同志們，咱們今天說個(gè)賊炸裂的事兒：

上海，以迅雷不及掩耳盜鈴之勢，一刀砍在了房產(chǎn)稅的大動(dòng)脈上，誠意這一塊直接到位了！

9月19日，上海市財(cái)政局、國家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策的通知》，對個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整。

調(diào)整內(nèi)容主要集中在以下三個(gè)方面——

第一，首套房稅收減免，即在本市新購住房，且該住房屬于家庭第一套住房的，暫免征收房產(chǎn)稅；

第二，減免面積給出了優(yōu)惠，即在本市新購且二套及以上住房，合并計(jì)算的家庭全部住房面積人均不超過60㎡的，新購住房暫免征收房產(chǎn)稅；

第三、規(guī)定了退還房產(chǎn)稅的情形，即持上海居住證不滿3年的購房人，先按暫行辦法征收房產(chǎn)稅，滿3年且仍在上海工作生活的，可按有關(guān)免稅政策予以退還。

總結(jié)一下，首套房免稅、一家三口買二套房，住房總面積不超過180㎡照樣免稅、持居住證不滿3年的可先繳后退。

咱們簡單算筆賬：

按目前稅率0.4%-0.6%測算，180㎡二套免征額度最高相當(dāng)于7-10萬/套。

盡管力度相對上海房價(jià)基數(shù)而言可能不算什么，但節(jié)省下來的畢竟是存量稅，每年繳納。

2025年上半年，上海市人均可支配收入為46805元…

好家伙！這可不得了！

道理是這么個(gè)道理，但這次上海的房產(chǎn)稅新政出來之后，看到好些個(gè)中介、營銷號(hào)張嘴就來：

“重磅利好！”、“房產(chǎn)稅障礙掃清了”、“買房人終于又迎來了春天”…

那我也想說兩句了：這個(gè)愿望絕對是好的，包括我也希望如此，但凡事必須得理性看待。

首先，這次主要利好的對象是符合條件的非本市戶籍居民家庭，這里面主要包含兩大類：

第一類是持有本市居住證并在本市工作生活的高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺急需人才；

第二類是持有本市居住證滿3年并在本市工作生活的購房人。

另一方面，其實(shí)這一次上海出臺(tái)的所謂“房產(chǎn)稅新政”遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上什么新政。

早在上個(gè)月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等六部門就聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》。

里面白紙黑字明確，對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買首套房暫免征收房產(chǎn)稅、二套及以上住房在合并計(jì)算家庭全部住房面積后，給予人均60㎡的免稅面積扣除。

當(dāng)時(shí)的《通知》旨在提出階段性的救市一攬子方案，其中稅收優(yōu)惠政策是相當(dāng)重要的一環(huán)。

而9月中下旬最新出臺(tái)的這份《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有關(guān)政策的通知》，本質(zhì)上是聚焦房產(chǎn)稅，并將此前的一攬子政策進(jìn)行了細(xì)化。

說白了，更像是一次配套優(yōu)惠措施，如果沒有這項(xiàng)稅收減免，光喊著讓大伙兒上外環(huán)外買房，那不成“一手喂甜棗，一手打巴掌”了嘛？

從這個(gè)角度來看，上海這次拿真金白銀做配套措施，既拎得清重點(diǎn)，又給足了誠意。

這一點(diǎn)必須給予充分肯定。

盡管稅收優(yōu)惠利好的確實(shí)實(shí)在在，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到能改變短期市場現(xiàn)狀的程度。

