從2009年開(kāi)始關(guān)注青島樓市，就這兩年，真是發(fā)生了好多讓人大跌眼鏡的奇葩事。

也陸續(xù)誕生了一些奇葩樓盤(pán)……

有的樓盤(pán)，不斷降價(jià)“背刺”老業(yè)主；還有樓盤(pán)完全跑偏了，錯(cuò)估市場(chǎng)，成為笑料。

這些奇葩樓盤(pán)，有希望重回正軌嗎？還有機(jī)會(huì)嗎？

從2022年首開(kāi)，賣(mài)到如今現(xiàn)房，還要降價(jià)，其實(shí)全青島市區(qū)也沒(méi)幾個(gè)，放在市南就更少了。

而中瑞鼎峰云上觀瀾卻做到了——兩次降價(jià)“背刺”老業(yè)主。

復(fù)盤(pán)這接近四年的時(shí)間，為什么云上觀瀾越賣(mài)越難？因?yàn)楫?dāng)初的定價(jià)不是一般的離譜。這家來(lái)自瑞典的企業(yè)，不是一般的自信。

如果當(dāng)初均價(jià)3萬(wàn)/m2左右，早就清盤(pán)了。但是，中瑞鼎峰卻劍走偏鋒。

2022拿預(yù)售的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商有多離譜？繼續(xù)往下看。

4號(hào)樓1單元，2701，141平，套內(nèi)面積109平，公攤大約32平。參考價(jià)：44297元/平。

7號(hào)樓，某房源價(jià)格也很“萌”。133.76平，套內(nèi)面積101.53平，公攤約32.23平，參考價(jià)：40237元/平。

1號(hào)樓是17層的，所謂“小高層”，參考價(jià)就更犀利了。以1號(hào)樓10樓某房源為例，141.67平，公攤28.83平，套內(nèi)約112.84平。

這個(gè)公攤，要比上述兩套大高層稍微小一點(diǎn)。當(dāng)然標(biāo)價(jià)也更猛：49413/平。

從現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景看，云上觀瀾整體外觀還可以，在老團(tuán)島一眾老破小周邊挺顯眼。

從航拍視角也可以看到，小區(qū)緊挨著污水處理廠，周邊道路狹窄、城市面貌比較一般。

再看產(chǎn)品。當(dāng)年拿地普遍存在的短板，配有人才房和安置房（有一棟樓）。

而且戶(hù)型設(shè)計(jì)、得房率等細(xì)節(jié)，和現(xiàn)在的產(chǎn)品根本不能比，越拖到現(xiàn)在越被嫌棄，除了降價(jià)也別無(wú)辦法。

今年8月份，趁著競(jìng)品開(kāi)盤(pán)前，中瑞“果斷”放下姿態(tài)，采取價(jià)格狂降+傭金十萬(wàn)模式，欲跑量。

最底價(jià)房源拉低至兩萬(wàn)六。立馬就有“專(zhuān)家”說(shuō)，市南新房扛不住了……

其實(shí)，云上觀瀾早就降過(guò)價(jià)了。2024年，曾搞過(guò)“不到三萬(wàn)買(mǎi)市南“的噱頭。用特價(jià)房收割過(guò)一些地緣群體。

你一旦選擇了降價(jià)這條路，真就沒(méi)有回頭路了。再說(shuō)產(chǎn)品力和品質(zhì)決心，都是打臉。

降一次，賣(mài)幾套；再降，再賣(mài)幾套；只能靠?jī)r(jià)格戰(zhàn)。

能在東李，把自己干成“死盤(pán)”，融海啟城是獨(dú)一份。

2023年，森林公園降價(jià)熱銷(xiāo)；融海啟城化身“掩護(hù)者”，高價(jià)死扛，競(jìng)品順利快速去化……

扛到2024年，融海啟城更沒(méi)優(yōu)勢(shì)了，因?yàn)槭┕みM(jìn)展等問(wèn)題，被頻繁曝光。而東李其他盤(pán)，陸續(xù)加入降價(jià)促銷(xiāo)行列，甚至央企也加入進(jìn)來(lái)了。

2025年，市場(chǎng)就更變態(tài)了。上半年，東李幾個(gè)對(duì)手，已經(jīng)進(jìn)入現(xiàn)房尾盤(pán)階段了，看似融海的機(jī)會(huì)來(lái)了。但是，資金短板暴露，交付Bug來(lái)了，售樓處都“封盤(pán)”了。

