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問答446期

問：西安四代住宅，最大贈(zèng)送面積規(guī)定是多少？

答：沒有規(guī)矩不成方圓，原本贈(zèng)送對買房人是件好事，但現(xiàn)在各家內(nèi)卷，根本不清楚贈(zèng)送的上限，反而導(dǎo)致大家觀望，都想等那個(gè)最優(yōu)解，都不愿意吃虧。

四代住宅的的得房率比拼，也從100%,130%,141%，再到夸張的160%，甚至一些豪宅，還要做客廳六米挑空，贈(zèng)送面積驚人。

贈(zèng)送面積，也從最開始的小露臺，大露臺，環(huán)抱露臺，再到現(xiàn)在室內(nèi)多個(gè)房源贈(zèng)送，買139㎡，享受200㎡面積。

西安各個(gè)區(qū)的贈(zèng)送規(guī)定也不統(tǒng)一：

比如曲江新區(qū)，陽臺贈(zèng)送比例10%，進(jìn)深小于等于2.4米，露臺贈(zèng)送無面積要求，每戶僅設(shè)置一個(gè)露臺，露臺進(jìn)深不應(yīng)大于2.4m。

高新區(qū)范圍，陽臺增贈(zèng)送比例6%，進(jìn)深無限制，露臺贈(zèng)送，同一戶型南北向均可設(shè)置露臺，無數(shù)量要求，露臺進(jìn)深無具體要求。

還有港務(wù)區(qū)，陽臺贈(zèng)送比例10%，進(jìn)深小于等于2.4m，125㎡以上改善型戶型可設(shè)置露臺，且每戶僅可設(shè)置一處露臺，進(jìn)深無要求。

航天新城范圍，陽臺贈(zèng)送比例6%，進(jìn)深小于等于2.4m，露臺按裝飾構(gòu)件報(bào)建，單層露臺總面寬小于總面寬的1/2。

最寬松的是西咸新區(qū)，高品質(zhì)住宅獎(jiǎng)勵(lì)容積率，A+級≤15％容積率獎(jiǎng)勵(lì)、A級≤12％容積率獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)鼓勵(lì)四代住宅，空中花園等戶型創(chuàng)新，因此贈(zèng)送也是最夸張的。

但最近起，全國多個(gè)城市已經(jīng)開始對露臺尺寸和的得房率限制， 《西安市“好房子”住宅項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案審查技術(shù)指引（試行）》，明確提及：露臺進(jìn)深不宜大于2.4m，也是約束的開始。

問：19年聽勸買全運(yùn)村，不想高房貸，總價(jià)140萬換小面積怎么選？

答：確實(shí)是聽勸，趕上了西安和港務(wù)區(qū)城建發(fā)展的紅利，全運(yùn)村在過去五年，也算港務(wù)最成功的小區(qū)之一，地段，交付，學(xué)區(qū)，房價(jià)，熱度長期在第一梯隊(duì)。

但當(dāng)年為了搖號，為了上車，為了投資，跟風(fēng)高杠桿的，也不在少數(shù)，如今想降低負(fù)債，賣掉全運(yùn)村，換小面積自住，也是情理之中。

華潤紫云府，泛悅城，綠地新里城三選一，綜合品質(zhì)最高的是華潤。

整個(gè)港務(wù)大道以東，紫云府，港悅城，潤璽臺，百畝大盤，華潤一家獨(dú)大，形成了完整的奧體公園，地鐵14號線，陸港五小配套，生活還算方便。

華潤的小區(qū)交付品質(zhì)也都不錯(cuò)，目前 港悅城還有小面積加推，性價(jià)比也挺高。

泛悅城和綠地新里城屬于政經(jīng)板塊，靠近三號線終點(diǎn)站，對面還有百畝大盤招商城市主場，整個(gè)片區(qū)品質(zhì)最高的是招商，雖然過了秦漢大道，但小區(qū)素質(zhì)明顯高于綠地，電建，陸港和中鐵。

港務(wù)區(qū)二手房很多，現(xiàn)在降價(jià)的也很多，差異主要在奧體和非奧體，以及交付好的中糧，綠城，保利，華潤和其他。

問：當(dāng)下西安，買二手還是買新房，適合賣還是買？

答：屁股坐的地方和立場不一樣，答案就不一樣，目前的西安，新房主打四代住宅，高贈(zèng)送，剛需豪宅化，比同區(qū)域新房會(huì)貴，但小區(qū)檔次都很高。

