*此節目由豆包AI播客生成，感興趣的朋友可以試聽

過去一周，是北京汽車行業的盛會。

9月25日是雷軍的年度演講。非常罕見地，他給了理想汽車出面抬咖，稱“冰箱彩電大沙發”成為現象級產品：

引來無數車企摸著理想過河。

雷總甚至還給第二天理想的i6發布會做了預告，要知道，i6是小米YU7最直接的競品。

最近幾年越來越多坐在會議前排的雷軍，知道自己的影響力。小米和理想的聯動，絕不是偶然，這兩家企業背負著一個共同的標簽：

北京汽車。

眾所周知，小米汽車出生和成長都在北京；前兩年，一直把產線放在常州的理想，也開始造北京工廠。這兩家企業是北京龐大人才紅利的典型產物。

在他們的帶動下，很多供應商都在往北京走；比如寧德時代，也在建設北京工廠了。

2025年前8個月，北京新能源汽車產量同比增長1.4倍，離不開小米和理想的貢獻。還有一個數字，高端制造相關產業投資同比增長接近60%。

2024年，北京第二產業GDP增長了5.7%：

八年來第一次。

今年第一季度，更是罕見地增長了6%。毫無疑問，時隔十七年，曾經脫實向虛的北京：

在重新工業化了。

北京的紅利，很少有人能拒絕。

1

北京和上海這樣的城市，有很多隱形紅利。比如把城市核心城市資源拿出來，做成頂級的住宅。

過去幾年，上海3000萬以上新房的成交量，比其他所有城市加起來還要多。上海不僅把房子賣出去了，還順手把招商引資的任務給完成了，富人們興高采烈地搖號買房，還要感恩時代。

這一招本來是北京發明的。

1992年，北京市政府南下赴港招商，試圖吸引香港和東南亞的富豪到北京投資。最終幫忙解決了這一難題的，是劉鑾雄。

劉鑾雄和招商團一起回了北京，隨后就在順義的溫榆河畔拿下了一塊地，和央企開發了：

北京第一個別墅。

它的價格是二環單元房的八倍，他們根本沒在大陸開盤，而是去找中國香港和新加坡客戶。

60套別墅在四小時內賣光，這些富豪不僅自愿來到了北京，還是自掏腰包。

香港回歸后，更多精英開始逐步回流國內，高速路的修建，優質國際學校扎堆入駐，眾多高爾夫俱樂部、高端馬術俱樂部及逐步建起來的商圈，都預示著這一區域，即將迎來黃金時代。

2002年，這片別墅林立的土地被宣傳成“中央別墅區”，馬上引來工商局的禁令：

中央只有一個，你們想干什么？

這個名字正式被承認，已經是十年之后了。

過去20年，每個富裕起來的圈層都要來北京接受中央別墅區的洗禮。先是影視明星，然后是山西煤老板。

山西老板發家后仍保持著淳樸的作風——愛在別墅種菜，李彥宏當年就算在美國買了豪宅，還是這個愛好。北京多了不少十幾輛車拉滿現金來買別墅并要求改造菜園子的故事。

地產商們不知道燒壞多少點鈔機。

2012年之后，互聯網新貴誕生，趕上時代列車的知識富豪，和中央別墅區的生活方式無縫銜接。

中央別墅區逐漸成為最有國際生活氛圍的社區之一，羅馬湖畔、溫榆河綠道多了很多遛狗的年輕人；早上七點半到八點半，各個國際學校門口，匯成了一股“世界名車博覽會”的車流。

