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上周，朋友委托，要賣航天的一套二手房，豪宅小區，龍湖云河頌，建面約185㎡的大平層，剛剛交房，意向賣340萬，還能談，我一算單價，18378元/㎡。

晚上，有幾個人打電話問，房子看上了，價格上還要再談，朋友猶豫不決，問我意見。

本著讓子彈再飛一會兒的原則，我說再等等！

結果，隔天在朋友圈里就看到，小區對外賣工抵房，建面約215平的樓王，總價398萬，單價只要15800元/㎡……

我把截圖發給他后，空氣仿佛凝滯了，沒了回復，但我知道，即便單價這么低，這種總價的房子，想在航天成交，仍是難上加難。

總價400萬，不僅是航天二手房的一道墻，也是西安非自住，大戶型的一道城墻！

航天二手

作為低密，改善，環境好，人氣弱的區域，航天的賣點非常明確，十年前，地鐵4號線未通車前，屬于很多人心里的長安區，走兩公里買瓶水都費勁的。

除了早期的山水家屬院系列，富力城，龍湖花千樹外，沒有什么叫得上名字的小區。

直到2018年西安普漲，曲江三級跳開始，有一段時間，航天眾多售樓部的宣傳里，都有曲江南的字樣，和如今的軟新西，高新西，曲江東一個意思。

即自身熱度不足的情況下，抱個大腿，對方吃肉，這里有湯航天的賣房大腿就是曲江，所以成也曲江，敗也曲江。

壹

抱著曲江大腿，有肉吃

曲江漲，航天漲，曲江無房，航天漲，曲江無地，航天漲，一直到2023年前，這個邏輯一直成立。

2018-2023年這五年時間里，憑借曲江改善外溢，航天誕生過融創攬月府，招商華宇長安璽，康橋悅蓉園，綠城紫薇公館，龍湖云河頌，保利星河天匯等多個紅盤。

每次面世的時機，恰逢曲江同類新房斷供期，可謂銷量喜人，代表性的龍湖云河頌，建面185㎡起步的純改善，總價400萬的門檻，在2023年竟創造了千人搖成績，三個月清盤。

當時說西安兩級分化，即剛需萎靡，豪宅火爆，就指的這里，后續的故事，在保利星河天匯又上演一次。

至此，航天的大改善熱度達到高峰，相比西安剛需小區熱度降溫的2022年，航天足足晚了兩年。

貳

降價破發后，自力更生

再往后，就是一系列的二手破發故事，碧桂園云頂，鑫苑府，招商華宇長安璽，綠城紫薇公館，龍湖云河頌，清一色大面積，且越大降的越兇，單價越低。

六月，鑫苑府，建面約232㎡精裝，成交價只有307萬，單價只有13181元/㎡，算是創了新低。

直到最近，房東心態稍穩，雖然成交寥寥，但掛牌價回到18000+，也算信心恢復。

掛牌價雖然不代表成交情況，但反映房東心態，到底是慌不擇路，還是長久守住，一目了然，可謂情緒的晴雨表。

很多花400萬買房的人，沒想明白，不是兩極分化，剛需的差房子，沒有市場，改善的好房子，非常稀缺嗎，怎么二手就這爛表現？

叁

地方不對，還是時機不對

短期，有樓市萎靡，產品迭代，大眾觀望的因素，但更多原因，還是得看上游的大腿，曲江現狀。

過去，別說四代住宅，就是稍微新的房子，大面積，曲江都擠不出多少，海德堡，萬科翡翠國際這種老產品都能搖號，足見曲江供應緊張程度。

于是不少人就換思路了，同樣預算，干脆去航天買新房，也就幾站地鐵的路，環境好，產業多，也安靜，權當自住改善。

這個邏輯是成立的，通勤合算，改善目的也非常明確，但前提是自住改善，如果不住，就是另一番場景。

所謂自住都是體驗，不住都是成本，目的不同，結果也不同，真正喜歡航天，住攬月府，住鑫苑府，住龍湖云河頌的，現在最關心的反而是裝修，以及后期的生活規劃，沒有太多精力在意二手漲跌了。

而當年仍有投資心態，搏一搏，單車變汽車的，現在就不得不算這個賬，不得不關注風吹草動。

諸如西安新房連跌12個月，二手房連跌22個月，曲江改善扎堆供應，四代住宅又迭代贈送等等。

在400萬以上的鍋里，原本曲江沒飯，航天不愁吃，如今曲江的鍋里，都是飯。

曲江新房

首先是地的供應，過往總說曲江沒地，那是沒擠，擠一擠總是有的，以CCBD南區，文教園，杜陵周邊，都是地，大的，小的，高密度的，低密度的都有，大平層，洋房，疊拼可隨意選擇。