不是為了跟某些營銷號(hào)唱反調(diào)而唱反調(diào)，之所以敢如此斷言，原因主要有兩個(gè)——

一方面，從現(xiàn)實(shí)維度來看，“去庫存”依然是現(xiàn)階段上海樓市的核心任務(wù)。

我們從新房、二手房的去化情況與價(jià)格情況就能看得一清二楚：

成交規(guī)模方面

8月份，上海市新房網(wǎng)簽10376套，環(huán)比跌約12.48%、二手房網(wǎng)簽19912套，環(huán)比漲約2.97%。

但需要注意的是，8月份二手房成交均價(jià)約51712元/㎡，環(huán)比下跌1.21%，同比下跌8.18%。

也就是說，二手房成交規(guī)模看漲仍然是以價(jià)換量的產(chǎn)物，縱向來看，這個(gè)價(jià)格基本回到2017年1月。

8月份貝殼反饋的看房人數(shù)為日均7444人次，比今年3月少了約2000人次，進(jìn)入9月傳統(tǒng)旺季，這一數(shù)字進(jìn)一步下探至日均6616人次。

成交結(jié)構(gòu)方面

當(dāng)前上海市二手房交易仍以總價(jià)300萬以內(nèi)、60㎡以下以及中環(huán)外房源為主——

鏈家數(shù)據(jù)顯示：以上三個(gè)類別成交房源占比分別為54.7%、29.0%和62.4%。

截至2025年5月，2.75萬個(gè)存量小區(qū)中82%樓齡超20年，962萬套存量房屋中64%房源超20年。

換言之，二手房的交易主力與時(shí)下火爆異常的新房市場幾乎就是兩條永不相交的平行線。

成交周期方面

外中環(huán)和外環(huán)外的新房去化周期則分別來到5個(gè)月和20個(gè)月，二手房去化周期與之情況類似。

咱之前就說過，外環(huán)外的土地成交規(guī)模約占全上海土地交易量的53.8%。

眼巴前這個(gè)情況，你讓拿地的開發(fā)商怎么想？

既然魔都已經(jīng)從鄉(xiāng)長變成胖子了，咱就不要照頭再給一棒子了。

這時(shí)候的上海樓市不僅需要理解、需要安慰，更需要拿出真金白銀（比如房產(chǎn)稅減免政策）定向解除大伙兒的后顧之憂。

另一方面，從歷史的維度看，房產(chǎn)稅對于房價(jià)漲跌而言，只是撓個(gè)癢癢。

早在2011年1月27日，上海、重慶宣布次日開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。

上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.4-0.6%；

重慶征收對象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無工作、無戶口投資人員所購的二套房，稅率為0.5-1.2%。

滬渝兩地這個(gè)房產(chǎn)稅試點(diǎn)，一試就試了15年，在此期間這倆城市房價(jià)是個(gè)啥情況呢？

上海新房均價(jià)從2011年初的約25800元/㎡，漲到2025年8月底的約58400元/㎡；

同一時(shí)間段內(nèi)，重慶新房均價(jià)則從6190元/㎡漲到了13800元/㎡。

基本上都翻了一倍還帶拐彎兒。

這就再清楚不過了，曾經(jīng)收房產(chǎn)稅的時(shí)候，對房價(jià)咔咔大漲沒啥效果，你憑啥指望減免房產(chǎn)稅，能對房價(jià)有啥實(shí)質(zhì)性影響呢？

