上海外環下滑最嚴重的板塊，還能起死回生嗎？

上海外環旁曾經的王者板塊——虹橋商務區（圖中新虹街道），經歷了產業出清、地段下滑、房價暴跌，如今已經價格跌入谷底。

曾經的王，還有機會起死回生，再回巔峰嗎？

上海外環旁邊的眾多板塊中，這幾年地段降級最為嚴重的，無疑就是宇宙中心大虹橋的“宇宙核心”——虹橋商務區。

曾經，虹橋商務區是真正意義上的“產業高地”，也是外環旁的房價高地。

產業上，虹橋商務區作為全國房企的總部匯聚地，發展欣欣向榮。

在商務區內密度非常之高的各家咖啡館里，經常能遇到穿著襯衫西褲的地產打工人，嘴里聊著幾十上百億的生意。

客觀來說，房地產行業的從業者，其實是向心力極強的，甚至不亞于張江對于程序員的吸引力。

雖然大量地產從業者，工作地點廣泛分布在長三角各地甚至全國各地，但是——大家買房的時候幾乎選擇的都是大虹橋。

當時相當長的一段時間里，地產行業曾經為整個大虹橋帶來了大量的購買力，筆者身邊大量的同事、同行都置業在了大虹橋的版圖范圍內。

之后，疊加2020年之后的暴漲行情，市區2號線沿線房價房價暴漲，購買力沿著2號線外溢到大虹橋片區。

購買力外溢之下，大虹橋各片區房價都迎來暴漲。

徐涇的幾個次新房（萬科天空之城（下圖）、仁恒西郊）二手房價暴漲，大虹橋以高到掛火爆全上海，全上海的購買力瘋狂涌入。

當然，雖然徐涇很火；

但是可以明確地說，當時大家的共識都非常清楚：

虹橋商務區才是大虹橋的核心區，價格也自然是大虹橋的房價高地。

虹橋商務區的幾個次新商品房社區（萬科時一區、富力虹橋十號等）的二手房成交價，一度也在購買力的涌入中達到了10萬（下圖為萬科時一區一期成交價，來自小程序房見）。

當時高峰時期，就連虹橋商務區內的動遷房社區愛博的房價都一度達到了6w的水平，和當時在售的新房價格比肩。（下圖為愛博二村成交價）。

這個階段，無論是產業還是樓市，可以說都是虹橋商務區最巔峰的時刻。

除了七寶莘莊這些已經成熟的板塊，外環旁也只有浦東的唐鎮能夠和大商務區的房價掰掰手腕。

不過很快，虹橋商務區就進入了崩潰時間。

房地產行業開始調整，房企開始批量撤離；

隨著商務區的產業調整，整個大虹橋樓市也開始逐漸降溫。

大家逐漸意識到大虹橋的泡沫太大了，新房的倒掛只是階段性“供需失衡”：

當時大虹橋能買的二手房太少了，但是跟風的熱度客戶太多了。

隨著市場整體的冷卻，大虹橋的新房開始不用觸發積分了；

二手房價也開始逐步下跌，整個大虹橋的房價都迎來了回調——而其中跌幅最大的，就是虹橋商務區。

（表單選取了大虹橋各板塊的典型商品房社區，同戶型接近樓層房源的成交價對比。）

關鍵是，虹橋商務區的價格不僅僅跌幅大，關鍵是地位也下降了：

曾經虹橋商務區的幾個次新房，價格都是大虹橋片區的最高峰，高峰期車公交加普遍達到9w以上并且不止一套成交，價格身位高于徐涇，妥妥的第一梯隊王者。

但是經過這幾年的調整，大虹橋的價值排序貌似也變了：

虹橋商務區的這些次新房，價格普遍賣不過徐涇的次新房了，已經成了大虹橋的第二梯隊。

開篇我說到，虹橋商務區是外環旁地位下滑最嚴重的一個板塊，就是源自于此：

竟然從曾經板塊內的巔峰王者，淪落成了板塊的二梯隊板塊。

那么到底為什么，虹橋商務區淪落至此？

房子不會賣，價格不好談

賣房策略輕度咨詢

虹橋商務區的房價地位下跌，背后反映出的其實是：

大虹橋這個板塊，整體的板塊價值評價體系完全變化掉了，從產業區邏輯變成了郊區外溢板塊的邏輯。

曾經，大家分析大虹橋的房價邏輯、價值排序，其實是產業區邏輯，和張江類似——以產業區核心為高地向外外溢。

虹橋商務區有個很大的問題就是至今沒有區域內的過境地鐵（虹橋樞紐的步行可達性很差約等于沒有），這在外環外的郊區板塊可以說是巨大硬傷。

但是在產業區的價值體系下，虹橋商務區的房價是憑借產業核心區的地位直接占領區域高地，產業購買力(房企打工人）最認可的也是商務區；