等到四季度，融海眼看快新房了，要熬出來(lái)了。結(jié)果東李陸續(xù)拍出來(lái)三塊新地！即將還要繼續(xù)拍地……

都是淚，全是辛酸。熬過(guò)一波對(duì)手，想喘口氣，結(jié)果又來(lái)一波更猛的。

最近五年的東李樓市，論最慘的“看客”，最邊緣的失敗樓盤(pán)，沒(méi)有之一，就是它。

融海啟城LC0306-01地塊，612套住宅，僅僅網(wǎng)簽了100多套，去化率太低了。

查看一下融海啟城的預(yù)售證信息。當(dāng)年的決策團(tuán)隊(duì)是真有勇氣。大戶(hù)型有兩萬(wàn)七的……

不管和新房對(duì)比，還是和周邊二手房?jī)r(jià)格對(duì)比，融海啟城都不占優(yōu)。所以，成交慘淡也算“水到渠成”。

目前看，即使等到交付，融海啟城依然改變不了拖油瓶的角色。

除非，走“毒藥”路線，一路降到姥姥家。兩萬(wàn)？一萬(wàn)八？一萬(wàn)七？一萬(wàn)六？一切皆有可能。

實(shí)際上，城陽(yáng)的奇葩樓盤(pán)，挨個(gè)輸一遍，真是不少。

比如，這幾天，城陽(yáng)寶龍廣場(chǎng)附近，弘通修遠(yuǎn)城被中介瘋狂拿來(lái)當(dāng)噱頭。什么特價(jià)一萬(wàn)三，現(xiàn)房。普通人乍聽(tīng)，可能熱血沸騰。

因?yàn)椋瑤啄昵埃胪ㄐ捱h(yuǎn)城真的賣(mài)過(guò)兩萬(wàn)三；跟和達(dá)·棠頌還是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

但是，和達(dá)棠頌成了贏家，迅速去化，收割了不少城陽(yáng)改善。

弘通地產(chǎn)的操作，其實(shí)，你仔細(xì)看看周邊房?jī)r(jià)，再看看這個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)，你就瞬間冷靜了。

就拿寶龍二手房來(lái)說(shuō)，十幾年的房齡，戶(hù)型還不錯(cuò)，成交價(jià)格單價(jià)就是9000元左右。

再看白云山片區(qū)離即墨很近的金鼎云臺(tái)府，也是一個(gè)奇葩。

最初，一期二期共規(guī)劃了9棟10F洋房+1棟人才公寓+1棟商務(wù)樓。后來(lái)控規(guī)調(diào)整，商住變住宅用地。

一期4個(gè)戶(hù)型，119㎡、137㎡、143㎡、176㎡。最小戶(hù)型都是套四設(shè)計(jì)。

金鼎智達(dá)是淄博房企，在青島只是“新兵”，自己位置本身就差，按說(shuō)應(yīng)該穩(wěn)扎穩(wěn)打，把性?xún)r(jià)比和市場(chǎng)號(hào)召力先做出來(lái)。

但是，人家偏偏比。第一個(gè)“驚喜”，這個(gè)神盤(pán)，定價(jià)比板塊內(nèi)其他新房貴不少。

一看，市場(chǎng)不接受。金鼎云臺(tái)府，鉆牛角尖了，意圖賣(mài)現(xiàn)房。結(jié)果，等到現(xiàn)房的時(shí)候，白云山板塊早已變天，市場(chǎng)也變天了。

白云山二手房，9000、8000、7000都出現(xiàn)了。而新品呢，百分百得房率、贈(zèng)送更多、設(shè)計(jì)更好，直接把云臺(tái)府秒殺了。

2025年，金鼎云臺(tái)府，已經(jīng)被遺忘了。

棘洪灘板塊，也有類(lèi)似樓盤(pán)——某岸華府。

棘洪灘雙元路以西、錦安路以北，規(guī)劃1316戶(hù)，還配建了大型商場(chǎng)。因開(kāi)發(fā)商自身問(wèn)題，項(xiàng)目陷入了長(zhǎng)久低迷狀態(tài)，施工緩慢。

而且價(jià)格定高了，沒(méi)有緊跟市場(chǎng)走勢(shì)。

四季度，中介宣傳說(shuō)價(jià)格降了，特價(jià)房7000多元。看來(lái)是開(kāi)發(fā)商熬不住了。

從拿預(yù)售證時(shí)候，備案價(jià)普遍一萬(wàn)多，到現(xiàn)在的低價(jià)特價(jià)房，算是糾錯(cuò)悔改？

可是當(dāng)初那批購(gòu)房者，已經(jīng)上其他車(chē)了。

實(shí)際一點(diǎn)，先把交付這一關(guān)過(guò)了。讓大家看看品質(zhì)。

結(jié)語(yǔ)：

幾句個(gè)人感想。

今年，青島主城區(qū)幾個(gè)洗盤(pán)，已經(jīng)做到了小而精，公建部分都非常漂亮。且容積率都降下來(lái)了，基本指標(biāo)更有優(yōu)勢(shì)。

有些甚至做了功能完善的會(huì)所、下沉庭院、風(fēng)雨連廊等等。

產(chǎn)品細(xì)節(jié)呢，戶(hù)型更加完美，得房率大幅提升。

好多購(gòu)房者，徘徊在四五個(gè)樓盤(pán)中間，艱難做選擇。

而之前錯(cuò)失去化機(jī)會(huì)的老樓盤(pán)，完全被拍死在沙灘上了。雖然，祭出特價(jià)房，但產(chǎn)品看著心里不舒服，抗性極大。

市場(chǎng)瘋狂的時(shí)候，很多缺點(diǎn)是可以被忽略的。

那一年，你是否記得，有房子能買(mǎi)到，就值得慶祝。

現(xiàn)在呢，買(mǎi)完，還要到處咨詢(xún)“專(zhuān)家”：我買(mǎi)貴了嗎？