屬實拉胯。

反觀隔壁石景山區，雖然直線就差了2公里，但限制就松多了，以中海瑞文里為例，南側內嵌陽臺，北側設備平臺，得房率90%+，價格還能一平米便宜2萬+！

過去幾年海淀剛需被逼去石景山買房，也不是沒有原因的！

這三個項目預計在9月份就要集中入市了，這場海淀西部的“三國殺”大家怎么看？

我覺得，除非寶山2地塊能把價格打下來，不然大概率還是石景山賣得好——畢竟誰也不想花高價買“限制款”。

關注海淀寶山地塊和中海西黃村地塊的朋友可以添加房姐小助理，根據您的買房訴求，咱們一對一給您分析~