二手房主打性價(jià)比，每個(gè)月平均7000套以上的成交，需求挺火，前提是降價(jià)才有銷量。

雖然大家都在降價(jià)要銷量，但新房屬于加會(huì)所，做四代，給贈(zèng)送的變相降價(jià)，二手就是降價(jià)賣，九折起步，著急的七折也能談。

對于自住的群體，相同預(yù)算內(nèi)，買新不買舊，新小區(qū)在戶型，居住環(huán)境，小區(qū)檔次上確實(shí)更高，很多人看完新房，二手就買不下手了，對于低預(yù)算，或明確的學(xué)區(qū)房需求，二手性價(jià)比高，學(xué)區(qū)穩(wěn)定，就單純自用，也不用羨慕新房。

事實(shí)上，西安的200萬是一道分界線，向下二手的天，向上新房的天，預(yù)算決定選擇，當(dāng)下不適合賣，尤其是降價(jià)硬賣，適合買，選擇五花八門。

問：27年上小學(xué)，200萬買曲江，還是300萬去港務(wù)？

答：首先，不用在意別人說什么，月供是你自己還，房子是你自己住，別人出言不出錢，讓他閉嘴就好，說三道四的拉黑就行。

既然是學(xué)區(qū)房，核心還是小面積，控總價(jià)，畢竟就九年時(shí)間，后期很大概率還要置換，花太多成本不太合適。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對一私聊房哥答疑）

浐灞一小，對應(yīng)的西大附中浐灞中學(xué)，就算區(qū)域內(nèi)還不錯(cuò)的學(xué)校，不想折騰的話，就地在這里上也挺好。

去港務(wù)的，很多看重鐵一陸港的名氣，附近的二手房，小面積為綠城全運(yùn)村1-4期，大面積為涵碧園，荷風(fēng)苑，中糧奧體壹號等，屬于兼顧改善，同時(shí)上學(xué)，對普通家庭月供壓力不小。

備選方案是高新陸港，初中招生跨過了歐亞大道，在奧體可以看華潤未來城市，向東可以看融創(chuàng)時(shí)代奧城，中冶奧體云璟，單價(jià)15000+都有房可選。

去曲江屬實(shí)沒有必要，都知道曲江是素質(zhì)教育出名，一小家長在周邊也不是一般家庭，與其在一小，不如曲江二期三小，四小，區(qū)別不大。

200萬的學(xué)區(qū)房，目標(biāo)要明確，城北方向，就圍繞經(jīng)開第一學(xué)校，經(jīng)開一小，一中，鐵一陸港，高新陸港看，城南方向就去高新了，預(yù)算不多，更不要挑花眼了。

問：總價(jià)120萬，三號線科技路上班，小三室，父母住？

答：需求明確，但預(yù)算不高，還要小三室，要么老，要么小，要么只能非高新，比如大寨路，西三環(huán)，甚至八號線換乘三號線，去城西土門。

小三室這種產(chǎn)品，基本是2018年以后才普及的，過去要么90㎡兩室，要么120㎡三室，很少有小三室，以面積100㎡為例，可接受單價(jià)就是12000+。

再低就是老房子，房齡超過15年的，比如新西藍(lán)一期，旺座國際對門，房齡近20年，目前單價(jià)只要8200+，130萬總價(jià)能買155㎡大三室。

次新房小三室集中在大寨路，比如華洲城熙悅都，90㎡小三室，單價(jià)15000+，總價(jià)140萬左右。

銘城國際社區(qū)，117㎡三室，單價(jià)11000+，總價(jià)130萬左右，中航華府88㎡三室，單價(jià)15000+，總價(jià)130萬左右，恒大城93㎡三室，單價(jià)11700+，總價(jià)110萬左右。

上述的都是掛牌價(jià)，實(shí)際成交價(jià)都能談，起步九折，重點(diǎn)關(guān)注大寨路沿線，算是這個(gè)預(yù)算內(nèi)的最優(yōu)解。

問：總價(jià)250萬，高新學(xué)區(qū)房買三初還是第四完全中學(xué)，或高三CID？

答：高新初中的學(xué)區(qū)房看似多，選擇卻有限，頭部的高新一中要指標(biāo)，逸翠園要指標(biāo)。

其次是新建學(xué)校，一校，二校反饋一般，三初重點(diǎn)班挺好，學(xué)區(qū)房班太多，今年已經(jīng)分流一部分到第四完全中學(xué)，四校反饋不錯(cuò)，但周邊金泰，保利，萬科房價(jià)不低。

