新政半個月了，七寶唐鎮(zhèn)莘莊大虹橋這些外環(huán)之王板塊，價格是漲是跌？帶看有無大增？

我會一一看具體板塊的代表小區(qū)，分為一二三梯隊小區(qū)解讀，分篇幅來解讀完這些外環(huán)之王板塊。

今天解讀浦西外環(huán)-莘莊篇，后續(xù)我會陸續(xù)把大虹橋唐鎮(zhèn)也寫完。

01

莘莊，當(dāng)之無愧的外環(huán)之王，上海城市副中心之一。

和七寶相比，我個人更偏好莘莊，短板更少。

一是1號線和高架去市區(qū)的通達(dá)性更高；

二是商業(yè)配套和城市界面不輸七寶，天薈、仲盛、龍之夢、維璟…商業(yè)體量稱得上外環(huán)一哥。

三是航道噪音影響，大大低于七寶；

四是學(xué)區(qū)也很強(qiáng)，公辦有閔實驗（莘松）+莘松中學(xué)，九年一貫制莘城學(xué)校、莘光學(xué)校等。

無論是城市界面、交通、配套、學(xué)區(qū)，莘莊都稱得上是上海外環(huán)短板最少的板塊。

但莘莊的缺點也必須直視：

1、板塊沒有多少新增宅地和開發(fā)空間，和大虹橋唐鎮(zhèn)熱火朝天的勢頭比，差異明顯。

2、早晚峰堵車明顯，地鐵也是出了名的擁擠，交通通勤體驗很不友好。

3、板塊電梯商品房大多建于00年代附近，集中在05年左右居多，房齡大多有20年之久，絕大多數(shù)物業(yè)維護(hù)和品質(zhì)堪憂。

標(biāo)桿的天薈、金輝海上銘著、好世鹿鳴苑價格又太貴。

盡管缺點明顯，但瑕不掩瑜，莘莊的優(yōu)勢依舊突出。

很多市區(qū)通勤，買不起中內(nèi)環(huán)商品房想置業(yè)外環(huán)的，基本都避不開到莘莊多看幾眼。

02

那么新政15天過去了，莘莊的房價表現(xiàn)，帶看量有無明顯起色？

我選取幾個樣本，標(biāo)桿是天薈、好世鹿鳴苑、金輝海上銘著。

二梯隊是南廣場的名都新城四期、中祥哥德堡。

老破小代表是莘松X村、江南苑。

先看天薈。

作為上海第一個真正意義上的TOD項目，天薈當(dāng)年的確賺夠了風(fēng)頭。

2018年，開盤價7.1萬，242套房源被400多人秒光。

當(dāng)年同期開盤的外環(huán)大虹橋、唐鎮(zhèn)紅盤，現(xiàn)在幾乎都破發(fā)了，甚至已經(jīng)低于開盤價甩賣。

但天薈實在是太特別，因為莘莊找不到唯二替代。

金輝海上銘著位置偏，緊挨著滬閔立交、莘莊立交、滬金高速，buff疊滿了。

好世鹿鳴苑，綠化很好，但房齡和戶型實在老了。

天薈，2022年的最高點，成交價沖破了14萬。

外環(huán)這個價格成交，當(dāng)年在上海房產(chǎn)圈真的炸鍋了。

一部分人說莘莊、天薈已經(jīng)起飛，一部分人說14萬單價高位接盤外環(huán)，人傻錢多。

天薈最近的一套成交，單價已經(jīng)跌破10萬。

目前在掛房源，總價最低的一套1150萬大兩房，單價11萬，近7日帶看2次。

單價最低的一套179平大三房，單價10萬，總價1799萬。也是7日帶看2次。

整體來看，當(dāng)年買入天薈的，依舊有浮盈。

房東心理價位多數(shù)仍在10-11萬，急拋的會有9萬多單價。

但買房人并不認(rèn)賬，成交寥寥無幾，現(xiàn)在二手單價10-11萬的電梯次新，中環(huán)內(nèi)選擇也很多。

整體看，帶看量不多，近半年無成交，價格仍有下探趨勢。

好世鹿鳴苑，當(dāng)年的成交價高點是11萬+,現(xiàn)在普遍6萬+。

小區(qū)行情略微跑贏上海、閔行的大盤行情。

好世鹿鳴苑這個小區(qū)，當(dāng)年是熱門電視劇《歡樂頌》的取景地，網(wǎng)紅小區(qū)。

綠化率很高，40%。小區(qū)內(nèi)景觀什么的也不錯。