壹

曲江加大供應，虹吸改善

和曲江貼的更近的雁塔青龍寺板塊，以保利天瑞為代表，還有近千畝的開發空間，所以不要再信主城沒地的說法，看看團結村，西電片區，幸福林帶，想供，總是有辦法的。

其次是房的供應，幾乎是全員大面積，與剛需無緣，但對手握400萬以上預算的改善，友好的很，至少有八個新盤可選。

唐頓莊園，面積185㎡-276㎡，曲江星河灣二期，面積273-327㎡，泰發祥檀府，面積283-439㎡，金茂璞逸東方，面積229-336㎡；

華發錦宸賦，面積220-270㎡， 曲江金茂府，面積170-229㎡，邦泰觀宸曲江，面積175-230㎡，中鐵云岫曲江，戶型面積約189-289㎡。

這還只是已經上市的，待土拍的地，還有新房，且產品更好，贈送更大。

有這些預算的人本就少，原本都是航天外溢大面積的準客戶，如今都被請進了曲江新房的售樓部里。

貳

航天改善不足，被動內卷

對航天手握400萬房子以上的業主而言，自住還好，不住就只能去找更低預算的買家，價格內卷就成了必然。

類似的情況其實很多，打鐵還需自身硬，以吃外溢為主的區域，都會被大腿影響。

比如雁塔的西部大道路，一直是吃高新的剛需外溢，高新賣20000+時候，這里18000+，如今高新大量供地，價格普降，西部大道沿線，泰發祥，中海，陜建都守不住，15000+就成了必然。

房子既然是商品，工業產品，就談不上絕對稀缺，值錢的依舊是土地，曲江二期的洋房是稀缺的，南湖邊的別墅是稀缺的，航天的合院是稀缺的。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補全信息差，不再走彎路。

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而大平層，是最容易復制的，酒店大門，公建立面，豪華會所，攬景端廳這些，如今在剛需小區上也被復制，疊加四代住宅贈送新規，都實現了。

2023年，400萬買云河頌185㎡的空間，如今新房128㎡就能實現，價格反而更低。

以往是新房背刺二手，如今新房也相互背刺，誰管樓市一家親，都圖自己跑得快。

百里挑一

而400萬本身，能掏出這個預算在西安買房的，也是百里挑一，很多人只看到房東買了某某小區，行情不好，降價離場。

卻忘了，對方能賺這400萬買房，也不是一般人，房子虧了，但保持現金流，別的地方就賺了回來。

壹

400萬房子，和多數人無關

真正梭哈400萬買房，還是2023年以后，賭一個小區長久保值的，其實很少，西安挺二元的，對大部分人，這是一輩子都賺不到的，對一部分人，這就是一套房子。

航天的軟新不同，前者曲江外溢過來改善，投資，手里不止一套房，對漲跌看的也淡然一些，后者梭哈全部身家，工資收入支撐月供，降價后壓力很大。

雖然同樣是大面積，純改善，看似房子，行情相差不多，但對應背后的家庭情況卻完全不同。

貳

200萬房子，是大眾歸宿

對普通人而言，200萬是西安二手房最活躍的區間，甚至更低到150萬，九月份西安，二手房網簽7570套，整個三季度，累計23621套，比去年同期的24791套少了一點，但量還是很大的。

二手房的價格，成交，反正市場真實的購買力，情緒，西安房價降了，但買房的活躍度和需求還是在的，大家更糾結的其實是價格，擔心新房背刺，擔心二手更低。

從這個角度，呼聲里號召二手房指導價回歸的，也能理解，畢竟買房，買的還是預期。

所謂通縮無剛需，通脹無改善，當下市場里，主力的群體都是剛需買房，預算少，要求多，觀望強，200萬總價是收入，月供的普遍極限，也是最活躍的群體。

叁

自住都是體驗，硬賣都要虧錢

這種市場下，非要賣400萬的房子，就如同穿高跟鞋去逛菜市場，需求錯配，且不合時宜。

大面積，高總價，從買的那天開始，就代表了窄受眾，低流通率，帶著很濃的自住需求，非要和剛需小區比價格，比流通，并不沾光，甚至非常被動。

從生活出發，花這么多預算買這么好的房子，買了以后空置純純浪費，租一般人也租不起，賣必然要虧錢，與其內耗，不如踏實自住，房子有更迭，但青春就一次。

都是各個行業的精英，在各自的領域如魚得水，反而在房子這件事上，舉棋不定，既是為情緒價值買單，情緒本身就是成本。

住進去，沉下來，住進去的豪宅是豪宅，不住的豪宅只是閑置的屋子，還要交物業費。

房哥有話

地產確實不是過去那個人人都買商品房的時代，當下房價的問題也不是地產本身帶來的，房子是經濟的晴雨表，多抬頭看看外面。

大家都習慣了頓頓紅燒肉的日子，如今肉里混了土豆，就難以下咽，左右不適，卻不知葷素搭配才合理，有漲有跌才正常，做時間的朋友，不是干耗時間，而是享受時間。

與諸君共勉，愿早日天晴！

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作者：不知火

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