從一級市場到消費REITs，這個“商業數據專家”太全面了！

“數據+研究+監測”三位一體服務

撰文 | 蘇珊、雨晴

主編 | 付慶榮

頭圖來源 | 項目官方小紅書

在資產證券化的浪潮中，深度分析成為新紀元的入場券，什么才是決定資產長期價值的真正內核？

贏商研究中心堅信，資產的價值源于從企業、城市、商圈、項目到品牌的層層穿透與環環相扣。我們構建了完整的數據維度和分析體系，旨在將復雜的市場信息，轉化為清晰的決策指令，助力投資者洞見未來，穩馭風浪。

針對一級市場投研、二級市場權益投資（地產、消費）、二級市場偏固定收益投資（公募REITs、私募REITs），贏商研究中心提供全維度商業地產數據服務、深度行業研究與分析報告、消費REITs專項研究與品牌動態監測等“數據+研究+監測”三位一體服務，助力精準識別價值、敏銳發現機會、有效管理風險。

01

企業研究

從源頭識別資產價值、預判經營韌性

企業是資產的持有者與運營者，其戰略布局、資產結構與經營能力，直接決定了底層資產的質量與現金流穩定性。深入研究企業，是從源頭上識別資產價值、預判經營韌性的關鍵。

更進一步說，通過分析企業的資產組合策略（是聚焦核心還是分散風險）、產品線運營能力（不同的產品組合及落位），以及財務健康狀況（NOI、負債結構等），能夠判斷其是否具備持續的“造血能力”與風險抵御能力。企業的管理基因，最終會體現在每一個底層項目的運營效率上。

■示例一：華潤萬象生活資產結構分析

華潤萬象生活的優質項目數量遠超行業平均水平。S級/A級優質項目，華潤占比為9.8%/26.5%，全國購物中心均值占比為1.3%/4.9%。從品牌業態來看，華潤萬象生活在管項目，尤其是萬象城產品線的零售占比更高，一定程度上證明華潤萬象生活的招商能力。

■示例二：萬達廣場品牌關聯度

隨著萬達廣場數量增加，其關聯品牌數量也走出了增長之路。據贏商研究中心監測，目前與萬達廣場品牌關聯度超過25%的品牌共73個，在60%以上的品牌共13個。而在2021年底，這兩個數字底分別為57個、6個。萬達廣場與品牌的綁定深度仍在不斷提升。

■示例三：吾悅廣場選址特征與偏好

目前有效下沉市場集中在長三角地區，以新城吾悅表現最為突出。以新城吾悅已開業吾悅廣場的長三角三四線縣級市及縣城為例，除常住人口增速表現較弱以外，GDP 和社零總額的平均增速都高于全國水平。從人均 GDP角度看，吾悅廣場選擇入駐的城市均具備較強的經濟實力和發展速度。

02

城市研究

項目生存環境、經營能力和長期業績

城市是宏觀經濟環境的載體。城市能級、城鎮人均可支配收入、社零總額、產業結構及變化、常住人口基數及變化趨勢等宏觀經濟指標，決定著商業項目的基本生存環境、經營上下限和長期業績趨勢。

通常認為，城市能級越高，對產業、資本、人口的吸附能力越強，經濟發展水平越高，在其余約束條件理想化的情況下，商業項目的經營環境和經營業績上限越高。有商業經驗認為，單個規模商業銷售額上限是當地社零總額的10%。一般而言，只有北京、上海、深圳等一線城市有可能孕育并支撐百億級的商業項目。

此外，城市產業結構會直接影響城市居民消費習慣和消費水平，同時其變化會通過影響城市人口數量和人口結構，間接影響商業項目長期經營態勢。

■示例一：存量空間模型應用

從城市進入機會評定角度分析佛山城市商業基本面：佛山屬于博弈機會城市，處于典型的存量階段，購物中心供需相對平衡，且消費活躍度高，存量盤活與煥新存在大量市場機會

■示例二：蘇州城市商業迭代與發展路徑分析

蘇州商業已從姑蘇區單一中心，演進為“多中心、組團式、網絡化”格局。伴隨2012年“一核四城”戰略推進及軌交發展，商業資源與人口分布趨于均衡，形成以“15分鐘社區+30分鐘通勤”為特征的分布式消費生態。

