代表克而瑞業(yè)務板塊廣佛團隊觀點，僅供參考

十月收官之際，土拍市場再傳捷報。

今日（30日），越秀地產(chǎn)底價競得天河區(qū)廣棠片區(qū)兩宗涉宅用地，成交金額34.83億元。

隨著兩宗地塊的成功出讓，廣州10月土拍也正式落下帷幕。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，10月廣州涉宅用地成交7宗，成交總建面49.23萬㎡，成交金額80.71億元。

下面我們來看看地塊素質(zhì)及周邊市場表現(xiàn)如何：

棠德路以東地塊計容建筑面積70283㎡，起拍總價22.05億元，起拍樓面價31380元/㎡，棠德路以東西地塊計容建筑面積127852㎡，起拍總價12.78億元，起拍樓面價30950元/㎡，兩宗地塊均為容積率均為≤ 2.1。

本次競得人均為同一主體，在此之前，出讓公告中也提到了鼓勵在兩個地塊間設立空中連廊或地下通道加強聯(lián)系，以及合理統(tǒng)籌布局幼兒園等公服配套的位置，方便項目建成后供業(yè)主使用。

而之所以提出該建設要求，是因為從官方航拍圖可見，兩宗地塊距離非常近，有助于房企連片開發(fā)。

在建筑高度上，公告明確指出，地塊必須滿足岑村機場凈空控制要求。

公告還指出，鼓勵提高住宅陽臺面積占比，鼓勵配置主景觀陽臺、入戶花園等半開敞空間。

“≤ 2.1的容積率+建筑高度必須滿足岑村機場凈空控制+新規(guī)配建要求”。

從這三個要求或可以推斷出，未來地塊將打造低密小高層產(chǎn)品。

今年三月天河自規(guī)局就宣布對棠東村、棠下村約1043畝土地征收補償協(xié)議均已全部簽訂，這兩宗地塊就位列其中。

按照批復德《天河智谷廣棠片區(qū)控制性詳細規(guī)劃》指出，廣棠片區(qū)規(guī)劃科研、商業(yè)、醫(yī)療等多元用地，并配套車陂涌濕地公園等生態(tài)設施，將著力打造“科創(chuàng)研發(fā)+生態(tài)宜居”的產(chǎn)城融合新樣板。

地塊位于東圃板塊廣棠片區(qū)內(nèi)，距離地鐵21號線棠東站約兩公里，周邊有多條公交線路經(jīng)過，可通達廣州各區(qū)。

值得一提的是，盡管目前地塊距離地鐵較遠，但出讓公告中提到，項目地塊北側應預留公共開敞空間，用于地鐵19號線建設。

配套方面，有樂天棠德廣場、天河棠下智匯Park、優(yōu)托幫購物中心等配套，不過距離相對較遠；以及清華大學灣區(qū)附屬學校、廣州奧林匹克中學高中部等教育資源。

多個工業(yè)園、加油站環(huán)伺地塊周邊，與規(guī)劃中的岑村機場距離較近，會有較多噪音，未來居住舒適度或?qū)艿揭欢ǔ潭鹊挠绊憽?/p>

市場表現(xiàn)方面，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，地塊所處的東圃板塊今年1-9月商品住宅成交1032套，較去年同時期增長10%，區(qū)占率33%。

120-144㎡戶型成為了今年東圃板塊的主力成交產(chǎn)品，累計317套，占比31%。

隨著流速的加快，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，截至今年9月末東圃板塊120-144㎡戶型庫存701套，去化周期16.2個月。

聚焦到地塊周邊，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，近十三月地塊周邊三公里內(nèi)商品住宅成交1122套，成交均價74144元/㎡。

距離地塊最近的新房項目城投珠江天河壹品，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，今年1-9月該項目成交148套，成交均價61830元/㎡。

在土地市場上，克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，作為天河區(qū)涉宅用地供求主戰(zhàn)場，2022-2024年東圃板塊涉宅用地供應9宗，供應總建面98.18萬㎡，成交6宗，成交總建面71.54萬㎡。

主力容積率段集中在2.0-3.0，累計成交3宗。

6宗宅地目前已有5宗轉(zhuǎn)化入市，在這其中，華潤置地天河潤府一期今年1-9月成交349套，成交均價49060元/㎡，地樓比0.47。

地樓比最高的項目為聯(lián)投文津府，達到了0.69，該項目今年1-9月成交64套，成交均價56112元/㎡。

經(jīng)過十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)延伸到泛地產(chǎn)數(shù)據(jù)，通過與上下游產(chǎn)業(yè)運營商的互動和滲透，最終形成一個完整的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)生態(tài)圈。依托中國房地產(chǎn)住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產(chǎn)資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務覆蓋住宅開發(fā)、不動產(chǎn)運營、物業(yè)社區(qū)等房地產(chǎn)領域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、柵格地圖系統(tǒng)、GoingData、易客達、金融數(shù)據(jù)系統(tǒng)、資產(chǎn)管理系統(tǒng)、商辦數(shù)據(jù)系統(tǒng)、租售系統(tǒng)、文旅系統(tǒng)、康養(yǎng)系統(tǒng)、產(chǎn)城系統(tǒng)、物管系統(tǒng)等，為大量房企提供了決策依據(jù)。