其他幾個板塊都算外溢板塊，房價上限弱于商務區一籌。

但是隨著這幾年的產業調整，大虹橋整體已經徹底淪落為了一個近郊市區外溢板塊。

市區外溢板塊，最核心的優勢，不再是產業，而是靠地鐵承接上游的外溢購買力。

大虹橋的這幾個區域，目前產業都還沒有二次成型。

單純pk地鐵的便利性的話，虹橋商務區可以說是完敗，規劃的25號線還遙遙無期，遠水解不了近渴。

如果把郊區的板塊能級設置幾個檔次，最高級的一梯隊就是曾經的虹橋商務區所處的位置，郊區產業中心板塊。

第二梯隊是核心區直線外溢的地鐵板塊，也就是曾經的徐涇的地位。

第三梯隊就是市區外溢的近郊無地鐵板塊——這也就是如今大虹橋所處的身位，直接從第一梯隊掉落到第三梯隊，板塊的價格自然是暴跌。

的任何購房問題

快速找到答案

不過，虹橋商務區房價的低谷期，我認為還是暫時的——

因為經過實地調研，我發現：

虹橋商務區的產業調整恢復速度非常迅速，恢復的遠比預想的要好，亮燈率相比于去年已經有了顯著的提高。

虹橋天地

魚躍總部

萬科廣場

諾亞財富中心

麗寶廣場

晶科總部

阿里中心

從數據上也能看出，虹橋商務區的恢復很好：

2024年，虹橋商務區所在的新虹街道稅收73.24億，同比增長17.4%。

客觀來說，作為大虹橋真正的親兒子，虹橋商務區完全不同于其他幾個靠各自區輸血的片區，能完美的吸收上面的資源，二次崛起其實只是時間問題。

虹橋商務區的產業定位屬性非常清晰，虹吸那些有全國出差需求的總部型企業，房企顯然滿足這個特點，但是這類企業并不僅僅是房企。

房企走了之后，這幾年商務區的產業經過了騰籠換鳥，如今倒也是呈現了新的產業格局：

1、專業服務業企業聚集。畢馬威、鄧白氏等一批國際知名專業服務企業加入虹橋商務區。

商務區自己也打造了虹橋中央法務區，集聚各類法律機構157家；

近幾年成立的人力資源產業園，集聚萬寶盛華、上海外服、CDP集團等人力資源服務類企業272家。

2、新能源相關企業聚集。包括光伏、儲能、新能源汽車、自動駕駛等多個行業多家公司匯聚于虹橋商務區。

目前新虹街道新能源相關企業的總市值已突破4000億元，全球光伏組件出貨量前十強企業中有四家布局于此。

包括領軍企業晶科，以及潤陽股份、天合光能、陽光電源、東漸數能等公司紛紛落位虹橋商務區。

此外，多家新能源汽車企業也布局在虹橋商務區：

理想汽車去了虹橋天地，比亞迪去了虹橋綠谷，阿維塔買了寫字樓。

3、國際貿易、出海企業聚集

新的產業入駐，其實虹橋商務區當下的人氣相比前年和去年都有了極大提升。

可以直接舉個非常直觀的案例：

虹橋新開的cozi可遇公寓（2023年年底開業），一房價格高達5000-6000元/每月。

這價格相比于地段可以說是比較貴的——但是當下是接近滿租的狀態。

近600個房間出租率達到95%以上，租賃需求十分旺盛，租客也大多是目前在商務區工作的年輕人為主。

這其實也在側面反映出來，虹橋商務區正在“起死回生”。

雖然這些新來的產業沒有當年房企的超強行業號召力，但是保證虹橋商務區內的房價有支撐，已經完全夠用。

而從這個角度來看，我認為虹橋商務區的這些次新房，其實處于一種“超跌”狀態：

這個超跌說的不是他不會跌了，板塊整體價格的走勢依然會受全市大行情的波及、會受到新房解禁的影響。

我指的是這個地區的房價站位。

相比于他板塊真實的價值是偏低的——這里依然是大虹橋最核心的區域，最好的板塊；

作為近郊一個已經全面建成、產業實力不錯、有學校、房屋品質不差的區域，虹橋商務區的能級——

肯定也不該僅僅是一個單純依靠市區外溢、近郊無地鐵的二級地段的估值。

從這個角度講，如果是當下周邊的地緣居民在大虹橋選房，可能商務區是個可以考慮的選擇，相對價值是低估的。

篇幅有限，具體大虹橋各板塊的分析，歡迎聯系我們聊聊具體方案。