這種“不聚焦中心、不迷信符號”的行為模式，構成蘇州商業生態中分散而穩定的網絡型消費邏輯。這個演變的過程，蘇州商業經歷了從步行街、百貨到購物中心的升級進階。

同時，贏商研究中心還進行了充分的線下調研。堅持“數據+調研”雙輪驅動，通過系統化城市調研與歷史數據分析，構建城市商業發展檔案，為資產選址、市場進入與風險研判提供扎實依據。

不僅看一個城市的GDP總量，更關注其產業結構與人口凈流入的“質量”；不僅看社零總額，更分析其消費習慣與升級趨勢。對存量博弈城市的深度剖析，揭示了在宏觀數據之下，微觀市場的激烈競爭與結構性機會，此類分析能有效避免投資者陷入“看似美好”的宏觀數據陷阱。

03

商圈研究

商業項目生存與競爭的微觀戰場

商圈是商業項目生存與競爭的微觀戰場。其能級、客流、競爭格局直接影響項目的經營表現。精準研判商圈，是從空間維度鎖定資產價值的關鍵一環。

一個商圈是“睡城”（居住主導型）還是“不夜城”（工作/旅游主導型），這決定了其客流潮汐與消費目的；商圈內項目的“扎堆效應”是共同做大蛋糕的“協同”，還是此消彼長的“內卷”。這些細微的差別，共同決定了身處其中的商業項目能否守住經營下限，并突破業績上限。

■示例一：商圈分類：居住主導型、工作主導型、職住復合型商圈

商圈，是指一個項目吸引顧客的輻射范圍。人群消費場景決定著商圈運行的邏輯：綜合考慮居住、工作和區位三大因素，將商圈劃分為3大類及14種細分類型。

■示例二：商圈分級：市級、區域級、社區級商圈

項目輻射力表示項目對所在城市市內居民的影響力。也就是指項目吸引顧客的空間范圍。商圈分級，可以幫助更好地評估項目的分級效應，同時也是判斷資產價值的標準之一。

■示例三：商圈競爭：均衡競爭型、壟斷競爭型、寡占型商圈

寡占度crN越大，說明商圈內頭部項目相對于商圈而言壟斷程度越高；競爭度crN_rate越大，說明商圈內的競爭程度越高，新項目越難加入競爭。

以最近一個月的競爭度作為分類依據：1-1.5為均衡競爭型、1.5-2為壟斷競爭型，2以上為寡占型。

04

項目研究

評估資產收益能力、風險重要抓手

項目的區位、硬件、運營數據與客群結構，共同構成了資產的真實價值。項目層面的深度分析，是評估資產收益能力與風險暴露的核心抓手。在贏商研究中心的研究框架下，一個商業項目的價值不僅在于其“年齡”（開業年限）和“體格”（建筑規模），更在于其“活力”（客流指數）和“魅力”（品牌級次、首店數量）。將商業項目置于城市與商圈的坐標系中，與競品進行全方位對標，從而回答一個核心問題：在同樣的市場環境下，為什么是這個項目能持續勝出？

■示例一：武漢奧特萊斯項目輻射范圍分析

從項目輻射范圍來看，武漢百聯奧萊及武漢首創奧萊分別位于武漢江北、江南片區的兩個頭部奧萊項目，在長江兩岸形成了分庭抗禮的格局，雙方的輻射范圍均未越過長江對岸。

這是由于，武漢是大江大湖交匯之地，城市發展深受河道分割影響。河道分割帶來的地理上的阻隔，即便在武漢長江大橋通車后，也無法消除武漢市民心理上的阻隔。這種“無形的高墻”，深刻影響著城市經濟、商業格局的演變。