穿著各國校服的孩子們，在父母的叮囑聲中跳下車；Jenny Wang’s, DD’S MARKET等精品超市，擠滿了采購的家政人員。

當這些可以調度最好資源的年輕人聚集在一起，教育競爭就開始了，高度競爭的環境、對完美主義的追求，讓中央別墅區成為美國上東區，全職媽媽們有了一個統一的代號：

順義媽媽。

在這里，孩子們的課外活動是騎馬、擊劍、高爾夫和冰球，有人為了陪孩子去美國讀書，通讀了400多本英文書。

很多外省的有錢人，甚至愿意帶著小孩租個百來平米的小平層，陪小孩上個國際學校，周末再打飛的回老家住豪宅。

2

中央別墅區幾乎成了北京經濟指標的晴雨表。

最近20年，中央別墅區差不多供應了50個別墅項目，其中有將近一半供應來自于兩個時間段：

2004—2006年、2014—2016年。

中央別墅區不再是濫發的通行證，更成了政府手里的一張王牌，只在有需要的時候再打出。

過去兩年的高端制造業回歸北京的浪潮卷起，又到出牌的時候了。

2025年2月27日，華潤置地以底價60.24億，拿下被看作是中央別墅區壓軸的一塊地。它就在溫榆河邊上，中央別墅區兩大主軸：

溫榆河和京密路的交匯處。

之所以說壓軸，是因為這里就是中央別墅區的原點。20多年前，眼光毒辣的劉鑾雄就是占下了溫榆河第一排的位置，國有土地證編號0001：

這件事大劉吹了一輩子。

溫榆河是北京最古老的河流，這么多年從未斷流，就知道它的含金量。從東漢漕運，到康熙出游，都是通過溫榆河。北京人在溫榆河河畔，建了這座城市最大的生態公園。

←左右滑動查看溫榆河公園→

中央別墅區誕生以來，國際教育、醫療、交通和商業，都是圍繞著這個原點展開的。毫無疑問，這是中央別墅區的黃金C位。

現在，這個偉大故事，得到了一場遲來的圓滿。

這塊地的容積率也很有意思：

1.01.

熟悉這些年別墅限制性政策的人，應該對這個數字的意義很敏感。2012年禁墅令之后，北京對于別墅的政策就在不斷收緊，2018年，北京又規定，全市范圍內禁止新建容積率小于1的住宅。

1.01是北京現有新房中：

容積率最低的了。

中央別墅區的這塊土地，有關部門很重視。

土地出讓后，主管部門又進行了兩次規劃調整，讓它的形狀更規整，道路限制更小。這也意味著，未來的建設單位，擁有了更大的規劃自由。

華潤置地的團隊更是萬分珍視，他們分成兩路，一路去調研紐約、倫敦和巴黎的近郊別墅；另一路對中央別墅區歷史上的所有項目進行大摸底，向真實用戶發出了2000多份調查問卷，并對上百組業主進行了深度專訪。

兩路人馬的調研，匯聚成了一份設計方案。一場由央企主導的別墅供給側改革，呼之欲出了。

前幾天，方案的很多內容披露出來，也包括它的名字：

北京潤園。

3

北京潤園的設計靈感，來自于法國羅什福莊園、洛杉磯榮勛宮等莊園，橫三豎五的建筑構圖，有大地重器的厚重感；歸家大門的形制，則來自于超高規格的凱旋門廊柱院。

它規制嚴謹，門窗、露臺、欄桿，是在可追溯千年的傳統形制上，進行的現代工藝重新演繹。

在保留大多數傳統規制的同時，華潤置地對很多方面做了創新性的產品迭代和現代化升級，尤其是窗戶。據華潤的朋友透露，產品有非常多值得期待的點：

兩層高的落地窗、多維度采光天井、戶內超大地上庭院，在不破壞地上采光的基礎上，通過采光井及地下庭院的組合設置，達到地下采光最優的系統性解決方案。這些空間都將同時在北京潤園的別墅中出現。

北京潤園另一最大的革新，還在別墅的功能。在聚集內外部設計資源的時候，他們對設計師有一個基本要求：

要住過別墅。

北京潤園產品類型有平墅約271-330㎡，空墅約328㎡，院墅約700-990㎡。設計師會分解別墅的每一層，對功能和空間互融、可變，都做專題研究。

從室內到室外，從庭院到會所，甚至車位，都做到超額配置。比如，別墅業主的戶均擁有3-5個車位，會所面積接近4000平米，功能對標頂奢酒店。

北京潤園效果圖

此外，他們還將引入禮仕管家服務體系，借鑒LVMH白馬莊園、法國頂級酒店AIRELLES的服務標準，做到一戶一策。

華潤置地希望解決的，是傳統別墅和現代生活的矛盾，能經得起日常生活的考驗。長相守才是真正的考驗。他們內部提出一個宗旨：

要做全域高品質別墅。

這是這個項目最大的野心，也是對過去所有別墅產品的總結和超越。

真正的挑戰在于，如何讓全球視野為之停留。中央別墅區的鄰居們，可能是全北京最挑剔也最自由的一群人，世界本就是他們的客廳。

他們中的很多人都是國際公民，空間和距離并不是問題。挑剔是無聲的，過去，當北京進入寒冬或霧霾天氣，他們不會讓家人待在帝都，他們在南方或國外有第二個家。

能讓他們心甘情愿留在北京的，絕不是常規操作，而是別處都無法復刻的生活：

真正的奢侈，不是選擇去哪里，而是無需選擇地留下。

珍愛包叔，順手“在看”