北京樓市：很多房東，已經頂不住了

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近日，中指研究院發布最新數據顯示，2025上半年，重點50城住宅平均租金累計下跌1.37%，跌幅較去年同期擴大0.47%。

其中，6月50城住宅平均租金為35.0元/平方米/月，環比下跌0.27%，同比下跌3.71%。

其實這也不是什么新鮮事了，租房市場降溫2021年下半年就開始顯苗頭了，這兩年大家的體感也越來越明顯——以前租房是租客求房東降價，現在房東為了留住租客，主動給你降價、換新的家具家電！

身邊就有個現成的例子：我一朋友22年回老家，把北京的房子掛出去出租，當時 4800塊錢當月就租出去了；到了2023年，降到4200塊，掛了一個月才有人問；去年年底更慘，3800塊錢掛了快倆月，連看房的人都沒幾個！直到今年2月，咬牙降到3500，才算終于租出去。

想想北京一線城市都這樣了，那些三四線城市的出租房，日子更是慘不忍睹。

房租扛不住的根本原因是什么？

1.收入、就業不穩，租房需求“縮水”

租房市場跟賣房市場還是有很大區別的，賣房錢不夠還能靠“貸款”撐一撐，租房可是實打實看口袋里的錢。房價高買不起，有人咬咬牙多貸點款也想拿下，畢竟是“一錘子買賣”；但房租要是貴了，沒人會借錢租房——這個月借了，下個月還能接著借嗎？

而現在這大環境，根據8月份統計局公布的數據，全國城鎮不包含在校生的16-24歲勞動力失業率升至18.9%，創下2023年12月統計調整以來的新高。

收入不穩定，對房租的承受能力自然就降了，尤其是高端租房需求，縮得特別明顯。正常來說，租房支出占收入30%是警戒線，現在收入降了，租客只能退而求其次：要么換更小的房子，要么搬到更遠的地方。

所以未來房租能不能穩住，關鍵就看大家的收入能不能撐起來。

2.供求關系倒掛，房源增長超過人口流入

有數據顯示，2024年全國共交付新房338萬套，算是交付大年，而2023年的交付規模也超過300萬套，這其中，有相當一部分新房并非自住，暫時賣不掉就只能流入租賃市場補貼貸款。

再加上保障性租賃住房越來越多，也把整體租金拉下來了。

根據住建部發布，2024年全國共計建設籌集配售型保障性住房、保障性租賃住房、公租房172萬套，還共計實施城中村改造項目1790個，建設籌集安置住房161.7萬套，改造城市危舊房7.4萬套。

一邊是房源不斷上漲，一邊是適齡勞動人口占比持續下降，供求關系能不緊張嗎？

3.不少租房剛需，偷偷“上車買房”了

近兩年還有個明顯趨勢：一二線城市里，低總價房子的成交占比越來越高。網上很多人看不上的“主城老破小”，其實一直在偷偷成交——關鍵是位置好、總價跌到位了，生活還方便。

以北京為例，2025年1-8月，300萬以內房源成交占比約43%；可在2020、2021年，這個占比只有20%左右，2023年初才接近25%，到2023年三季度至2024年初，直接飆升到33%。

一方面，很多原先三四百萬、甚至四五百萬的房子，現在跌到了300萬以內，增加了這個價格段的房源量；另一方面，剛需群體確實在“加速入場”。

很多年輕人算完賬發現：與其每個月交房租，不如買套自己的房子。月供比租金高不了多少，居住體驗卻差遠了，回老家說一句“北京有房”，還特有面子，索性就直接“上車”了。剛需都去買房了，租房需求自然又少了一塊。

最后房姐也提醒一句：

租房市場一時遇冷不可怕，可怕的是 “明年可能更糟”。

2026年預計還會有更多保租房、商品房涌入租賃市場，待租的房子只會更多；同時，更多大學畢業生要進就業市場，收入、就業壓力沒減輕，供需關系只會更失衡。

所以短期內想等租房市場回暖，基本不太現實。

更關鍵的是，現在租金下跌的速度，遠遠趕不上房價回調的速度——有些主城區的租售比看著誘人，能到3點多，但現階段房價不穩定，想靠買房收租當“現金牛”，風險實在太大。

而未來房地產市場，則可能會出現兩種情況，一部分人不愿承擔房價下跌的風險，就會覺得租房也無所謂。而另一類人則是“堅定買房派”，能接受房子有一定程度的回調，覺得買房不是單純的投資，更多是為了“居住幸福感”——有套自己的房，裝修按自己的喜好來，不用看房東臉色，就算房價短期波動，也不影響自己住得踏實，所以不管市場怎么變，該買還是會義無反顧下手。

大家更傾向哪種呢？