■示例二：寧波杉井奧萊競爭能力分析

寧波杉井奧萊周邊無實際競品，本地消費強勁。寧波杉井奧萊為寧波市第一家奧特萊斯項目，先發優勢明顯�，F時在寧波市內的另外兩個奧萊項目，金沙碼頭奧萊公園更接近于購物中心，利時奧特萊斯則為城市奧萊，與歸屬于城郊綜合奧萊的寧波杉井奧萊不屬于同類競爭對手。

贏商研究中心特別針對消費基礎設施REITs的底層資產，形成了十分豐富的研究成果。

消費REITs的公開披露機制，提供了持續、透明、可比的經營與財務數據。這不僅是研究底層資產的寶貴資源，也為市場定價、資產對標與投資決策提供了標準化依據。結合贏商大數據，贏商研究中心可以動態追蹤底層資產的出租率、租金坪效、租戶結構變化，如同對資產進行“定期體檢”；同時，將不同項目進行橫向比較，從而在更廣闊的視野下評估資產的真實價值與管理人的運營能力。

■示例一：長沙金茂覽秀城客流水平

從商圈看，目前項目所在梅溪湖商圈共有8個商場，長沙金茂覽秀城是商圈客流第二高的商場，常年占商圈客流的18-20%左右，客流水平相對穩定。

■示例二：昆山萬象匯品牌調改

8-10月，昆山萬象匯調整品牌25個（不完全統計），原鋪煥新升級、移鋪重裝有11個，新入駐品牌14個。其中B1調整最大，同時新入駐麥甘蔗、李村脂渣等新店；外街重點就是原來占據前進路獨棟樓的美克美家調整為阿薩中東料理，直接對標蘇州中心、上海薈聚。

05

品牌及業態研究

從微觀層面預判資產持續競爭力

品牌是商業項目活力的晴雨表。級次、選址、開關店動態，直接反映項目的招商能力、客群吸引力與運營健康度。品牌分析，是從微觀業態層面預判資產持續競爭力的重要手段。

通過觀察哪些品牌在逆勢擴張（開關店比>1），哪些品牌在戰略性收縮；奢侈品與網紅茶飲的選址邏輯有何不同；一個項目能否吸引區域乃至全國首店——這些動態信息共同勾勒出消費趨勢的變遷圖，并提前預警項目可能面臨的客群老化或行業品牌影響力空心化風險。

■示例一：品牌開關店變化跟蹤對比

將近三年開關店比與2024年開關店交叉分析發現，150+細分品類呈現兩極分化，主要集中在持續擴張、持續收縮；而轉向上行或下行的品類相對較少。

■示例二：業態結構變化

對比2022年業態結構，24個城市600+優質購物中心，零售業態門店數量占比從50.6%下降至48.4%，餐飲則從27.4%增至29.5%；兒童親子從9.4%降至8.5%，生活服務反超兒童親子，占比增至9.3%；文體娛及其他增至4.3%。

在投資邁向更前瞻、動態、精細化的今天，贏商憑借覆蓋全國全量商業項目的動態數據庫、歷經市場驗證的行業研究方法論，以及贏商研究中心高度的專業性及跨專業的知識背景，了解公募REITs生態，是資本市場首選的了解行業及合作的平臺。

贏商研究中心的研究范圍已覆蓋一級市場投研、二級市場的權益投資、REITs等偏固收類投資。基于贏商分布在28個城市的團隊，已完成覆蓋中國頭部城市的商業線下調研，如上海、北京、深圳、廣州、杭州、長沙、武漢、西安、蘇州、南京、大連、濟南、青島等城市，形成獨家核心的調研成果。

目前，贏商研究中心已為公募基金、私募基金、資產管理公司、不動產公司、保險機構、信托機構、券商自營、券商研究所、海外對沖基金等客戶提供服務。

通過提供從城市能級、商圈能級到項目運營、REITs底層資產品牌變化監測、品牌脈搏的全維度、穿透式分析，我們致力于將非標的不動產資產投資、消費行業投資，轉化為可量化、可比較、可預測的標準分析語言，助力投資者在復雜的市場環境中精準識別價值、敏銳發現機會、有效管理風險。

對以上數據及分析服務感興趣的金融機構，請掃以下二維碼聯系贏商研究中心（請注明機構、名字）。

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