但怪就怪在和市場需求錯配。說它是莘莊品質(zhì)標(biāo)桿，房齡老了。

說它綠化、位置絕佳，但房型又不好。

50平的1房，102平的2房，實際居住的實用性很不好。

最低單價的這套1房，降價5次，依舊帶看起不來，7天5次。

屬于有錢人看不上，錢不夠的又下不手。

預(yù)算700多萬只能買2房，帶看量還不錯，畢竟是莘莊老牌標(biāo)桿。

每天基本有2-3組帶看，但成交不掉。

房東無奈又降價2次。

個人感覺這位房東拎不清，再降27萬到700萬，以現(xiàn)在的帶看量，出掉的概率很大。

好世鹿鳴苑其實已經(jīng)算價格堅挺的，單價7萬賣掉一個外環(huán)大2房，還不跑，等什么。

拿著700萬平級置換到中環(huán)內(nèi)金虹橋，不香嗎？

地段上屬于金虹橋，緊挨著西郊、古北。

綠化率近70%，三塊大草坪。房齡雖然97年，但保養(yǎng)還不錯。

金輝海上銘著，絕對距離上不算偏，距離莘莊1號線地鐵口1.2公里。

但位置真算不上好，周邊老破小扎堆，夾在春申和梅隴、高架和立交橋之間。

總價700多萬2房，1080萬大3房。

說真的戶型設(shè)計落后了，雖號稱是莘莊的改善產(chǎn)品。

但小區(qū)并沒有成交過10萬+，且當(dāng)年交房還有維Q現(xiàn)象。

貝殼體系2025年還沒有看到成交。我個人不推薦，原因?qū)懺诮Y(jié)尾。

名都新城四期，我翻了一下價格倒吸一口氣。

結(jié)論就兩個字：別買。

事實證明也沒什么帶看，掛的比好世鹿鳴苑、海上銘著還貴，房東們是怎么想的？

一二期，小區(qū)行情基本與大盤行情持平。

歷史成交價參考，低區(qū)4.6萬-5.2萬，中高區(qū)5.3-5.4萬。

小區(qū)帶看量尚可，但8月份之后貝殼網(wǎng)再沒有新成交……

中祥哥德堡，南廣場電梯次新，這個小區(qū)最新的一套成交5萬3。

翻了一下，掛牌價在整體下調(diào)，但帶看量都很少。

其實說到莘莊地理位置好的老破小，價格也不便宜。

比如江南苑，就在莘莊地鐵站南出口。

02、03年的樓梯房，小區(qū)房型不錯，但價格不便宜。

現(xiàn)在中環(huán)樓梯老公房，也就是這個單價。

小區(qū)體量很小，位置在莘莊很好，掛牌量不多，房東也都不著急，帶看量和成交也很低。

莘松XX村，其中三村、五村、八村、九村是對口閔行實驗小學(xué)莘松校區(qū)。

價格比較貴，但反而帶看量和成交量比一、二、四村等要熱門得多。

整體翻了一下，價格無漲幅，新出的掛牌比最近成交都在降。

外環(huán)學(xué)區(qū)老破小，這個價格，真不便宜。

03

整體看下來，莘莊的優(yōu)勢依舊硬核：

交通通達(dá)性高、商業(yè)配套頂流、學(xué)區(qū)實力抗打，這些讓它穩(wěn)坐外環(huán)短板最少的寶座。

但新政似乎并不能帶動莘莊的房價，因為TA的“中年危機(jī)”也很明顯：

房齡普遍20年+，開發(fā)空間飽和，價格也在對標(biāo)中環(huán)。

天薈掛牌價死守10-11萬，但買家不買賬，寧愿選新房和中環(huán)次新；

好世鹿鳴苑單價腰斬到6萬+，帶看量還行，可成交像擠牙膏，房東降價也難出手；

金輝海上銘著位置尷尬，戶型過時，貝殼體系2025年零成交；

老破小如莘松X村雖學(xué)區(qū)硬氣，但價格虛高，新掛牌全在降。整體帶看量低迷，成交寥寥。

短期看，莘莊房價仍會承壓，買家觀望情緒濃，賣房的房東要認(rèn)清現(xiàn)實，現(xiàn)在還不是最低點，可以考慮往外環(huán)內(nèi)強(qiáng)板塊或中環(huán)板塊置換。

莘莊還是那個莘莊。

通勤強(qiáng)、配套頂、學(xué)區(qū)穩(wěn)，但房齡老、堵車狠、價格虛，也是真的。