武漢豪宅等待時機爆發

當前樓市有一個有趣現象：
如果某一個新盤熱銷，項目所在地的政府公號頭條加急推文。
當地主流媒體公號緊隨其后報道。房地產輿論戰，持續放大單盤效應，試圖托住市場。
從武漢到上海，都在用這種托市方法。
但市場還是市場，大盤依然低迷。個別熱銷單盤，首開或加推火爆。星星之火，很難引燃整個市場。新房與二手房，兩個完全獨立的市場，兩者的價格不再互相影響。
如今樓市的分化行情越來越清晰。
9月武漢新房成交6985套，環比增長5%。9月最后5天，武漢新房網簽數據暴增。剔除政策性房源數據，9月實際成交4640套。
同期的二手房成交4589套（貝殼端），環比增長3.7%。
總體而言，新房、二手房的成交量，持續在低谷徘徊。
01
9月，武漢豪宅成交631套。
剔除兩個高改項目集中網簽數據，實際367套。
367套，占武漢新房實際4640套的比例約8%。
9月，武漢4萬+豪宅成交44套，環比翻番，頂級有錢人出手布局。
長江中心、武漢瑞府依然是頂豪的冠亞軍。這兩大項目的環比業績均為上漲。
第三名是綠城湖畔雲廬別墅，備案均價4.5萬/平，9月成交6套。
二七濱江板塊，新希望D10的天元與黑珍珠，累計成交4套。綠城武漢黃浦灣與保利天珺各成交1套。
其中，綠城武漢黃浦灣的新品備案價格8.5萬/平。這是近期主動向上調價的豪宅項目。
也就是說，二七濱江當前的頂豪，最高單價遠不止8.5萬。
02
“江北鉑雅府，江南江南岸。”
這兩大高改級項目，9月成交量分別是142套、122套，是當月業績最好的兩大項目。
9月的武漢E級豪宅榜單上，漢口公館以8套位居榜首。
9月武漢C級豪宅TOP10榜單上，前三強是，
中海東湖玖章、漢芯公館與龍湖御湖境。
這三大項目，代表的是沙湖、二七濱江與武昌核心三大熱門板塊。
香港置地元廬、長江天地、紹興里1921等項目，單月業績超過20套。
9月，武漢部分3萬+項目急著賣房，主動調價：一部分直接到2.3萬起價，另一部分均價下降到2.8萬左右。調價之后，這些項目的業績轉好。
03
市場上的好消息越來越多。
9月下旬，武漢天地的最后一期住宅“云逸”亮相。據說，國慶假期后不久，就要上市。
9月，武漢多個豪宅項目復活：萬達的漢印，在江漢關高調亮相；融創的光谷壹號院，煥新登場。武漢桃花源，也迎來新生。
這些老項目再上市時，在產品上均做了全方位迭代。
10月份，武昌濱江與古城板塊也將爆發。天創、招商、華潤、華發、聯投等一批新盤將陸續亮相。
未來3個月，武漢豪宅市場的爆發路線圖大致是：
武漢天地的新品引爆市場，武昌濱江的多個豪宅集中入市加熱，建發與綠城的兩大豪宅新盤熱銷收尾。
［后記］
最近，朋友給我講了兩個豪宅故事。
一個是10多年前，武昌內環一宗大型廠區改造，某海派房企拿地。
樓面地價4000多，而周邊新房價格三千五。當時，政府工作人員、本土房企老板都覺得這家企業會虧。
一年后，這個項目開盤價格7000多，剛剛保本。高層看湖賣到1萬多。賣了很多年，房價一路漲到4萬多。
另一個是不久前，武漢天地云廷三期，二手房成交一套4800萬的復式豪宅，573平。均價約8.4萬/平。該房源的成交時間是晚上10:40分。
這兩個故事，都是眼界的問題。這家海派房企看過上海房價的軌跡，這個云廷買家的實力非凡，他們都相信武漢的未來。
無論樓市如何調整，在城市內環核心，房價只會越來越高，豪宅也越來越貴。
因為內環的版圖，是極其有限的，也是不再生的。
文｜楊光華（地產寫字人）