不看好高新三期，但高新十一初反而是很多家長重點(diǎn)選擇，周邊中海學(xué)仕里的銷量穩(wěn)定，250萬左右能夠到最小面積的三室。

第四完全中學(xué)主要服務(wù)軟東，也是新建學(xué)校，今年納入高新 一中“名校+”教育聯(lián)合體，暫沒有出成績。

（來源：高新區(qū)第四完全中學(xué)官微）

但仔細(xì)看三初，四校，四初，四完，五初，十一初等等，都是新建校，家長的認(rèn)可差異，除房價(jià)外，就來源于一中扶持力度區(qū)別。

但更關(guān)鍵的是，不管哪個(gè)學(xué)校，根據(jù)入學(xué)成績，都是分班教學(xué)，最終決定師資的其實(shí)還是生源成績，不用過分糾結(jié)在學(xué)校差異上，還需關(guān)注房子本身，畢竟居住環(huán)境也很重要。

三初周邊老房子，小公寓，比如領(lǐng)先時(shí)代廣場，萬科金域國際都上三初，低總價(jià)解決，哪怕留出預(yù)算租房陪讀，四完范圍， 科技路以南，科技八路以北，西三環(huán)以東，丈八北路以西都是學(xué)區(qū)范圍，輻射整個(gè)軟東。

低預(yù)算買三初，中等預(yù)算買四完，高預(yù)算看四校，十一初。

問：曲江漢華城房子要賣，客戶很少，怎么辦？

答：從成交量看，西安二手房雖然降價(jià)，但還是很多人買單的，九月份網(wǎng)簽仍有7570套，整個(gè)三季度也有23621套，相當(dāng)穩(wěn)定，200萬總價(jià)以內(nèi)，學(xué)區(qū)房仍只成交重點(diǎn)，畢竟剛需在意的就是學(xué)區(qū)。

熱門小區(qū)及學(xué)校包括：

經(jīng)開方向：經(jīng)開第一學(xué)校，經(jīng)開一小，一中，典型社區(qū)海璟臺北灣，綠城桂語蘭庭。

港務(wù)方向：鐵一陸港，高新陸港，典型社區(qū)綠城全運(yùn)村，中糧奧體壹號，華潤未來城市。

高新方向：高新三初，四校，十一初，典型社區(qū)領(lǐng)先時(shí)代廣場，保利天悅，金地新理城，中海學(xué)仕里。

比較難賣的主要是大面積，純改善的小區(qū)，比如航天，軟件新城范圍，房東單價(jià)一降再降，但總價(jià)仍逼近400萬，能接盤和有意向的人太少了，反而是曲江二期，金乎沱地鐵口附近小三室，降價(jià)都好賣。

如果降價(jià)已到你心理極限，仍然沒有人看，到底是中介沒有維護(hù)到位，沒人給你誰，還是確實(shí)房子或太大，或太老，或商業(yè)公寓性質(zhì)，曲江范圍內(nèi)，價(jià)格合適，還是看的。

如果也維護(hù)到位，價(jià)格也可以，房子也沒有明顯問題，確實(shí)是市場原因，那就再等等，看明年三月以后的行情，擇機(jī)出售。

問：保億在西安的口碑怎么樣？

答：能關(guān)注這里，主要是因?yàn)閳F(tuán)結(jié)片區(qū)，保億潤園面世了，最大160%得房率吸引了不少人。

作為杭州的民企，保利在91年從零售起家，再到家電代理，01年開始做地產(chǎn)，屬于項(xiàng)目不多，小眾精品的開發(fā)商，即便是高周轉(zhuǎn)最兇的2019年，保億的年度業(yè)績只有200億。

保億進(jìn)西安已有20年時(shí)間，最早的小區(qū)是大明宮的風(fēng)景大院，都是四層的洋房，最出名的是鳳城七路的風(fēng)景御園，市府板塊的高端盤，上一次拿地是7年前，在漢城湖旁邊開發(fā)保億公園印，清一色大面積。

最新的就是今年未央團(tuán)結(jié)片區(qū)拿地的保億潤園，與綠汀芳菲門對門，戶型確實(shí)不錯(cuò)，贈(zèng)送也很夸張，周邊競爭非常激烈，綠城，保億，龍翔，招商各有賣點(diǎn)。

從過往保利的小區(qū)看，交付表現(xiàn)和物業(yè)維護(hù)都還不錯(cuò)，屬于不出名，但周邊業(yè)主還是很認(rèn)的，和種頭部相比，品牌溢價(jià)，業(yè)主基數(shù)差很多，但小而美也是發(fā)展思路，至少不用擔(dān)心高周轉(zhuǎn)帶來的降標(biāo)簡配。

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作者：Kikyo

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