之所以現(xiàn)實(shí)如此魔幻，根源就在于住房供需階段與城市化階段的歷史性差異。

以上海為例，2010年上海常住人口人均住房建筑面積27.25㎡，比“五普”提高3.25㎡，自有房屋比例57.9%；

到了2024年底，上海常住人口人均住房面積已達(dá)37.57㎡，盡管仍然落后于全國均值，但對于一座國際大都市而言，已是較高水平。

在此期間，我們居民的平均杠桿率也從約22%上升至62.7%。

此外，經(jīng)濟(jì)增長模式和土地財(cái)政都已經(jīng)發(fā)生了重大扭轉(zhuǎn)：

宏觀增速有所放緩的同時(shí)，新的就業(yè)蓄水池有待進(jìn)一步強(qiáng)化；

土地供應(yīng)全面轉(zhuǎn)向“縮量提質(zhì)”，同樣意味著土地財(cái)政已經(jīng)迎來歷史性拐點(diǎn)。

在這種情況下，再想走債務(wù)擴(kuò)張推高資產(chǎn)價(jià)格普漲的老路，的確不太現(xiàn)實(shí)。

那么，房產(chǎn)稅在整個(gè)過程中到底扮演什么角色呢？

順周期而動(dòng)，它是行情的佐料；

逆周期而動(dòng)，它會(huì)成為行情的放大器。

上海這輪房產(chǎn)稅定向減免操作，誠意十足。

但如果把這解讀成所謂的“掃清房產(chǎn)稅障礙”、“引爆樓市”的信號(hào)彈？

那就多少有點(diǎn)兒誤了青春誤子孫那個(gè)味兒了。

聊到這兒，我想提出一個(gè)新觀點(diǎn)供大家參考：

上海和重慶試點(diǎn)了十多年的房產(chǎn)稅與大伙兒口耳相傳的那個(gè)房產(chǎn)稅，似乎存在本質(zhì)區(qū)別。

滬渝兩地試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，是基于2011年各自出臺(tái)的地方性文件；

其實(shí)際征收范圍相對較窄、整體稅率較低、豁免范圍較多；

從作用上看，更像是一項(xiàng)針對特定購房行為的調(diào)節(jié)稅。

反觀大伙兒口耳相傳的那個(gè)房產(chǎn)稅，則是基于未來可能出臺(tái)的全國性法律：

無論是征收范圍、征收稅率還是減免標(biāo)準(zhǔn)，可能都會(huì)有顯著區(qū)別。

從目的上看，更像是地方財(cái)政為填補(bǔ)土地財(cái)政出讓金下行而產(chǎn)生的長效機(jī)制。

此外，本次滬版房產(chǎn)稅調(diào)整，完美詮釋了調(diào)節(jié)工具的逆周期調(diào)節(jié)之功用。

當(dāng)前樓市的核心矛盾是需求不足、信心缺失，而政策的首要任務(wù)是止跌回穩(wěn)。

上海采取的具體手法是——

首套免征，直接降低了新市民和年輕人的安家成本，旨在給剛需減壓；

家庭二套人均60㎡內(nèi)免稅，瞄準(zhǔn)了多子女家庭及有老人家庭，旨在為改善讓利；

針對持證人才的退稅政策，用上海資產(chǎn)魅力與真金白銀優(yōu)惠傳達(dá)誠意，旨在吸引人才。

盡管具體效果有待觀察，但至少能做到不給八月下旬出臺(tái)的上海樓市一攬子新政添bug。

上海房產(chǎn)稅的優(yōu)化調(diào)整，為傳說中的房產(chǎn)稅提供了頗有價(jià)值的思考：

其一，對存量房進(jìn)行征稅，在技術(shù)上是完全可行的。

滬渝兩地已經(jīng)積累了十多年的征管經(jīng)驗(yàn)，無疑提供了重要參考依據(jù)。

其二，全國范圍的房產(chǎn)稅，短期內(nèi)落地可能性不大。

這是由當(dāng)前的去庫存、拉內(nèi)需、保就業(yè)三重任務(wù)共同決定的。

長遠(yuǎn)來看，一項(xiàng)影響億萬家庭的存量稅橫空出世，需要充分考慮背后的天時(shí)、地利、人和。

何謂天時(shí)？

宏觀經(jīng)濟(jì)必須處于平穩(wěn)向上周期，全新的就業(yè)蓄水池得以持續(xù)放量，居民收入預(yù)期樂觀，且能夠?qū)_新的稅負(fù)壓力。

何謂地利？

房地產(chǎn)市場必須實(shí)現(xiàn)庫存壓力與債務(wù)壓力的雙向軟著陸，其下限是不再扮演各項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)的拖累項(xiàng)。

何謂人和？

房產(chǎn)稅相關(guān)稅收，能夠全面轉(zhuǎn)化成增進(jìn)民生福祉與適應(yīng)我國社會(huì)發(fā)展需要的新的時(shí)代紅利，阻力大概率指數(shù)級(jí)削減。

以上三點(diǎn)，很可能正是大伙兒觀察全國性房產(chǎn)稅加載進(jìn)程的重要前置指標(biāo)。

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